最近房?jì)r(jià)“拐點(diǎn)之說(shuō)”已經(jīng)頻見(jiàn)報端，這對于房?jì)r(jià)的心理預期是良好的方向，持幣觀(guān)望成為一種理性的力量，“國六條”、第二套房貸、加息等政策組合的延后效應產(chǎn)生作用，在這個(gè)時(shí)候開(kāi)征物業(yè)稅會(huì )是壓房?jì)r(jià)上漲的“最后一根稻草”還是向下拐點(diǎn)的“救命稻草”？
開(kāi)征物業(yè)稅醞釀已久
據傳媒報道，財政部計劃明年開(kāi)征物業(yè)稅，首先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)始。在“改變城市的力量”中國地產(chǎn)峰會(huì )上，北京大學(xué)不動(dòng)產(chǎn)研究中心主任馮長(cháng)春解釋說(shuō)，由于商業(yè)地產(chǎn)、寫(xiě)字樓等牽涉面積比較少，所以物業(yè)稅最先從商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)征。繼而將征稅對象擴展到擁有多套住宅的業(yè)主，逐步實(shí)現只要擁有房產(chǎn)都應該納稅。目前，財政部門(mén)已經(jīng)在對如何評估不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)稅稅基和稅率等問(wèn)題進(jìn)行研究。
馮長(cháng)春解釋說(shuō)，在房地產(chǎn)領(lǐng)域，物業(yè)稅有增加房產(chǎn)保有環(huán)節成本、抑制投資和投機性需求的作用。目前，全國已有十省市開(kāi)始物業(yè)稅“空轉”運行，引起了業(yè)內關(guān)于物業(yè)稅明年將進(jìn)行“實(shí)轉”的預測。
國務(wù)院發(fā)展研究中心物業(yè)稅改革課題組在今年5月對外介紹了《中國物業(yè)稅改革第二期研究》報告，圍繞物業(yè)稅的稅種、稅率以及征收對象等方面展開(kāi)了詳細闡述并給出了有關(guān)物業(yè)稅改革的具體建議�？紤]到首次開(kāi)征房地產(chǎn)稅，因此稅率不宜定得過(guò)高，稅率可能設定在0.3%至0.8%之間。
在今年4月，專(zhuān)家解讀調控房產(chǎn)八項措施時(shí)，最贊同征收房地產(chǎn)交易稅，中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞說(shuō)：“征收房地產(chǎn)交易稅是對的，特別是增加二手房交易稅”。
對于房?jì)r(jià)的“越調越升”怪圈，就是政策的初衷和在實(shí)際效果上產(chǎn)生巨大的南轅北轍效果，4月征收房地產(chǎn)交易稅被陰陽(yáng)合同規避，或者由買(mǎi)家來(lái)買(mǎi)單，很多原來(lái)不漲價(jià)的城市如廣州在這次征收后，房?jì)r(jià)開(kāi)始快速上漲。
小心要讓買(mǎi)家買(mǎi)單
對于控制房?jì)r(jià)，牛鳳瑞還表示，現在最有效的應該是提高首付比例，因為大幅度增加的首付款會(huì )成為房產(chǎn)投機者的門(mén)檻。而加息已經(jīng)作為一種預期成本被買(mǎi)房人尤其是投機性購買(mǎi)者計入了交易成本，這對今后的宏觀(guān)調控并不會(huì )起多大作用。
提高首付比例，再來(lái)加息，使進(jìn)入2008年的購房成本大幅度上漲，對于普通老百姓來(lái)說(shuō)，需求彈性被進(jìn)一步壓縮，但對資金充裕的投資炒房來(lái)說(shuō)毫無(wú)作用。
樊綱說(shuō)物業(yè)稅是房地產(chǎn)市場(chǎng)的內在穩定器，從理論上講是對的，從長(cháng)期來(lái)講征收會(huì )降低多套住房持有，降低房?jì)r(jià)。但是，這樣一個(gè)房地產(chǎn)調控目標，最后也有可能推高房?jì)r(jià)。
運用稅收來(lái)調整房地產(chǎn)，已經(jīng)實(shí)施的在交易環(huán)節的交易稅，本來(lái)目的是打擊炒房，最后是由買(mǎi)家來(lái)買(mǎi)單，實(shí)際上提高了房?jì)r(jià)；現在再來(lái)征收物業(yè)稅，可能的政策結果是提高租金和房?jì)r(jià)，提高租金就是提高營(yíng)商成本，間接推高CPI，降低就業(yè)。如果對住宅征收就會(huì )全面提高住宅的租金。
樊綱說(shuō)，投資性的多了，消費性的就必然被擠占，滿(mǎn)足基本需求的必須消費部分就更少了。我國80%的勞動(dòng)者屬于低收入者，將來(lái)會(huì )有更多的低收入者，而低收入者的住房不能全推給政府。在每個(gè)人的需求當中，在市場(chǎng)的結構當中通過(guò)價(jià)格變化、稅收杠桿能夠自我調節，相對均衡。
對于高房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，地方政府實(shí)際上一次性就把土地價(jià)格推高、多少稅都可以包含在內的收益，如果再來(lái)征收人頭稅一樣的整體房屋物業(yè)稅，是與國家“提高人民財產(chǎn)性收益”相違背的，有重復收稅的嫌疑；征收物業(yè)稅是有一個(gè)前提的，那就是房屋產(chǎn)權私有化，在中國，只能是70年的使用權，如何與國際接軌？在征稅的程序上是由財政部說(shuō)了算還是應該交全國人大審議？
全民所有的土地，變成了政府所有，在買(mǎi)地收入中越來(lái)越少來(lái)興建廉租房、經(jīng)濟適用房，這個(gè)興建比例在1998年房改文件是5%，現在地方政府是遠遠沒(méi)有做到這個(gè)比例，更不要說(shuō)樊綱說(shuō)的80%。地方政府更多的像天安門(mén)、白宮那樣的樓堂館所卻被興建起來(lái)，對于這樣高昂的行政地產(chǎn)更應該征收高額的物業(yè)稅，以彌補前幾年的保障性住房的欠賬。
調控應做到“精確打擊”
宏觀(guān)調控是一竹桿打一船人，還是做到“精確打擊”，是對于我們調控智慧的考驗。高房?jì)r(jià)成為老百姓之痛，如何讓房?jì)r(jià)與房地產(chǎn)和諧發(fā)展，應該的思路是：第一降低政府在出售土地階段的價(jià)格和各種各樣的稅費收入，這一點(diǎn)是相當重要的也是難度最大的。
第二加大供給，特別是體現政府經(jīng)濟責任的廉租房、經(jīng)濟適用房，明示政府對于廉租房、經(jīng)濟適用房的建設計劃，降低人們對于房?jì)r(jià)上漲的心理預期。
第三是大幅度降低第一套房購買(mǎi)的稅費，保證自住消費的實(shí)現，如果連正常的自住消費都被壓縮勢必影響房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展和供給，對于火熱的房地產(chǎn)業(yè)要平穩過(guò)渡；第四準確有效并加大對于投機需求的打擊，特別是如何防止各種不同類(lèi)型的稅收最后全部轉嫁到購房者身上。(許青安)
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