作為《物權法》實(shí)施后昆明市第一個(gè)“自治”小區，白龍路人與自然小區業(yè)主委員會(huì )的“自治”正在陷入尷尬狀態(tài)：老物業(yè)沒(méi)走，新物業(yè)也進(jìn)不來(lái)。(12月21日《生活新報》)
業(yè)委會(huì )與老物管僵持，自治權與老物管的所謂30多萬(wàn)元債權對壘，這是典型的近乎黑色幽默的物業(yè)自治現實(shí)。之所以稱(chēng)其典型或黑色幽默，倒不是因該事件本身性質(zhì)有多惡劣、所涉及金額有多大，而是因其觸及了多數人最想捍衛可實(shí)踐中卻很難捍衛的物權法治禁區或原則：除非法定，否則物權不受挑戰。而這其中，自然包括債權。
在白龍路人與自然小區業(yè)委會(huì )與老物業(yè)恒基物業(yè)的爭議中，恒基物業(yè)應對業(yè)委會(huì )要其撤離的一個(gè)重要事由，就是部分業(yè)主尚欠其30多萬(wàn)元的物管費，表示走人可以，但業(yè)主所欠的錢(qián)應該“交清”。這似乎也有些道理。不過(guò)，部分業(yè)主所欠的物管費屬于“債權”，而業(yè)委會(huì )賴(lài)以要老物業(yè)撤離是直接來(lái)源于業(yè)主的“物權”，根據上面提及的物權高于債權的物權法治原則，老物業(yè)的抗辯事由實(shí)際上站不住腳。
換言之，業(yè)主更換物業(yè)，是《物權法》及《物業(yè)條例》所賦予給業(yè)主的基本自治物權�！段餀喾ā芬幎ǎ簶I(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務(wù)企業(yè)或其他管理人，業(yè)主有權依法更換。這就是說(shuō)，除非物權法另有規定，否則業(yè)主的這項物權是絕對的，不受一般債權的挑戰。
因此，對物業(yè)公司來(lái)說(shuō)，一個(gè)合乎法治理性的做法是打破僵局，先行撤離小區，然后通過(guò)司法訴訟主張債權，而不是冀圖用法律位階比“物權”低得多的“債權”去抗辯之。
□李季先(北京 律師)
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