發(fā)表評論 
這是一個(gè)最好的時(shí)代。中國房地產(chǎn)業(yè)在成型10年后，不斷攀登繁榮與景氣的巔峰。這也是一個(gè)最充滿(mǎn)變數的時(shí)代。在一片“漲”聲中，房地產(chǎn)業(yè)成為宏觀(guān)調控的主要對象之一。在貨幣政策從緊的大背景下，“亦真亦幻”的行業(yè)拐點(diǎn)“若隱若現”。
房地產(chǎn)業(yè)走完充滿(mǎn)爭議的2007年，將迎來(lái)變數更大的2008年，對于該行業(yè)的多空分歧愈加顯著(zhù)。不過(guò)，站在牛市的十字路口，一些基本的定數依然可以把握。
在財富增長(cháng)、人口紅利和人民幣持續升值等因素的影響下，未來(lái)二至三年內，房地產(chǎn)業(yè)景氣有望維持。同時(shí)，隨著(zhù)住房保障體系的構建以及信貸緊縮政策效果的逐步顯現，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求矛盾也有望得到緩解。
可以預見(jiàn)，今后，過(guò)度依靠占有土地和金融資源的發(fā)展模式將難以為繼。沿著(zhù)“資本路線(xiàn)圖”，行業(yè)整合將進(jìn)一步展開(kāi)，各種要素資源將向營(yíng)運效率較高的企業(yè)集中。
信貸收緊 抑制過(guò)旺需求
如果說(shuō)，2005年和2006年的房地產(chǎn)調控政策是以“收縮供給、抑制需求”為主要思路，那么，今年密集出臺的調控新政，則將“平衡供求”視為政策目標的第一落點(diǎn)。其中，抑制過(guò)旺需求，尤其是投資性需求的政策導向得以延續。
2007年，中國人民銀行6次上調存貸款利率，一年期貸款基準利率已提高到7.47%；此外，10次上調準備金率至14.5%，創(chuàng )20余年來(lái)最高水平。加息幅度之大、準備金上調頻率之高，近年罕見(jiàn)。
9月，央行出臺二套房新政收緊房貸，12月，央行又發(fā)布補充通知，第二套房貸款以家庭為單位實(shí)行從嚴界定。
廣發(fā)證券研究員花長(cháng)勁認為，房貸新政將使目前市場(chǎng)上部分改善居住條件的需求受到抑制，投資投機需求也將得到遏制。
業(yè)內專(zhuān)家解釋?zhuān)诙追康馁徺I(mǎi)者主要是中高收入群體，而且以投資性購房和置業(yè)升級型購房為主，目前這部分需求無(wú)疑占據了很大比重。在信貸條件寬松的時(shí)候，這種需求會(huì )以類(lèi)似“保證金交易”的形式逐步放大。
但是在目前的高價(jià)下，首付比例和利率提高，以及相應的貨幣從緊政策，將使投資房產(chǎn)的風(fēng)險日益增大，因而這部分購房需求會(huì )逐步下降。另外，利息負擔持續加重已經(jīng)成為購房人另一個(gè)重要的成本因素，并由此導致他們延緩置業(yè)升級。
數據表明，今年下半年以來(lái)，一線(xiàn)城市雖然房地產(chǎn)價(jià)格繼續上漲，但成交量大幅萎縮。到年底，房地產(chǎn)市場(chǎng)陷入近年來(lái)比較罕見(jiàn)的“有價(jià)無(wú)市”局面，價(jià)格也開(kāi)始松動(dòng)。市場(chǎng)分析人士指出，現在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現局部性和結構性的房?jì)r(jià)回落，便是過(guò)于旺盛的投資和投機需求受到擠壓的反應。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )秘書(shū)長(cháng)朱中一表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)整體供不應求的矛盾依然存在，因此降低投資性需求有助于緩解房?jì)r(jià)上漲的壓力。
住房保障 指向有效供給
不可否認，處在城市化進(jìn)程中的中國，住房剛性需求和土地供應約束是必須面對的現實(shí)。因此，供求緊張很大程度上是一個(gè)真實(shí)的現狀。
研究表明，按照我國2006年底城市人均27平米的住宅建筑面積和2003年至2006年全國城鎮人口3.28%的復合增長(cháng)率來(lái)計算，我國每年將有5.1億平方米建筑面積的城鎮房屋需求缺口。
但是，由于流動(dòng)性充裕造成的資產(chǎn)價(jià)格上漲，無(wú)疑是在這種“真實(shí)”上堆積“泡沫”。
住房問(wèn)題關(guān)乎民生。今年，我國的住房保障建設邁出了實(shí)質(zhì)性的步伐。8月，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》的發(fā)布和全國城市住房工作會(huì )議的召開(kāi)，傳遞出了中國高層督戰住房保障的歷史最強音。
臨近年底，建設部聯(lián)手幾大部委接連下發(fā)《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟適用住房管理辦法》兩個(gè)重要文件，以落實(shí)國務(wù)院關(guān)于住房保障的精神。
業(yè)內人士認為，隨著(zhù)住房保障制度逐步構建，中低收入者住房問(wèn)題與富裕人群住房問(wèn)題將不再糾纏在一起，很大一部分需求將不再通過(guò)商品房市場(chǎng)得到滿(mǎn)足。同時(shí)，不同層次住房需求的厘清有助于引導住房供應的結構性調整。
“未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需缺口的計算，將不再以城市化進(jìn)程中的整體城鎮人口基數為標準，這樣將有效緩解供求緊張�！苯ㄔO部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司一位官員如是說(shuō)。
對于作為“夾心層”的中等收入群體，他們的住房問(wèn)題同樣是房地產(chǎn)調控需要考慮的。全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為，各地正在推出的“兩限房”可以解決部分“夾心層”買(mǎi)不起房的問(wèn)題。
今年10月，國土資源部要求，“今后廉租住房、經(jīng)濟適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設用地，其年度供應總量不得低于住宅供應總量的70%�！睒I(yè)內專(zhuān)家指出，隨著(zhù)土地供應導向的轉變，中等收入群體的住房也必然將與“有效供給”對接。
市場(chǎng)分化 續寫(xiě)資本故事
房地產(chǎn)業(yè)無(wú)論是“圈地”還是“圈錢(qián)”，其背后講述的都是“資本為王”的故事。因此，以平衡供求為第一落點(diǎn)的全方位調控，一方面構建住房保障立足長(cháng)遠，另一方面收緊信貸抑制需求以解近憂(yōu)，這無(wú)疑將加速房地產(chǎn)業(yè)的分化。在資本的引導下，各種要素資源將向運營(yíng)效率高的企業(yè)匯聚。
業(yè)內一位資深人士指出，由于這幾年信貸環(huán)境較為寬松，因此房地產(chǎn)企業(yè)的“日子”比較好過(guò)。行業(yè)集中度并沒(méi)有隨著(zhù)景氣高漲而上升。統計表明，中國的房地產(chǎn)企業(yè)，多的時(shí)候五六萬(wàn)家，少的時(shí)候也有三四萬(wàn)家，而前五名的市場(chǎng)份額加起來(lái)還不到5%。
但是，在調控趨嚴、貨幣政策從緊的背景下，并非所有的房地產(chǎn)企業(yè)都能獲得充足的現金流， 資金鏈緊“扛不下去”的企業(yè)，結局很可能是在并購中出局，市場(chǎng)定價(jià)權也將日益集中。
萬(wàn)科公司董事長(cháng)王石認為，行業(yè)資源向優(yōu)勢公司集中確實(shí)存在，這是一件好事。一方面可以減少土地閑置，另一方面購房者權益可以得到更好的保護。
財務(wù)專(zhuān)家指出，反映運營(yíng)效率高低的一個(gè)關(guān)鍵指標是資金周轉率。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，資金周轉率和土地開(kāi)發(fā)速率是成正比的。換言之，如果行業(yè)要素資源向高運營(yíng)效率企業(yè)集中，有利于土地的開(kāi)發(fā)速度，減少“囤地”、“捂盤(pán)”的發(fā)生。
資金運營(yíng)效率是硬幣的一面，持續融資能力則是另一面。在信貸這一“水龍頭”逐步擰緊后，資本市場(chǎng)將成為更重要的“水源”。今年以來(lái)，眾多房地產(chǎn)企業(yè)或增發(fā)股票，或借殼上市。WIND數據顯示，今年1-11月，房地產(chǎn)上市公司通過(guò)增發(fā)，累計募集資金346.276億元，比去年同期增長(cháng)145.61%。
可以預見(jiàn)，如果資本市場(chǎng)對優(yōu)質(zhì)公司的融資依然保持暢通的渠道，那么房地產(chǎn)業(yè)整體景氣將不會(huì )逆轉。如果在信貸收緊后，資本出現非均衡化配置，那么房地產(chǎn)業(yè)的話(huà)語(yǔ)權也將發(fā)生轉移。這對于當前的房地產(chǎn)行業(yè)而言，未必不是一種進(jìn)步。(記者 林喆)
相 關(guān) 報 道
|
圖片報道 |
更多>> |
|
