發(fā)表評論 深圳房?jì)r(jià)降了嗎？
自2007年7月以來(lái)，特別是9月28日央行“第二套住房首付40%”政策出臺后，深圳商品房成交量大幅下降，價(jià)格也出現一些波動(dòng)，似乎深圳的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現“拐點(diǎn)”。
然而，深圳房?jì)r(jià)真的下降了嗎？讓我們來(lái)看看數據。整體來(lái)講，2007年深圳商品房?jì)r(jià)格持續上升，較2006年上升46%。雖然政府出臺了一系列的宏觀(guān)調控政策，但是2007年深圳商品房?jì)r(jià)格還是大幅度上漲，12月份達到16335.4元／平方米，較年初的10158元／平方米增長(cháng)了60.8%。仍是全國增幅最快、價(jià)格最高的城市之一。
2008年前3周，一手房、二手房周平均成交量在550套左右，以關(guān)外成交為主；第2周的一手房成交價(jià)在繼第1周16028.3元／平米降至13638元／平米后，第3周又升至14024元／平米，環(huán)比上升2.9%。
未來(lái)房?jì)r(jià)走勢：短期下降，中期反彈
從2007年全年及2008年前3周的成交情況來(lái)看，盡管成交量出現大面積的下滑，但深圳的房?jì)r(jià)并沒(méi)有出現大規模的下降趨勢，價(jià)格始終在波動(dòng)中。深圳房?jì)r(jià)不可能出現大幅下降，基于以下幾點(diǎn)理由：
第一、購房者并非購買(mǎi)力耗盡，而是處于觀(guān)望狀況，負利率將不斷將70%的銀行儲蓄擠向股市、樓市。從需求上看，居民的財富爆炸仍在進(jìn)行中，人民收入增長(cháng)良好。普通居民的資產(chǎn)中，70%仍為銀行儲蓄，而負利率(儲蓄利率低于通貨膨脹率)不斷地將這些儲蓄擠向股市、樓市。
第二、最近推出的政策，只是推遲購買(mǎi)力的釋放，加快行業(yè)整固，最終一定會(huì )帶來(lái)新一輪房地產(chǎn)漲勢。房?jì)r(jià)上升會(huì )誘發(fā)矛盾，不過(guò)房?jì)r(jià)急跌同樣不利于社會(huì )和諧，還可能對消費造成負面影響。
第三、新的政策導致行業(yè)重組，資金不足的開(kāi)發(fā)商被兼并收購，房?jì)r(jià)不可能出現大規模下降。房?jì)r(jià)的調整幅度，很大程度取決于開(kāi)發(fā)商的現金流，在整體行業(yè)資金尚算充裕，經(jīng)濟中又是流動(dòng)性泛濫的情況下，資金短缺的開(kāi)發(fā)商往往會(huì )被購并，而不至于跳樓大減價(jià)。新政推動(dòng)了中國房地產(chǎn)行業(yè)的重組，一批開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市或發(fā)行債券募集到了充足的資金，更找到了資本運作的平臺。
第四、長(cháng)期來(lái)看，深圳作為移民城市，人口還在快速增加，剛性需求依然旺盛。從各區人口計生局提供的材料來(lái)看，深圳的人口構成非常特殊，戶(hù)籍人口僅占到16%；非戶(hù)籍常住人口占到52%；其余32%為居住時(shí)間在一年以下的流動(dòng)人口。在以上三類(lèi)人群中，戶(hù)籍城市移民以及非戶(hù)籍常住人口是商品住宅的主要擁有者。因此這兩部分人群收入和財富的增長(cháng)，以及人口基數的增長(cháng)，將是決定深圳商品住宅需求增長(cháng)最主要的因素。
第五、長(cháng)期土地供給緊張難以改善。
深圳市區狹小，轄區面積僅1952.84平方公里。截止2006年末，未利用土地僅余49.6平方公里。同時(shí)受?chē)覈栏癖Ｗo耕地政策的影響，深圳通過(guò)壓縮耕地等農用地做建設用地的空間幾乎沒(méi)有。嚴峻的土地供給狀況，使得深圳市可做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地極為緊迫。
第六，居民貸款需求依然旺盛，貸款緊縮政策難以壓制剛性需求。
由于2007年四季度猛刮“控貸風(fēng)”，不少銀行到年底出現了無(wú)錢(qián)可貸的情況，也使得居民貸款購房一度受限。
由于2007年底的緊縮政策，預計2008年一季度的貸款需求會(huì )猛增。隨著(zhù)新一年的房貸發(fā)放，剛性需求將被催發(fā)。
深圳房?jì)r(jià)的底線(xiàn)在哪里？
2008年1月4日，深圳推出位于龍崗和寶安區的首批“限面積、限房?jì)r(jià)”的雙限用地，最高售價(jià)分別為9840元／平米和8400元／平米，這比出讓地段商品房的市場(chǎng)售價(jià)要低20%左右。
限價(jià)房選擇在寶安和龍崗推出，主要是因為價(jià)格的非理性增長(cháng)；關(guān)內不太可能推出限價(jià)房，即使推出效果也非常有限。選擇在寶安和龍崗推出限價(jià)房，主要是因為關(guān)外房?jì)r(jià)在2007年出現飛漲。關(guān)外房?jì)r(jià)之所以出現這種非理性的增長(cháng)，主要是因為主動(dòng)和被動(dòng)需求旺盛，導致開(kāi)發(fā)商將房?jì)r(jià)提高。首批“限價(jià)房”在這兩個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區推出，有助于抑制該區房?jì)r(jià)的快速上漲，穩定房?jì)r(jià)。
限價(jià)房亮出市場(chǎng)底線(xiàn)，市場(chǎng)距離底線(xiàn)并不遙遠。限價(jià)房的推出，實(shí)際上是規定了商品房?jì)r(jià)的下限，商品房?jì)r(jià)不可能低過(guò)限價(jià)房，因此可將限價(jià)房作為商品房?jì)r(jià)格的參考標準。深圳市國土局規定，在出讓時(shí)限定單套住房銷(xiāo)售價(jià)格不超過(guò)同期、同片區、同類(lèi)型商品房市場(chǎng)評估價(jià)格的80%。
限價(jià)房的出現亮出了市場(chǎng)普通住宅的價(jià)格底線(xiàn)。從廣州和深圳的規定可以推斷，限價(jià)房的售價(jià)相當于可比商品住宅的70%-80%。如可比商品房售價(jià)為10000元／平米，限價(jià)房?jì)r(jià)格為8000 元／平米，那么其他可比商品房售價(jià)不可能低于8000元／平米，最低只可能在80%-90%(即8000-9000元／平米)之間。(世聯(lián)地產(chǎn))
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