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在國家貨幣從緊政策的影響下，對銀行甚為倚重、高負債運營(yíng)的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)明顯感受到了壓力。另一方面，監管部部門(mén)暫停房企IPO和再融資的傳聞，更是讓房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場(chǎng)走入低谷。
在IPO暫停5個(gè)月之后，房企近期開(kāi)始重新登陸資本市場(chǎng)。證監會(huì )放行濱江房產(chǎn)的IPO申請，恒大地產(chǎn)本月底即將在港掛牌。而與此同時(shí)，多家商業(yè)銀行亦表示，對房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款并沒(méi)有實(shí)施“一刀切”的拒貸政策，而是對符合有關(guān)信貸政策的優(yōu)質(zhì)企業(yè)的項目給予貸款款支持。
房地產(chǎn)企業(yè)的融資問(wèn)題更成為兩會(huì )熱議的焦點(diǎn)。全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟研究所所長(cháng)郭松海日前接受本本報采訪(fǎng)時(shí)表示，“國家搞緊縮銀根政策也應區別對待，對于中低收入家庭住房項目的貸款額度，不應加以收縮，可以適當放寬�！倍袊鐣�(huì )科學(xué)學(xué)院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海則認為，當前的房地產(chǎn)結構需要重組，“應該引入更多的非營(yíng)利性主體”。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)應該是以家庭自主的、非經(jīng)濟的、政府組織的為主。房產(chǎn)開(kāi)發(fā)行業(yè)的主體應該是非盈利的，盈利的應只占約20%.
房?jì)r(jià)與從緊貨幣政策聯(lián)動(dòng)
“這兩年房?jì)r(jià)漲得已喪失理性，我們的房?jì)r(jià)趕上美國了”，兩會(huì )期間，政協(xié)委員、中國社會(huì )科學(xué)院學(xué)部委員李崇富的發(fā)言引起了大家的關(guān)注。
李崇富算了筆賬，北京四環(huán)內外，新樓盤(pán)沒(méi)有1.6萬(wàn)元/m2以下的，二手房也得1.3萬(wàn)元左右，買(mǎi)一套80平米的房，最少要100多萬(wàn)。按照“陽(yáng)光工資”計算，一個(gè)科級干部也要用25年工資來(lái)還。
房?jì)r(jià)過(guò)高已經(jīng)是不爭的事實(shí)，降價(jià)是民心所向。近來(lái)京廣深部分城市傳出了降價(jià)的聲音，由此對于房?jì)r(jià)拐點(diǎn)是否來(lái)臨各方爭論不休。
“我的觀(guān)點(diǎn)是房?jì)r(jià)會(huì )在一個(gè)合理的區間波動(dòng)，降也是降很小的幅度，漲也漲不到哪兒去�！比珖䥇f(xié)委員郭松海表示。
事實(shí)上，出現房?jì)r(jià)下降的跡象和國家實(shí)行從緊的貨幣政策直接相關(guān)。自二套房貸款新政出臺，廣州、深圳等部分城市的樓市出現了調整，成交量大幅萎縮，觀(guān)望氣氛濃厚。如深圳國土資源與房產(chǎn)管理局的統計數據顯示，2月13日-20日深圳新房成交158套，日均成交20套。這一數據低于1月份的平均水平，也低于去年12月的水平。民眾期望這一次的博弈能出現與以往不同的結果。
國家發(fā)改委對外經(jīng)濟研究所所長(cháng)張燕生表示，“我認為核心問(wèn)題還是從緊的貨幣政策在資產(chǎn)價(jià)格方面能不能奏效。如果能奏效，拐點(diǎn)就到了。否則，拐點(diǎn)還沒(méi)到�！�
房企應對融資難措施有限
國家的貨幣從緊政策、銀行壓縮貸款的行為對于房地產(chǎn)企業(yè)的現金流提出了嚴峻的考驗。據了解，此前，房地產(chǎn)金融市場(chǎng)基本處于起步階段，眾多的房地產(chǎn)企業(yè)都是從銀行那里獲得資金，然后通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金、償還借款，相關(guān)的金融產(chǎn)品很少。
中原深港研究中心總監張偉表示，房地產(chǎn)開(kāi)放商對于目前的融資難問(wèn)題，應對措施是很有限的。過(guò)去他們融資不過(guò)兩種手段，第一，通過(guò)銀行貸款；第二，如果是上市公司就利用增發(fā)股票圈錢(qián)，如果不是上市公司，那要么將蓋好的房子降價(jià)賣(mài)出，要么并購合作，除此之外沒(méi)有更好的辦法。
而就在兩會(huì )召開(kāi)之前的幾天，濱江房產(chǎn)IPO和華發(fā)股份配股申請獲得了證監會(huì )發(fā)審委的批準，這是2007年10月證監會(huì )暫停對房地產(chǎn)企業(yè)A股融資審核工作后房企IPO的重新啟動(dòng)。由此也引發(fā)了對證監會(huì )放松房地產(chǎn)企業(yè)融資的種種猜測。
“證監會(huì )開(kāi)了一個(gè)口子，但是不知道能開(kāi)多大。我個(gè)人認為，要開(kāi)也是適度放開(kāi)�！敝醒胴斀�(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇如是表示。其認為，還要繼續關(guān)注證監會(huì )的行為。顯然這還不能表明監管層會(huì )放松審核力度，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道的拓寬仍然面臨著(zhù)諸多障礙。
曹建海則尖銳地指出，“越融資開(kāi)發(fā)商屯的地越多。當前IPO停止也是因為如此，IPO不停，所有的土地都會(huì )被開(kāi)發(fā)商圈走，IPO是絕對不能放開(kāi)的�！�
中原深港研究中心總監張偉則表示，現在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資難的癥結不應歸于信貸緊縮政策，其根源在于過(guò)去的開(kāi)發(fā)模式有問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商把過(guò)多的精力投入到融資圈地、施工企業(yè)承包、資金使用技巧等方面，過(guò)分依賴(lài)資金的現象嚴重。另外一方面，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商自有資金比率低，大多依賴(lài)銀行貸款，負債率普遍很高�！皳伊私獯蠖鄶地搨蔬_到了80%-90%，甚至100%的也有。而對于房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的香港來(lái)說(shuō)，他們的負債率普遍在30%以下�！�
委員建議宏調區別對待
郭松海對記者表示，國家對于房地產(chǎn)市場(chǎng)是要加緊調控，調控主要針對高檔商品房、別墅以及部分商用地產(chǎn)。
在這種情況下，房企的游戲環(huán)境已發(fā)生了變化，資本實(shí)力和資金運作能力逐漸成為房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭要素。王超斌表示，“這種宏觀(guān)環(huán)境其實(shí)是一次大浪淘沙，那些資金實(shí)力不足、靠關(guān)系發(fā)展的中小企業(yè)要被淘汰�！�
郭松海表示，“房地產(chǎn)企業(yè)的資金來(lái)源應該是很多元化的，部分上市公司直接在市場(chǎng)上融資，有些和外資企業(yè)聯(lián)合搞開(kāi)發(fā)，和一些基金聯(lián)合開(kāi)發(fā)。而國家緊縮銀根也應該區別對待，對中低收入家庭住房的貸款項目，不應該加以收縮，而應該適當放寬，主要是如何鑒別它是普通商品住房還是高檔商品住房�！惫珊１硎�，根據總理的報告，保障改善民生的房地產(chǎn)項目應該得到政府的支持，在貸款上區別對待。
而張偉則表示，“隨著(zhù)政府住房保障系統的越來(lái)越完善，市場(chǎng)會(huì )分流很大一部分需求，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)將發(fā)生根本性的轉變。一方面政府的保障住房制度解決的是居民問(wèn)題，保障住房的價(jià)格比較低，能夠保證居民有房住但不一定有產(chǎn)權。而商品房雖然價(jià)格相對高一些，但是那些有錢(qián)有能力的人能夠承受，同時(shí)他們擁有產(chǎn)權。未來(lái)的商品房對準的就是高收入人群、高端的客戶(hù)。所以以后的房地產(chǎn)價(jià)格不取決于壟斷，而是取決于市場(chǎng)是否已經(jīng)被劃分清楚�！�
上海社科院房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)研究中心學(xué)術(shù)部主任陳則明亦表示，未來(lái)的宏觀(guān)調控政策應該分類(lèi)對待，對于別墅等高檔建筑應加強控制，對于普通居民住房和保障性住房要增加供給。(統籌：本報記者 劉斌 撰文：本報記者 王海艷 戎明邁 實(shí)習生 王婉婷 沈琦)
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