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    2008年5月15日，據國家發(fā)展改革委、國家統計局調查顯示，4月份全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲10.1%，漲幅比3月低0.6個(gè)百分點(diǎn)；環(huán)比上漲0.2%，漲幅比3月低0.1個(gè)百分點(diǎn)。 中新社發(fā) 井韋 攝

　　保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應體系中的比例，直接影響著(zhù)房?jì)r(jià)的走勢。當商品房占據主流的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商掌控定價(jià)權，逐利的沖動(dòng)會(huì )使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jì)r(jià)。而當保障性住房供應加大時(shí)，開(kāi)發(fā)商的壟斷定價(jià)權就被弱化。因此，在我國加大保障性住房供應后，房?jì)r(jià)必然走向下跌。

　　本人在《上海證券報》先后發(fā)表三篇論房?jì)r(jià)走勢的文章，分別從資金、供求關(guān)系、成本角度入手，推斷我國房?jì)r(jià)的整體下降趨勢已經(jīng)不可逆轉。這些文章正引起越來(lái)越大的反響，一些研究機構也開(kāi)始成為我的“同盟”。高盛近期在一份最新報告中預測，受到近些年來(lái)房?jì)r(jià)上漲過(guò)快、緊縮式宏觀(guān)調控、房地產(chǎn)市場(chǎng)供過(guò)于求等因素影響，國內房?jì)r(jià)將在未來(lái)一年出現至少15%的下降。

　　我相信，隨著(zhù)越來(lái)越多的理性的分析人士與研究機構，客觀(guān)地認識這個(gè)市場(chǎng)，房?jì)r(jià)即將下跌的結論將日漸成為主流。今天，我再次從保障性住房的供應角度，分析房?jì)r(jià)的未來(lái)走勢。

　　能夠影響房?jì)r(jià)的因素，從住房供應性質(zhì)來(lái)看，可分為兩大部分，一是保障性住房，二是商品房，兩者的平衡關(guān)系，直接決定著(zhù)房?jì)r(jià)的走勢。我們知道，香港樓市價(jià)格從1997年到2003年8月持續下跌，房屋價(jià)值縮水70%，17萬(wàn)家庭成為“負資產(chǎn)家庭”。而在1997年以前，香港房?jì)r(jià)漲勢如虹。為何發(fā)生了如此大的變化？就在于政府加大了保障性住房的投入。董建華主政的港府，投入巨資建設大量平民住宅——公屋數量占到整個(gè)市場(chǎng)的50%左右，保障性住房供應量的擴大必然蠶食商品房市場(chǎng)的空間，從根本上改變供求關(guān)系，導致房?jì)r(jià)的快速下跌。

　　新加坡的情況大致差不多。新加波地少人多，如果住房供應完全交給市場(chǎng)，房?jì)r(jià)將變成“天價(jià)”，而實(shí)際上新加坡的房?jì)r(jià)相對比較穩定，這成為新加坡保持社會(huì )和諧的一個(gè)重要根基，關(guān)鍵就在于，其住房供應結構中，商品房占比非常小。新加坡政府規定，占住戶(hù)總數3%的富人由開(kāi)發(fā)商提供住宅，收取很高的土地出讓金，入住后收取高額物業(yè)稅，而對占住戶(hù)總數80%的中低收入者提供由政府控制戶(hù)型和房?jì)r(jià)的房屋，對15%的困難戶(hù)供應由政府補貼的房屋。由于保障性住房占比大，開(kāi)發(fā)商不能通過(guò)壟斷形成定價(jià)權，房?jì)r(jià)走勢平穩。

　　這兩個(gè)例子說(shuō)明，保障性住房與商品房在整個(gè)住房供應體系中的比例，直接影響著(zhù)房?jì)r(jià)的走勢。具體而言，這種關(guān)系就是，當保障性住房占比較大時(shí)，房?jì)r(jià)會(huì )保持平穩態(tài)勢，波動(dòng)較小。而當商品房占據主流的時(shí)候，開(kāi)發(fā)商掌控定價(jià)權，逐利的沖動(dòng)會(huì )使它不斷通過(guò)各種手段推高房?jì)r(jià)。商品房的占比越大，這種壟斷性越強。

　　我們知道，2003年以前，我國房?jì)r(jià)走勢平穩，漲幅非常小。而在2003年以后，房?jì)r(jià)飛漲。為何？國務(wù)院1998年發(fā)布的房改23號文，所設計的住房供應體系，是城市80%以上的家庭由政府供應經(jīng)濟適用房，而不是開(kāi)發(fā)商供應高價(jià)商品房。也就是說(shuō)，保障性住房是市場(chǎng)供應的主體，屬于開(kāi)發(fā)商建設的商品房占比只有10%多，而到了2003年，建設部出臺的18號文把經(jīng)濟適用房由“住房供應主體”改成了“具有保障性質(zhì)的政策性商品住房”，這意味著(zhù)，保障性住房被商品房所取代——盡管它帶有“保障性質(zhì)”但畢竟落腳點(diǎn)在“商品住房”上。因此，2003年當年的房?jì)r(jià)漲幅，就超過(guò)了1998年至2003年的累計漲幅。

　　保障性住房被市場(chǎng)化的商品房所取代，等于賦予了開(kāi)發(fā)商壟斷定價(jià)權，房?jì)r(jià)的失控也源于此，即使2005年的房地產(chǎn)調控，亦不能阻止房?jì)r(jià)快速上漲的步伐，因為，調控沒(méi)有改變住房的供應結構�？梢赃@樣說(shuō)，如果住房的供應壟斷在開(kāi)發(fā)商手中，房?jì)r(jià)的走勢就可能降下來(lái)。但是，房?jì)r(jià)的持續上漲，越來(lái)越遠離民眾實(shí)際購買(mǎi)力的現狀，令民眾憂(yōu)心忡忡，也令政府不安。在認識到我國房?jì)r(jià)飛速上漲的真正癥結以后，政府開(kāi)始以前所未有的速度，加大保障性住房的供應，而這成為促進(jìn)房?jì)r(jià)下跌的一支重要力量。

　　2007年8月13日，《國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》(簡(jiǎn)稱(chēng)“24號文”)發(fā)布，要求“加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系”，基本確立了住房保障制度的政策框架。24號文特別強調擴大廉租住房資金來(lái)源，使得保障性住房的供應變得更有保障，供應量自然要增大。

　　11月30日，建設部等七部門(mén)又聯(lián)合發(fā)布了《經(jīng)濟適用住房管理辦法》。辦法指出，“經(jīng)濟適用住房供應對象要與廉租住房保障對象相銜接”。于是，經(jīng)濟適用房向下與廉租房銜接，向上又與“限價(jià)房”實(shí)現了鏈接，“三房”無(wú)縫對接，不僅使社會(huì )保障性住房有了一個(gè)系統的體系，也使得從經(jīng)濟適用房到商品房的過(guò)渡因為“限價(jià)房”的作用而有機銜接在了一起，這種對接弱化了商品房的作用，因為經(jīng)濟適用房和限價(jià)房對商品房都具有替代作用，這意味著(zhù)開(kāi)發(fā)商完全主導市場(chǎng)的時(shí)代走向終點(diǎn)。

　　也因此，房?jì)r(jià)的下跌已變得難以避免。5月17日，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )發(fā)布的《中國房地產(chǎn)市場(chǎng)研究報告》指出，保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不可忽視的重要組成部分�！皬墓┙o狀況來(lái)看，根據此前文件要求，今年6月底前全國656座城市要公布今后4年的住房規劃。而此前全國重點(diǎn)城市公布的2008年度住房建設計劃中，住房保障和供應結構調整成為各大城市今年住房市場(chǎng)發(fā)展的主要著(zhù)力點(diǎn)�！睋�統計，全國10個(gè)重點(diǎn)城市2008年計劃新建住房面積共15294.17萬(wàn)平方米，其中保障性住房面積共4090.18萬(wàn)平方米，占新建住房面積比例為26.7%。并且，全國大部分城市保障性住房面積占新建住房面積的比例都在10%以上。其中，武漢的比例最大，約為70.8%；北京計劃新建保障性住房也在四成以上。為此，研究報告指出，目前各地都明顯加大了規劃中保障性住房的建設面積，這將成為今年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不可忽視的重要組成部分。

　　當然，所謂“保障性住房已經(jīng)成為2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)供應不可忽視的重要組成部分”的說(shuō)法比較委婉，也比較含蓄，說(shuō)直接點(diǎn)，就是保障性住房必將壓低房?jì)r(jià)�。ㄙZ圖）