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　　炒房客遭到市場(chǎng)的重創(chuàng )，意味著(zhù)，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化。投機性住房逐漸淡出而真實(shí)性需求成為主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)格變化將為真實(shí)的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。同時(shí)，為了避免投機退卻給當地房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的負面影響，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會(huì )更積極一些。

　　自去年10月份以來(lái)，深圳房?jì)r(jià)整體下跌超過(guò)30%，多數炒房客成為裸泳者。據報道，炒房客李金東就是其中一個(gè)被深套而“猝死”的典型，不久前，他還是一個(gè)有著(zhù)億萬(wàn)資產(chǎn)的炒房客，如今他成了住每月300元農民房的清貧一族。李金東在最多的時(shí)候囤積了60多套房子，在房?jì)r(jià)下跌后賣(mài)不出去，面對各大銀行每個(gè)月30多萬(wàn)的還貸壓力，李金東在萬(wàn)般無(wú)奈之下，只好把他的69套房子全部協(xié)議轉讓給以前的炒房團朋友，協(xié)議價(jià)格就是幫他還剩下的銀行貸款。

　　只有到潮水退卻，才能知道誰(shuí)是真正的裸泳者。

　　深圳房?jì)r(jià)的快速深幅調整，讓在深圳的炒房者首先裸露出來(lái)，只不過(guò)，潮水沖走的是財富，留下的是炒房客的傷感和疼痛。

　　國人普遍同情弱者，但對炒房客從富豪到一貧如洗的遭遇，卻鮮有同情者，更多的人是以“活該”來(lái)表達自己的感受。炒房客作為助推房?jì)r(jià)上漲的主要力量之一，它在追逐自身利益最大化的同時(shí)，擠壓了其他人的生存空間，這是炒房客遭到人們痛恨的原因。炒房客從財富巔峰的墜落，給了民眾一次“復仇”或看笑話(huà)的機會(huì )，讓他們從憂(yōu)慮中感受到一絲希望。但是，炒房客“裸泳”的意義并不僅限于此。

　　炒房客遭到市場(chǎng)的重創(chuàng )，意味著(zhù)，中國樓市的參與主體將逐步發(fā)生變化，或者說(shuō)，炒房客“裸泳”將重塑樓市秩序。

　　世界上任何一個(gè)國家的樓市都不可能完全消除投機者，但是，像中國這樣，投機者占比如此嚴重的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻極為罕見(jiàn)�！渡钲谒{皮書(shū)：中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示，深圳2006年置業(yè)者中有超過(guò)30%置業(yè)者在取得產(chǎn)權證后半年內轉手，投機之嚴重由此可見(jiàn)一斑。據媒體調查，在某些樓盤(pán)，炒房客控制的房屋比例甚至占到了85%以上。這意味著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)由于過(guò)度投機而走向扭曲——事實(shí)上，從世界市場(chǎng)經(jīng)濟發(fā)展的歷史進(jìn)程來(lái)看，在任何市場(chǎng)，當投機者而不是實(shí)際需求者占據市場(chǎng)主導的時(shí)候，這個(gè)市場(chǎng)都難逃崩潰的命運。

　　炒房客的進(jìn)入，營(yíng)造了房地產(chǎn)市場(chǎng)的虛假繁榮，但是，這個(gè)遠遠偏離民眾購買(mǎi)力的繁榮顯得非常脆弱，一旦對房?jì)r(jià)上漲的預期不再，一旦對未來(lái)利潤的透支達到某種臨界點(diǎn)，房?jì)r(jià)就會(huì )掉頭向下。而且，這種下跌通道一旦形成，就會(huì )有一個(gè)加速下跌過(guò)程。深圳的例子最能說(shuō)明問(wèn)題。原因非常容易理解：建立在投機需求基礎上的市場(chǎng)比建立在真實(shí)需求基礎上的市場(chǎng)更不堪一擊，更容易形成羊群效應。在真實(shí)需求支持下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，即使房?jì)r(jià)下跌，真實(shí)的需求由于是自住性購房，其住房向市場(chǎng)拋售的幾率低，難以突然放大市場(chǎng)中的住房供應量。而投機性住房，一旦房?jì)r(jià)下跌，投機者對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期被動(dòng)搖，他們就會(huì )爭相向市場(chǎng)拋售囤積房屋，導致此前多年的存量住房突然向市場(chǎng)釋放，使市場(chǎng)中的房屋供應成倍放大，導致房?jì)r(jià)快速下跌。

　　深圳炒房客“裸泳”，打破了炒房必勝，炒房必賺的神話(huà)。經(jīng)過(guò)這次教訓，經(jīng)過(guò)像李金東這樣的炒房客的“現身說(shuō)教”，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的風(fēng)險第一次如此清晰而強烈地呈現在公眾面前，投機性購房行為將逐漸被弱化，一些盤(pán)踞在房地產(chǎn)市場(chǎng)中的套利者，會(huì )選擇新的更安全與穩妥的投資渠道。使得構成房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，越來(lái)越多的體現在真實(shí)性購房而非投機性購房方面。也即，投機性住房逐漸淡出而真實(shí)性需求成為主流的房地產(chǎn)市場(chǎng)，其價(jià)格變化將為真實(shí)的需求所決定，樓市將更加健康與成熟。

　　以上這種分析是基于深圳的房?jì)r(jià)變遷得出的結論，但其意義并不僅僅局限于深圳。

　　深圳炒房客“裸泳”將對整個(gè)中國的房?jì)r(jià)走勢產(chǎn)生深遠的影響。在中國，北京、上海、深圳三個(gè)城市的房?jì)r(jià)具有最為典型的代表意義。北京是中國的首都，集中了全國最豐富的政治資源、公共資源和保障資源，有奧運概念支持；上海是一個(gè)國際性大都市，就國內而言，上海是外國人投資買(mǎi)房最集中的一個(gè)城市；深圳與香港一步之隔，其房?jì)r(jià)直追香港，便成了一個(gè)恒久的動(dòng)力與理由。這三個(gè)城市給人感覺(jué)都是房?jì)r(jià)沒(méi)有下跌的理由，但深圳房?jì)r(jià)下跌與炒房客“裸泳”，給出了一個(gè)醒目的警示：房?jì)r(jià)下跌不需要理由。

　　深圳炒房者的“裸泳”給北京、上海等城市的炒房客上了一課，加之房?jì)r(jià)連續多年上漲，已經(jīng)是強弩之末，人們對未來(lái)的預期不再樂(lè )觀(guān)，投機者會(huì )加快賣(mài)房套現的步伐。這將使北京、上海等城市堅挺的房?jì)r(jià)受到影響。與深圳的情況一樣，在這些城市中，投機性購房占據相當大的比例。由于每年新建住房都有一部分被囤積在投機者手中，剔除流向市場(chǎng)的部分，仍有大量住房游離于市場(chǎng)之外，這種數量難以預估的存量住房一旦釋放出來(lái)，就會(huì )形成強大的拋壓。失去良好預期的北京、上海等地的樓市，根本無(wú)法承受這種突然放大的供應，房?jì)r(jià)的調整就變得順理成章。

　　炒房者“裸泳”，也將對開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生影響——這是炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另一部分。由于炒房者囤積房?jì)r(jià)，減少了市場(chǎng)供應，使得房?jì)r(jià)上漲的預期變得非常強烈，開(kāi)發(fā)商也主動(dòng)囤積一部分住房用于炒作，或者減緩開(kāi)發(fā)速度，坐享房?jì)r(jià)上漲帶來(lái)的更高利潤。當炒房客“裸泳”退出，開(kāi)發(fā)商囤積房源的動(dòng)力將大大減弱，更何況，目前開(kāi)發(fā)商度日如年，資金鏈緊張，這會(huì )加快房地產(chǎn)市場(chǎng)的房產(chǎn)周轉效率，有利于使房?jì)r(jià)理性回歸。

　　炒房者“裸泳”，也將對地方政府產(chǎn)生影響。炒房客推高房?jì)r(jià)，地方政府是最大的受益者，它可以以更高的價(jià)格賣(mài)出土地，獲取更多的稅費收入，因此，地方政府對抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)投機行為沒(méi)有動(dòng)力。深圳房?jì)r(jià)的快速下跌，或許能夠讓地方政府認識到投機性購房為主導的市場(chǎng)最脆弱的一面，一旦房?jì)r(jià)下跌，破壞性更強，對地方經(jīng)濟的傷害更大。鑒于此，今后地方政府在抑制炒房行為方面，或許會(huì )更積極一些。姑且把這看做炒房客“裸泳”重塑樓市秩序的另外一個(gè)部分吧。 (賈圖)