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　　核心提示

　　經(jīng)歷了1993年第一輪宏觀(guān)調控的低潮后，1998年房改帶來(lái)了地產(chǎn)行業(yè)的繁榮，也讓土地+資金的模式被奉為行業(yè)圭臬，10年間造就無(wú)數依靠土地升值和房?jì)r(jià)自然上漲獲取暴利的地產(chǎn)商，行業(yè)投機盛行。

　　然而此輪始自2004年的宏觀(guān)調控，卻已經(jīng)和正在擊碎這種模式，新一輪行業(yè)調整到來(lái)，地產(chǎn)商面臨10年來(lái)最大的困難，迫使部分人尋求真正的經(jīng)商之道———或者像萬(wàn)科“快速開(kāi)發(fā)快速銷(xiāo)售，持續增長(cháng)”，或者像恒隆和華人置業(yè)“租金收益為王”，甚至或者像碧桂園分散資金投資其他行業(yè)。

　　“最大地主”悄然轉型

　　2007年內地首富、碧桂園大股東楊國強父女近日新聞不斷。先是傳聞其要私人收購TVB，后又祭出“參建保障性住房”大旗。聯(lián)系到不久前楊國強委托其女婿收購云南一煤礦的消息，業(yè)內分析，楊氏企業(yè)正在走向多元化發(fā)展。

　　與此同時(shí)，去年剛剛赴港上市的碧桂園股價(jià)一路下滑，較招股價(jià)跌去40%；在廣東、沈陽(yáng)等地，碧桂園加速低價(jià)推盤(pán)，以期回籠資金。

　　碧桂園是地產(chǎn)行業(yè)的一個(gè)代表和縮影。自去年11月以來(lái)，內地樓市進(jìn)入了長(cháng)達8個(gè)月的觀(guān)望期，成交量萎縮，資金鏈緊繃成為地產(chǎn)商們的心頭之痛；今年以來(lái)，A股和港股地產(chǎn)公司股價(jià)一路走低，房地產(chǎn)行業(yè)指數跌幅超過(guò)50%，有些個(gè)股的跌幅甚至超過(guò)70%。

　　但這似乎還未到底。在國泰君安證券研究所近日對135位機構投資者的調查中，沒(méi)有一位認為下半年的房地產(chǎn)行業(yè)會(huì )恢復景氣。

　　“碧桂園調整自身的產(chǎn)業(yè)結構，顯然不會(huì )是單一現象，它只是反應比較快而已�！卑舶钛芯考瘓F高級分析師賀軍認為，地產(chǎn)行業(yè)新一輪調整已經(jīng)到來(lái)，而且這個(gè)周期還相當漫長(cháng)。6月底的博鰲論壇上，地產(chǎn)商們達成共識：此輪周期將可能持續2、3年。

　　土地溢價(jià)：暴利之源

　　此輪周期之前，房地產(chǎn)業(yè)被看做暴利行業(yè)的典型代表。

　　10年前，低價(jià)獲得一塊協(xié)議出讓土地，然后抵押土地向銀行貸款，再通過(guò)建筑商墊付工程款，預售以獲得流轉資金，地產(chǎn)商就可坐享收益。

　　4年前，土地協(xié)議出讓取消，“國六條”要求地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目自有資金不低于35%，但在去年央行一份報告中，這一比例實(shí)際僅為20%—25%。

　　“土地溢價(jià)帶來(lái)的紅利，是房地產(chǎn)暴利的真正來(lái)源�！便U筆經(jīng)濟研究社理事長(cháng)冀志罡認為，所謂房地產(chǎn)的暴利并非來(lái)自蓋房和賣(mài)房；此外，預售融資是開(kāi)發(fā)商的主要財務(wù)杠桿，加上銀行貸款，開(kāi)發(fā)商得以成倍放大投資回報。在房?jì)r(jià)持續上漲的過(guò)程中，地產(chǎn)商無(wú)需考慮商業(yè)盈利模式，僅靠土地升值和房?jì)r(jià)自然上漲就能獲利。

　　“反映到證券市場(chǎng)，出于對中國內地城市化和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期看好，不管內地還是海外，各大分析機構及投資者均將企業(yè)擁有的土地儲備量作為估值的關(guān)鍵指標�！倍辔坏禺a(chǎn)分析師對記者表示，為此開(kāi)發(fā)商會(huì )不惜代價(jià)去拿地，做大上市題材。

　　碧桂園就是其中的典型。楊國強曾透露，碧桂園土地成本只占房屋售價(jià)的10%以?xún)�。去年，碧桂園憑借4000余萬(wàn)平方米的廉價(jià)土地儲備獲得香港資本市場(chǎng)認可，大股東楊惠妍一舉成為中國內地首富。

　　　　“土儲型”地產(chǎn)商失寵

　　然而僅半年后，同樣擁有大規模土地儲備的恒大地產(chǎn)，卻折戟沉沙，夢(mèng)斷香港。

　　今年3月20日晚，恒大地產(chǎn)發(fā)布公告，宣布中止上市計劃。這一天，本是恒大地產(chǎn)IPO計劃中結束招股、公布定價(jià)的日子。

　　風(fēng)向的轉變來(lái)自中國政府的宏觀(guān)調控。去年9月，央行出臺“二套房貸”政策，提高第二套房貸款首付比例和利率，同時(shí)宣布緊縮銀根，減少房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款。

　　“這等于卡住開(kāi)發(fā)商的脖子，”業(yè)內人士表示，這是自2004年取消協(xié)議出讓土地以來(lái)最為嚴厲的調控手段。一時(shí)間，投資客離場(chǎng)，購房人步入觀(guān)望。

　　“土地儲備本來(lái)是恒大上市資本，現在卻成燙手山芋，因為沒(méi)有資金進(jìn)行后續開(kāi)發(fā)，只會(huì )占用資金，”知情人士透露。資金緊張又加銷(xiāo)售乏力，許家印于近日不惜稀釋自己的股份，宣布增資擴股來(lái)保持恒大的“核心競爭力”。

　　恒大IPO未果，成為地產(chǎn)行業(yè)集體資金鏈危機的導火索，投資者紛紛拋售地產(chǎn)股。一香港證券分析師表示，目前投資者已不會(huì )過(guò)多考慮行業(yè)的估值水平，尤其是那些握有大量土地儲備的內地發(fā)展商，他們面臨政策及資金風(fēng)險。

　　“土地紅利”的破產(chǎn)

　　“存量的廉價(jià)土地儲備將是房地產(chǎn)企業(yè)暴利的最后晚餐，”2006年中，中金公司的一份研究報告指出，未來(lái)地產(chǎn)企業(yè)盈利增長(cháng)將主要來(lái)自于銷(xiāo)售面積增加和成本控制。

　　但多數地產(chǎn)公司并沒(méi)有注意到這一預警，在2007年，出于對未來(lái)房?jì)r(jià)的樂(lè )觀(guān)預期，多家公司高價(jià)將多幅地塊收入囊中。

　　但在宏觀(guān)調控下，樓市觀(guān)望氣氛及降價(jià)風(fēng)潮至今未息，數據顯示，目前深圳房?jì)r(jià)已下跌至去年年初水平，北京、上海等地也出現不同程度下跌。今年以來(lái)，包括保利、碧桂園在內的地產(chǎn)商均大量推出低價(jià)房。

　　同時(shí)，地產(chǎn)商銷(xiāo)貨不力，高華證券報告顯示，今年前5月，多數地產(chǎn)公司只完成全年銷(xiāo)售額的20%—30%多。

　　“房子越來(lái)越不好賣(mài)，”地產(chǎn)商們忽然意識到，房?jì)r(jià)并不是一直上漲，拿下土地也并不一定可以賺錢(qián)。失去銀行抵押貸款和“預售款”這些重要的財務(wù)杠桿，他們無(wú)法再依靠原有模式獲利。

　　又是萬(wàn)科，首先意識到高價(jià)地的風(fēng)險并快速出手。5月16日，粵宏遠A發(fā)布公告稱(chēng)，公司下屬全資子公司宏遠地產(chǎn)將以500萬(wàn)的價(jià)格，接手萬(wàn)科子公司在東莞水濂中心路項目50%股權，該地塊曾是萬(wàn)科去年拿下的東莞地王；緊接著(zhù)，上海普陀長(cháng)風(fēng)生態(tài)商務(wù)區4號東南地塊遭遇開(kāi)發(fā)商退地；近日，浙江綠城也傳出欲轉讓新江灣城D1地塊部分股權，該地塊是去年上海公開(kāi)出讓的幾塊高價(jià)地之一。

　　顛覆“囤地”模式

　　在上月中旬舉辦的博鰲地產(chǎn)論壇上，到場(chǎng)開(kāi)發(fā)商談得最多的是“盈利模式”。

　　對此萬(wàn)科董事長(cháng)王石曾公開(kāi)表示，萬(wàn)科只專(zhuān)注于住宅地產(chǎn)。

　　許多致力于公司長(cháng)期發(fā)展的地產(chǎn)商如保利、富力等，也早開(kāi)始考慮商業(yè)模式、盈利能力和資金風(fēng)險問(wèn)題。但他們的面目，似乎還不像萬(wàn)科那樣清晰。

　　萬(wàn)科在20多年的發(fā)展積累中，已形成獨特的持續增長(cháng)能力。王石總結為萬(wàn)科“不圈地、不捂盤(pán)”。

　　無(wú)獨有偶，去年底在美國紐交所上市的鑫苑置業(yè)，也奉行快速開(kāi)發(fā)模式，“鑫苑沒(méi)有土地儲備，我們是‘零庫存’，拿了土地就開(kāi)發(fā)�！宾卧范�事長(cháng)張勇表示，正是這種模式獲得了歐美投資人的認可。

　　“以土地儲備量衡量地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展前景的觀(guān)念已經(jīng)過(guò)時(shí)了�！焙懵〉禺a(chǎn)董事長(cháng)陳啟宗則提出另一種模式：依靠穩定的租金收益的恒隆模式，僅憑借港匯廣場(chǎng)、恒隆廣場(chǎng)兩處商業(yè)地產(chǎn)，恒隆去年在上海收租高達6.7億港元。

　　張勇認為，隨著(zhù)調控力度的加大，“捂地”行為被嚴格控制，房地產(chǎn)企業(yè)將通過(guò)生產(chǎn)運營(yíng)來(lái)獲得利潤，房地產(chǎn)行業(yè)的真正競爭才剛剛開(kāi)始。(記者 張曉玲)