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　　建議減免房地產(chǎn)交易環(huán)節稅收；給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規模

　　樓市一落千丈的深圳率先開(kāi)始呼吁"救市"！昨天，深圳國土資源和房屋管理局發(fā)布了由深圳市房地產(chǎn)研究中心撰寫(xiě)的《2008年上半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢分析報告》，顯示除了房?jì)r(jià)已跌回一年前，深圳樓市的交易量今年很有可能退回十年前；而面對今年以來(lái)的樓市衰退，深圳市房地產(chǎn)研究中心甚至提出了減免交易環(huán)節稅收、適度放松貨幣政策的"救市"建議。

　　銷(xiāo)量縮水一半

　　從統計數據上看，深圳今年的樓市滑坡的確"觸目驚心"。

　　今年深圳樓市在經(jīng)歷了年初的淡季后，3月后銷(xiāo)售量有所回升，5月的銷(xiāo)售量達到上半年高點(diǎn)，但6月又出現回落，各月銷(xiāo)售量保持低位水平，市場(chǎng)交易持續低迷。最后的統計則顯示：上半年深圳新建商品房銷(xiāo)售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷(xiāo)售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少50.02%；辦公樓銷(xiāo)售面積1.78萬(wàn)平方米，同比減少89.23%；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積11.94萬(wàn)平方米，同比減少34.65%。

　　另外，空置量也從側面反映出樓市銷(xiāo)售不暢的問(wèn)題。上半年深圳商品房空置面積164.73萬(wàn)平方米，同比增加26.72%；其中住宅空置面積65.37萬(wàn)平方米，同比增加高達84.5%。

　　"按目前的銷(xiāo)售規模統計，深圳今年全年的住宅銷(xiāo)售面積可能在350萬(wàn)平方米左右，僅相當于1997、1998年間的水平。"深圳市房地產(chǎn)研究中心分析師王鋒指出，"主要是新建商品住宅銷(xiāo)售規模下降幅度較大。"

　　而除了新房市場(chǎng)，二手房也是"難兄難弟"。上半年深圳二手住宅交易面積161.89萬(wàn)平方米，同比減少68.48%，降幅比新建商品住宅還大。二手住宅與新建商品住宅的交易面積比例則由去年的1.86：1降至目前的1.05：1。

　　房?jì)r(jià)拉動(dòng)無(wú)力

　　而在最受關(guān)注的房?jì)r(jià)方面，深圳的新建商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)早在今年4月便跌回一年前水平，并且在3、4、5月連續出現環(huán)比下降。雖然6月的官方統計尚未公布，且有市場(chǎng)機構的統計稱(chēng)6月深圳房?jì)r(jià)環(huán)比上漲了三成、回到近14000元/平方米的高位，但深圳市房地產(chǎn)研究中心的分析卻指出，6月房?jì)r(jià)的回升主要是受低密度住宅入市拉動(dòng)的影響，除去這部分的拉動(dòng)作用，6月房?jì)r(jià)僅為11159元/平方米，基本與5月持平。

　　王鋒還介紹，按深圳房地產(chǎn)信息系統統計口徑，上半年深圳全市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為12789.26元/平方米，同比漲幅4.04%，"從上半年各月價(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看，房?jì)r(jià)仍處于調整中。"

　　并且，基于觀(guān)望氣氛濃厚、房?jì)r(jià)持續下降，深圳的房地產(chǎn)投資局面也有所調整。上半年深圳完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資194.68億元，同比減少0.83%；其中，完成商品住宅投資142.84億元，同比增加4.34%。商品房新開(kāi)工面積462.91萬(wàn)平方米，同比增加7.01%；其中，住宅新開(kāi)工面積303.89萬(wàn)平方米，同比減少7.76%。

　　向政策"討饒"？

　　"保持房地產(chǎn)市場(chǎng)長(cháng)期健康、持續、穩定的發(fā)展，不斷提高和改善人民群眾的居住水平和居住條件，是一件利國利民、功在千秋的大事。而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展、避免房?jì)r(jià)大起大落……應對房地產(chǎn)市場(chǎng)調控政策做適當的調整。"雖然報告認為去年以來(lái)的房?jì)r(jià)調整是對前兩年市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展的修正，其目的是使市場(chǎng)向理性軌道回歸，但基于眼下深圳樓市的持續衰退，報告開(kāi)始建議"救市"。

　　其中最引人注意的是，報告中建議"減免房地產(chǎn)交易環(huán)節的營(yíng)業(yè)稅、契稅、增值稅等流轉環(huán)節稅收"，以降低交易門(mén)檻，鼓勵和促進(jìn)房地產(chǎn)交易，促進(jìn)市場(chǎng)活躍。

　　此外，報告也建議國家有關(guān)部門(mén)對現行相關(guān)金融政策做一些調整，特別是結合近期國內經(jīng)濟形勢的變化，適度放松從緊的貨幣政策，鼓勵生產(chǎn)、投資及消費；針對房地產(chǎn)方面主要是對首次購房者和90平房米以下購房者予以扶持，"應給予進(jìn)一步優(yōu)惠的貸款政策"以激發(fā)潛在市場(chǎng)需求，以及"給予各地、各商業(yè)銀行一定自主權，因地制宜控制貸款規模"。

　　報告還建議地方政府重視土地供應效率以擴大供應。"深圳土地資源相當緊缺，新增建設用地較少，但是未來(lái)住房需求還在增長(cháng)，因此要因地制宜采取一些辦法：一是在有限的土地上，盡量多提供住房單元，具體可采取提高住房容積率、減小戶(hù)型等措施；二是對存量土地的挖掘應進(jìn)一步加強，尤其是要結合城市的更新改造和規劃調整，通過(guò)舊工業(yè)區改住宅區、老住宅區改造等方式增加市場(chǎng)供應；三是加快城市新區建設，鼓勵需求轉移，解決老城區市場(chǎng)供應潛力不足的問(wèn)題。"

　　記者觀(guān)察：瘋狂之后

　　如果說(shuō)去年的深圳樓市告訴我們什么叫瘋狂，那么今年的深圳樓市則告訴我們什么叫瘋狂的代價(jià)。而瘋狂之后呢？

　　"深圳市房地產(chǎn)研究中心的報告首先反映出深圳業(yè)內對于樓市現狀的擔憂(yōu)，這是很正常的。"幾位業(yè)內人士對記者異口同聲。

　　的確，深圳樓市今年日子難過(guò)。深圳市房地產(chǎn)研究中心每月按時(shí)發(fā)布的報告已反映出深圳房?jì)r(jià)回落、成交低迷、一蹶不振的樓市表情，除此之外，新開(kāi)一手樓盤(pán)價(jià)格與周邊二手房?jì)r(jià)格"倒掛"、不少項目涌現退房現象、一些銀行存在房貸"斷供"問(wèn)題也都是上海證券報記者了解到的深圳樓市內的真實(shí)情況。深圳樓市的參與方如何能不著(zhù)急？

　　然而，對于樓市的“治療”，也是要慎之又慎的。

　　一些專(zhuān)家就指出，一味夸大調整的力度，鼓吹房地產(chǎn)"救市"存在危險性，應該多看到樓市調控在釋放出的積極信號。

　　"'救市'之心我很理解，不過(guò)報告中提出的一些重點(diǎn)建議都是針對中央之前提出的調控政策，而中央調控樓市的目標正是為樓市降溫，今年深圳樓市的變化也許正是調控方希望看到的。"易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所副所長(cháng)楊紅旭坦言。而且深圳房?jì)r(jià)連月下跌，但從上半年的成交均價(jià)來(lái)看還是同比微漲的，在許多人看來(lái)深圳樓市還未調整到位，易居房地產(chǎn)研究院的一份二季度樓市走勢調研也顯示，深圳住宅市場(chǎng)可能要到今年四季度甚至明年才能走出低迷。

　　"據我所知，有關(guān)方面現在也在觀(guān)察、觀(guān)望樓市，政府是不希望房?jì)r(jià)大起大落，領(lǐng)導人也已表態(tài)要穩定樓市，但從整個(gè)中國樓市來(lái)看，眼下說(shuō)要救市是不合時(shí)宜的。"楊紅旭認為，"當然，報告只是針對深圳區域樓市而言，不排除當地有關(guān)部門(mén)會(huì )采取一些行動(dòng)，特別是在刺激需求方面。"

　　佑威房地產(chǎn)研究中心主任薛建雄則分析，"救市"建議不僅是基于深圳樓市衰退，也是基于珠三角區域的經(jīng)濟衰退，"深圳樓市是此輪調整最嚴重的，而且在其所在經(jīng)濟區域遇到發(fā)展問(wèn)題，如制造業(yè)危機、企業(yè)倒閉潮的情況，所以地方政府更為憂(yōu)慮。"

　　不過(guò)薛建雄并不支持刺激需求："從建議內容來(lái)看，特別是對于稅收，是要謹慎的。中國市場(chǎng)內資金量依然充足，一旦稅收放寬，恐怕大批熱錢(qián)再次涌入，這樣就危險了。而且從城市化進(jìn)程來(lái)看，樓市需求仍會(huì )很大，目前對于樓市的發(fā)展是要著(zhù)眼于長(cháng)遠需要，突然的刺激對于未來(lái)房?jì)r(jià)也會(huì )產(chǎn)生影響。倒是房地產(chǎn)投資增長(cháng)乏力值得關(guān)注，這對今后區域整體經(jīng)濟發(fā)展會(huì )產(chǎn)生影響，開(kāi)發(fā)商成批死亡對市場(chǎng)也沒(méi)好處。"(作者：李和裕)