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　　相對于近幾年房?jì)r(jià)的“高燒不退”，眼下樓市價(jià)格松動(dòng)的跡象已現端倪。北京等一些城市雖屬高位微調，但深圳一則“半年新房縮水40萬(wàn)元”的新聞，已擊中一些炒房者的痛處。

　　開(kāi)發(fā)商頻掀“折扣大戰”，銀行開(kāi)始下調房貸利率攬生意……但市場(chǎng)成交仍持續著(zhù)低迷狀況，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃重。

　　到底是理性回歸，還是欲揚先抑？

　　　　價(jià)滯量縮：“只漲不跌”的神話(huà)開(kāi)始終結

　　進(jìn)入2008年，樓市悄然發(fā)出的新信號，使得曾經(jīng)一路高歌猛進(jìn)的房?jì)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩進(jìn)而回落，而“價(jià)滯量縮”成為當前樓市的“標準樣式”，中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始進(jìn)入高位調整期。

　　——漲幅穩步回落。根據國家發(fā)展改革委、國家統計局的調查顯示，繼多個(gè)月份出現漲幅回落之后，今年5月份，全國70個(gè)大中城市新房和二手房?jì)r(jià)格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　——銷(xiāo)售面積下滑。來(lái)自住房和城鄉建設部的最新數據表明，今年1月至5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%，集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　——促銷(xiāo)手段花樣翻新�！版溂业禺a(chǎn)”市場(chǎng)研發(fā)中心的調查表明，目前北京在售樓盤(pán)中有七成多項目在打折銷(xiāo)售，送家電、送轎車(chē)、送戶(hù)口……相對于動(dòng)輒一兩百萬(wàn)元的總房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，幾萬(wàn)塊錢(qián)的“打折”雖仍是不痛不癢的“噱頭”，但高房?jì)r(jià)松動(dòng)現象日益顯現。

　　——土地拍賣(mài)頻現“流產(chǎn)”。受信貸緊縮政策的影響，自去年底開(kāi)始，土地交易市場(chǎng)開(kāi)始遭遇寒潮，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始正視大量拿地的風(fēng)險，全國出現了數十宗土地流拍現象：4月8日，廈門(mén)市掛牌出讓10幅地塊，4幅遭遇流拍；深圳土地交易中心，位于寶安和龍崗曾多次流拍的5塊居住用地再次掛牌出讓?zhuān)�最終4塊流拍、1塊以低價(jià)成交……

　　——銀行出招攬生意。由于樓市成交趨淡，導致銀行房貸增速持續下滑，一些銀行開(kāi)始下調固定房貸利率。光大銀行就擬將5個(gè)檔期的房貸固定利率下調，以期刺激購房需求。而此前，深發(fā)展等一些銀行也早已發(fā)售“氣球貸”“雙周供”等變相減息的品種。顯然，房子賣(mài)不出去，銀行貸給開(kāi)發(fā)商的貸款就難以收回，銀行賴(lài)以生存的貸款收入就會(huì )銳減。

　　種種跡象表明，“房?jì)r(jià)只漲不跌”的神話(huà)開(kāi)始終結，處于艱難盤(pán)整期的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始理性回歸。而一些城市在觀(guān)望狀態(tài)下擠壓出了樓市泡沫，理性購房需求開(kāi)始平穩釋放。

　　擠壓泡沫：多重調控與市場(chǎng)調整形成合力

　　樓市發(fā)生的新變化，自然是幾家歡喜幾家愁。究竟是什么原因推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生這樣的異動(dòng)？

　　“目前這種狀況可以說(shuō)是多種因素綜合作用的結果�！眹鴦�(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)研究所所長(cháng)任興洲分析，2004年以來(lái)國家對房地產(chǎn)市場(chǎng)持續調控的累積效應，特別是2007年對土地的調控政策和第二套住房房貸政策效應明顯顯現，一定程度上改變了人們對于房市的預期，整個(gè)樓市開(kāi)始變得有些理性。

　　近年以來(lái)，房地產(chǎn)調控政策從不同方向出擊，形成合力，阻擊房?jì)r(jià)飛漲的腳步——

　　2007年，國土資源部加大閑置土地清理力度，對囤地開(kāi)發(fā)商進(jìn)行查處，規定開(kāi)發(fā)商不付清全部地價(jià)不得分期發(fā)放土地證。

　　為抑制投機性購房，央行、銀監會(huì )要求提高第二套以上住房的首付比例；為控制投資過(guò)猛，政府實(shí)施一系列銀根緊縮政策，半年來(lái)，央行連續5次提高存款準備金率，準備金率達到17.5%的歷史高位。

　　增加中低價(jià)位、中小套型普通商品住房供應，調整住房結構的“雙70%”政策(90平方米以下住房須占項目總面積七成以上、居住用地供應量七成用于中低價(jià)位中小套型)，著(zhù)力解決中等收入家庭住房問(wèn)題。

　　國務(wù)院出臺解決低收入家庭住房困難的意見(jiàn)，原建設部發(fā)文要求擴大廉租房政策的覆蓋面，全國所有城市建立了廉租住房制度……

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一表示：“這些政策的逐步落實(shí)，及限價(jià)房計劃供應量的增加都分流了部分購房需求�！焙仙鷦�(chuàng )展公司總裁陳長(cháng)纓說(shuō)：“去年市場(chǎng)情緒普遍樂(lè )觀(guān)，投資性、投機性及改善性需求亢奮異常，供需比失衡嚴重，房地產(chǎn)市場(chǎng)存在過(guò)熱現象。隨著(zhù)一系列宏觀(guān)調控政策的實(shí)施，投機炒作現象得到控制，消費者觀(guān)望情緒增強，市場(chǎng)需求下降，供需比嚴重失衡狀態(tài)得到緩解�！�

　　然而，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的復雜性，決定了宏觀(guān)調控并不是市場(chǎng)變化的唯一推力，其中還有市場(chǎng)內部結構調整的原因。數據顯示，2007年70個(gè)大中城市房?jì)r(jià)比上年上漲7.6%，部分城市甚至達到40%至50%的漲幅。顯然，非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)效益。任興洲說(shuō)：“房?jì)r(jià)持續大幅上漲，超過(guò)了購房者的承受能力，供需矛盾越發(fā)突出，目前價(jià)格漲幅出現回落也是市場(chǎng)調整之必然�！�

　　股市大跌、CPI上漲、油價(jià)高漲，加上年初的冰凍雨雪災害，四川汶川地震等重大自然災害的發(fā)生，種種市場(chǎng)的不確定性也讓購房者充滿(mǎn)猶豫。

　　在北京一家出版社工作的胡剛先生說(shuō)：“現在房?jì)r(jià)的虛高成分太大，我不想成為最后一撥高位接盤(pán)的人�！彪S著(zhù)國家一系列調控政策效應的顯現，他相信購房者挺過(guò)這個(gè)階段，房?jì)r(jià)就會(huì )回歸理性。

　　理性回歸：要嚴防未來(lái)樓市出現大起大落

　　撲朔迷離的樓市，在2008年上半年釋放出新信號后，究竟會(huì )走向何方？

　　一些專(zhuān)家認為，當前房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量低迷，正是市場(chǎng)步入積極調整狀態(tài)的信號；夸大調整的危害，鼓吹房地產(chǎn)“救市”則是非常危險的。

　　從全球房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格走勢曲線(xiàn)來(lái)看，任何一個(gè)市場(chǎng)都存在著(zhù)一個(gè)波動(dòng)周期。一般而言，越是房地產(chǎn)市場(chǎng)成熟的經(jīng)濟體，周期內價(jià)格波動(dòng)越平緩。而越是新興房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)濟體，房?jì)r(jià)波動(dòng)周期時(shí)間越短，價(jià)格波動(dòng)越劇烈。

　　SOHO中國總裁潘石屹表示，當前開(kāi)發(fā)商確實(shí)遇到不少困境，如從緊貨幣政策將減少按揭貸款，如何應對需求量的變化和資金緊張；面對保障性住房，產(chǎn)品定位如何找準市場(chǎng)需求等，但這些也恰恰表明房地產(chǎn)市場(chǎng)也要進(jìn)入自我調整和修復階段，從過(guò)熱向理性回歸。

　　對于少數房?jì)r(jià)較高的地區，不少專(zhuān)家認為，房?jì)r(jià)的適當回落是正常的。樓市走向理性回歸的步伐有多快，主要取決于宏觀(guān)經(jīng)濟的總體走勢。

　　第一季度，國內生產(chǎn)總值增長(cháng)10.6%；城鎮固定資產(chǎn)投資在今年前5個(gè)月完成4萬(wàn)億余元，同比增長(cháng)25.6%；夏糧連續5年豐收已成定局……經(jīng)濟運行依然總體向好，無(wú)疑為房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步走向理性回歸創(chuàng )造良好的環(huán)境。

　　與此同時(shí)，我們也看到，國內一系列困難和不確定因素的沖擊，給中國樓市逐步走向理性回歸帶來(lái)挑戰。

　　清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(cháng)劉洪玉說(shuō)：“中國住房市場(chǎng)要經(jīng)歷一個(gè)相當的調整期，去消化前兩年形成的價(jià)格泡沫，使之回歸與經(jīng)濟基本面及居民家庭支付能力基本協(xié)調的水平。如果宏觀(guān)經(jīng)濟進(jìn)入緩慢增長(cháng)階段，這個(gè)調整期可能還會(huì )延長(cháng)�！�

　　從歷年對樓市調控的過(guò)程看，地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商在內的多種強勢利益相關(guān)群體的影響依然不可小視。特別是一些地方政府以各種理由的托市行為，將加重樓市不可預料的風(fēng)險。

　　進(jìn)入2008年，受美國次貸危機影響，不少歐美國家房?jì)r(jià)回落，一部分熱錢(qián)開(kāi)始尋找新的投資區域和渠道。而受奧運會(huì )、世博會(huì )等利好因素的影響，在人民幣升值預期下，境外資金流入逐利，更是攪動(dòng)了并不平靜的樓市，給中國房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展帶來(lái)新的復雜性。盡管理性回歸之路艱難，但防止樓市的大起大落始終是各方的共識。

　　對于樓市泡沫，要一點(diǎn)點(diǎn)擠出。陳長(cháng)纓說(shuō)：“房?jì)r(jià)的暴漲暴跌，對消費者、對行業(yè)、企業(yè)來(lái)說(shuō)都是一種很大的傷害�，F在房?jì)r(jià)逐步穩定，剛性需求得到有效釋放，有助于房地產(chǎn)業(yè)獲得更為穩定健康的發(fā)展環(huán)境�！�

　　高房?jì)r(jià)問(wèn)題不僅僅是房地產(chǎn)行業(yè)的問(wèn)題，上關(guān)乎數萬(wàn)億元的商業(yè)貸款和個(gè)人貸款，下涉及幾十個(gè)相關(guān)行業(yè)，中間還夾雜著(zhù)千家萬(wàn)戶(hù)。這決定了任何過(guò)速的“休克療法”都是危險的，樓市調控不能指望畢其功于一役，只能采用“漸進(jìn)療法”。專(zhuān)家建議通過(guò)不斷釋放調控信號來(lái)干預市場(chǎng)預期，切實(shí)增加廉租房、經(jīng)濟適用房、限價(jià)房、中小戶(hù)型中低價(jià)位房的有效供給，以舒緩供求關(guān)系；同時(shí)，收緊房貸，讓銀行緩釋風(fēng)險。

　　與此同時(shí)，隨著(zhù)在整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展中支撐行業(yè)作用的日益提升，房地產(chǎn)業(yè)的理性回歸不止關(guān)乎行業(yè)的健康發(fā)展，而且關(guān)乎整個(gè)國民經(jīng)濟的健康發(fā)展，防止房市的大起大落從而成為經(jīng)濟建設的一項重要目標。展望2008年下半年的樓市走勢，讓人們靜下心來(lái)考慮經(jīng)濟和社會(huì )的可持續發(fā)展等更深層的問(wèn)題。顯然，擠出樓市多年累積的泡沫，保持健康可持續發(fā)展，才是中國房地產(chǎn)市場(chǎng)應有的常態(tài)。(陳芳 杜宇 朱立毅)