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　　今年上半年，中國整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)首次出現了自1998年以來(lái)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙下降的局面，近年持續火爆的樓市大幅降溫，而在中國樓市中舉足輕重的廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨著(zhù)挑戰。樓市走向將如何？樓市變局又有何深層原因？

　　昨日，在廣州日報社、廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )聯(lián)合主辦的“房地產(chǎn)市場(chǎng)穩定發(fā)展高峰論壇”上，顧云昌、董藩、蔡穗聲等知名專(zhuān)家學(xué)者作出了深刻闡述，普遍從宏觀(guān)經(jīng)濟、金融安全等深層次分析樓市局面并提出解決之道。其中，董藩認為：“估計調整要持續8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復�！�

　　顧云昌

　　　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會(huì )副會(huì )長(cháng)

　　　　“目前樓市情形有人說(shuō)是俯臥撐，但我認為是柔道�！�

　　董 藩

　　　　北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任、博士生導師

　　　　“需求受抑制，供應在增加，土地價(jià)格上漲，房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了�！�

　　　　房?jì)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì )太大。

　　　　蔡穗聲

　　　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)

　　　　“房?jì)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì )太大�！�

　　　　董藩：

　　　　深圳最困難日子已過(guò)

　　“目前全國住房供應量不到7000萬(wàn)平方米，相當于不到70萬(wàn)套房子，按地級市300個(gè)計算，每個(gè)城市只有2000套房子，現在是賣(mài)房賣(mài)不動(dòng)，但當市場(chǎng)反過(guò)來(lái)時(shí)，馬上又會(huì )出現買(mǎi)不到房子的情況”。

　　董藩繼續說(shuō)：“未來(lái)兩年住房供應量將會(huì )明顯增加，因為現在控制中小戶(hù)型，而且施工面積很大，加上保障房供應量明顯增加以及目前購買(mǎi)能力和欲望都下降、各項調控措施的后續影響等”，“此前對樓市調整的預期變化明顯，恢復需要較長(cháng)時(shí)間，汶川大地震令樓市雪上加霜，估計調整要持續8個(gè)月以上市場(chǎng)才能逐漸恢復”。

　　房地產(chǎn)仍有發(fā)展空間

　　董藩出示的5月份全國8個(gè)典型城市數據顯示，全國的樓價(jià)均值還沒(méi)有下跌，都在上漲，但是增長(cháng)幅度明顯受到抑制，其中，“深圳從交易量來(lái)看有好轉的跡象，深圳最困難的日子可能過(guò)去了”。

　　董藩認為，“房地產(chǎn)業(yè)仍然有發(fā)展空間，大家要堅定信心”，“但是房地產(chǎn)業(yè)最好的日子結束了，因為需求受到抑制，供應正在增加，土地價(jià)格漲幅比較大，建材成本在不斷增加，利潤空間大大削減，同時(shí)，增值稅嚴格征收，稅收壓力大大增加，輿論壓力大大增加”。

　　董藩建議，當前形勢下中小開(kāi)發(fā)商的戰略調整，是高度關(guān)注工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢，“工業(yè)地產(chǎn)正經(jīng)歷市場(chǎng)化的過(guò)程，未來(lái)一段時(shí)間工業(yè)地產(chǎn)將會(huì )上漲”，工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格有回報，要選好位置，研究好模式，“在未來(lái)60年當中，你能獲得上百倍的回報，研究不好的話(huà)，就是十幾倍的回報”。董藩推薦了4個(gè)區域：天津濱海新區、長(cháng)興島、北部灣、曹妃甸，“長(cháng)興島是最值得去的，因為這個(gè)地方將來(lái)很可能變成自由港”。

　　“還有一個(gè)對策是到北方沿海發(fā)展，重點(diǎn)是遼寧半島、環(huán)渤海、膠東半島和江蘇區域，北方城市受調控政策影響較小，有的地方還上漲得比較厲害”。

　　顧云昌：樓市平穩關(guān)鍵在土地供應

　　“有人認為下一步可能會(huì )跳水，但我不希望跳水，希望柔道繼續下去�！�

　　顧云昌從分析近兩年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢背后的原因說(shuō)起：“去年房?jì)r(jià)、地價(jià)之所以出現大幅上漲，與金融環(huán)境有關(guān)，金融是決定樓市冷熱的主要因素”，“因為2006年金融改革取得了突破，銀行股份制改革后上市要提高效率，他們認準在個(gè)人住房貸款是很好的產(chǎn)品，所以據我所知去年各家商業(yè)銀行拼命增加個(gè)貸、發(fā)行個(gè)貸，去年個(gè)人住房抵押貸款新增額度同比增加了88.4%，而去年以前每年增加10%、最多20%”，“而且去年出現大牛市，開(kāi)發(fā)商在樓市、股市當中大量融資，有大量資金可以囤地，必然導致地價(jià)上升，所以去年出現天價(jià)地是必然的”。

　　　　銷(xiāo)量明顯下降應引起警醒

　　顧云昌指出，樓市平穩關(guān)鍵還在于土地供應，“相對于土地緊張情況下，如何保持有節奏供應土地，對于每個(gè)城市來(lái)講是非常重要的”，“需要滾動(dòng)性的土地供應計劃，通過(guò)預計需要多少樓盤(pán)量來(lái)推地，保持相對穩定的供應節奏，而有的時(shí)候城市沒(méi)有掌握好供應的節奏，比如說(shuō)廣州在2003年、2004年以前土地供應量大，華南板塊便是案例，但是之后一兩年土地供應少了，到2007年顯得不夠了，上海也是這樣的情況”。

　　顧云昌認為，自去年下半年以來(lái)，政府調控有效，現在像是400米沖刺后的階段，中國樓市正處于供求關(guān)系重要調整期和房?jì)r(jià)高位盤(pán)整期，今天上半年房地產(chǎn)價(jià)格是理性的回歸。但“現在有許多不確定性，正處在一個(gè)重要的關(guān)頭，硬著(zhù)陸還是軟著(zhù)陸”，因為已經(jīng)出現了1998年以來(lái)的首次銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售額雙下降，“預計6月份的情況會(huì )更加嚴重”，尤其是銷(xiāo)量明顯下降應該引起警醒。

　　房地產(chǎn)大波動(dòng)影響就業(yè)

　　對此，顧云昌提出，實(shí)現軟著(zhù)陸有兩個(gè)方法：第一，中央政府通過(guò)預見(jiàn)性、準確性和靈活性的調控求平穩；第二，地方因地制宜找平穩，比如深圳和廣州的樓市是有差別的，廣州的樓市和梅州樓市也是兩個(gè)概念，梅州現在的房?jì)r(jià)1700元/平方米左右。同時(shí)，顧云昌強調，樓市穩定首先要各方面努力保證交易量沒(méi)有大起大落，“如果銷(xiāo)售量明顯下降，必然會(huì )影響供應量的下降，會(huì )影響整個(gè)開(kāi)發(fā)投資的規模，會(huì )影響整個(gè)投資規模，房地產(chǎn)是重要支柱產(chǎn)業(yè)，影響幾十個(gè)行業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈很長(cháng)，如果房地產(chǎn)出現大的波動(dòng)，對就業(yè)首先產(chǎn)生影響”；其次，政府控制土地供應節奏，開(kāi)發(fā)商通過(guò)調整價(jià)格保持銷(xiāo)售量，媒體則要唱穩。

　　　　蔡穗聲：房?jì)r(jià)回調已懲罰投機者

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲認為，眼下討論房地產(chǎn)市場(chǎng)，不是單純地看一個(gè)行業(yè)，而是要考慮整個(gè)國家的金融安危，國家的宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的發(fā)展。

　　蔡穗聲指出，最近房地產(chǎn)銷(xiāo)售額不高，必然影響資金回籠，加上銀行嚴格限制放貸，對房地產(chǎn)企業(yè)放貸少了，一旦開(kāi)發(fā)商企業(yè)資金鏈條斷裂，上世紀90年代中期爛尾樓的歷史就會(huì )重演，“所以我認為當前重要的不是懲罰投機者，現在市場(chǎng)房?jì)r(jià)回調，已經(jīng)對投機者有所懲罰了”。

　　保持銷(xiāo)量最值得關(guān)注

　　蔡穗聲披露，今年1~5月份廣東商品房銷(xiāo)售面積同比下降23.4%，其中廣州商品房銷(xiāo)售面積同比下降29.3%，深圳商品房銷(xiāo)售面積下降了55.6%，下降了一半多，“確實(shí)是因為去年上漲太快了，賣(mài)得太多了，有所回調，但是市場(chǎng)連續大量的下跌就會(huì )破壞整個(gè)市場(chǎng)的穩定性，也危及金融安全”。

　　他認為，當前更應該關(guān)心怎么樣保持銷(xiāo)售量的穩定，這對避免對宏觀(guān)經(jīng)濟，對銀行金融的危害，避免出現爛尾樓、空置房有利。

　　蔡穗聲認為，房?jì)r(jià)反彈的可能性是存在的，但是反彈力度不會(huì )太大，“可以說(shuō)這一輪房地產(chǎn)高潮也接近尾聲了”，資金的流動(dòng)性大量減少，股市大挫又蒸發(fā)大量民間資本，今年國內外經(jīng)濟形勢和前兩年不可同日而語(yǔ)。(記者李婧)