
深圳房?jì)r(jià)持續下跌,使一些人發(fā)現他們過(guò)去買(mǎi)的房子其價(jià)值正在不斷縮水,甚至,所欠銀行的購房貸款,超過(guò)了房子現在能賣(mài)出的市場(chǎng)價(jià),也就是說(shuō),這些房子已經(jīng)成了負資產(chǎn),一些房主因此選擇把房子扔給了銀行,當然他們也不再償還銀行的貸款。這就是“斷供”。而美國次貸危機的導火索,就是大量貸款人還不了房貸,結果銀行壞賬劇增,引發(fā)嚴重危機。于是,有人擔心,“斷供”會(huì )引發(fā)中國式次債危機。
我認為,這種擔憂(yōu)可能過(guò)于悲觀(guān)。
首先,“斷供”的人數很少,在整個(gè)銀行貸款中的占比很小。中國銀行深圳分行提供了數據顯示,其房貸的爛賬率大概是0.5%,比去年上升了0.3個(gè)百分點(diǎn),以前是0.2。這個(gè)數據與其他貸款品種相比,依然是安全的,并且,依然算得上是優(yōu)質(zhì)貸款。
其次,“斷供”者以炒房者為主。據央視記者調查,深圳目前斷供的“有很多是炒樓客”。而前幾天有媒體報道稱(chēng),深圳一位炒房客在最多的時(shí)候囤積了60多套房子。另外,《深圳藍皮書(shū):中國深圳發(fā)展報告(2007)》顯示,深圳2006年置業(yè)者中,有超過(guò)30%置業(yè)者在取得產(chǎn)權證后半年內轉手,投機之嚴重由此可見(jiàn)一斑。投機客經(jīng)歷一次房?jì)r(jià)下跌的洗禮,才能變得理性,房地產(chǎn)市場(chǎng)才能變得理性。否則,炒房就能賺錢(qián)的結果只會(huì )進(jìn)一步助長(cháng)投機潮。
實(shí)際上,即使在投機客中,“斷供”的現象也僅僅是個(gè)別。比如,深圳那位囤積60多套房子的炒房客,在房?jì)r(jià)下跌后賣(mài)不出去的情況下,無(wú)法應對各大銀行每個(gè)月30多萬(wàn)的還貸壓力,就把他的69套房子全部協(xié)議轉讓給以前的炒房團朋友。這69套房子有人接收,至少說(shuō)明,還有人看好未來(lái)的房?jì)r(jià)走勢,顯然,個(gè)別“斷供”現象根本不值得擔憂(yōu)。
再次,樓市調整的范圍非常有限。我們知道,除了深圳、廣州等極個(gè)別城市,全國絕大部分城市的房?jì)r(jià)仍然在上漲過(guò)程中,僅僅是成交量有所下降而已。因此,負資產(chǎn)的情況在國內還極為罕見(jiàn),僅僅是在極個(gè)別城市出現的極端案例,不具普遍性,怎么可能引發(fā)次債危機呢?
最后,絕大部分商品房是在2007年以前就成交的,且有30%的首付比例限制。而現在,即便跌幅最深的深圳市,其房?jì)r(jià)也才僅僅恢復到2007年上半年的水平,對銀行的承受能力并不構成威脅。事實(shí)上,房貸在整個(gè)銀行貸款業(yè)務(wù)中的比例本來(lái)就有限,央行發(fā)布的數據顯示,到2008年3月底,與房地產(chǎn)相關(guān)的貸款僅占整個(gè)國內銀行體系貸款總額的17%,即使以現在上升后的壞賬率來(lái)計算,也遠不足以對金融安全構成壓力,更不足以引發(fā)次債危機。
另外,除非萬(wàn)不得已,一般不會(huì )有誰(shuí)選擇“斷供”。第一,如果貸款人選擇“斷供”,意味著(zhù)他放棄房屋產(chǎn)權,銀行將對房屋進(jìn)行拍賣(mài),貸款人將白白損失掉首付款。第二,承擔相應的違約責任。第三,放棄未來(lái)房?jì)r(jià)重拾升勢,資產(chǎn)恢復正值的機會(huì )。
“斷供”現象將開(kāi)發(fā)商的暴利暴露無(wú)遺。據央視記者調查,深圳某樓盤(pán)原來(lái)每平方米單價(jià)是11000多元,最高時(shí)達到13000多元,但現在新開(kāi)的三期樓盤(pán)售價(jià)只有6888元,不僅送精裝修,送全套家電,還有一系列的優(yōu)惠。而這一切,都是在短短的幾個(gè)月時(shí)間發(fā)生的。在這一過(guò)程中,地價(jià)、建筑成本、稅費都沒(méi)有明顯變化!皵喙爆F象再次將開(kāi)發(fā)商的暴利晾曬出來(lái),而擠壓暴利的過(guò)程,同樣是促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的過(guò)程。這不僅不可能引發(fā)次債危機,還可能在一定程度上鏟除次債危機爆發(fā)的土壤。
因此,極個(gè)別“斷供”現象不會(huì )引發(fā)次債危機,對此,我們應該有足夠的信心。 (文/馮玉國)
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