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　　中新網(wǎng)8月5日電 據國家統計局網(wǎng)站消息，2008年全國各地一路狂漲的房?jì)r(jià)開(kāi)始出現分化，在一些大城市率先出現了下跌；由于對未來(lái)房?jì)r(jià)預期的改變，消費者開(kāi)始了對房市的觀(guān)望，房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)交易量開(kāi)始急劇萎縮。但是，從宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策面、需求層面、供給方面臨的資金困境三方面來(lái)看，市場(chǎng)并不支持房?jì)r(jià)持續高漲。

　　宏觀(guān)經(jīng)濟形勢和政策面不支持房?jì)r(jià)持續高漲

　　從宏觀(guān)經(jīng)濟形勢方面來(lái)看，國家統計局就上半年國民經(jīng)濟運行情況答記者問(wèn)時(shí)，新聞發(fā)言人李曉超表示：“應當看到當前經(jīng)濟增速回落符合宏觀(guān)調控的預期。為防止經(jīng)濟增長(cháng)偏快轉為過(guò)熱，中央采取了貨幣、財稅、貿易、土地等各項綜合性政策。所以說(shuō)，隨著(zhù)這些政策的落實(shí)，經(jīng)濟出現增速回落，符合宏觀(guān)調控的預期�！备鶕�國家統計局的統計，上半年，全國完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增長(cháng)33.5%，房地產(chǎn)業(yè)的景氣指數仍然維持在100點(diǎn)以上的高位。這表明，房地產(chǎn)行業(yè)繁榮發(fā)展的格局并未改變。

　　從政策面來(lái)看，根據年初溫家寶總理政府工作報告中的精神，房地產(chǎn)是宏觀(guān)調控的重點(diǎn)對象。業(yè)界專(zhuān)家分析，對房地產(chǎn)調控有兩個(gè)方面：一是進(jìn)一步實(shí)行從緊的貨幣政策；二是進(jìn)一步對房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行劃分，把中等收入階層住房、流動(dòng)就業(yè)人口如農民工等劃到政府干預和保障范圍之內。為此，政府加大了針對中低收入階層的住房保障體系建設力度。

　　從2005年以來(lái)，中央政府為了整頓房地產(chǎn)秩序，抑制房?jì)r(jià)，采取了一系列貨幣政策、土地政策、稅收政策和行政手段，并敦促地方實(shí)施房地產(chǎn)新政，希望過(guò)熱的房地產(chǎn)市場(chǎng)回歸理性，但不少地方的土地政策、銀行信貸政策、二手房交易的稅費政策并沒(méi)貫徹調控要求，隨后的兩年里房?jì)r(jià)這頭瘋牛越?jīng)_越高。這些措施在進(jìn)入2008年后，才伴隨國內外經(jīng)濟環(huán)境的變化漸次生效。今年上半年各地房?jì)r(jià)環(huán)比出現下降，說(shuō)明政府的宏觀(guān)調控效果終于得以顯現，購房需求受到房地產(chǎn)調控政策的抑制，房地產(chǎn)泡沫受到了擠壓，房?jì)r(jià)正在失去上漲的動(dòng)力，房?jì)r(jià)開(kāi)始回歸理性。

　　房?jì)r(jià)漲幅高位回落，中央的調控政策效應初步顯現，調控方向不可能在房?jì)r(jià)依然較快上漲的情況下發(fā)生改變。因此新華社發(fā)表評論文章：“豈能房?jì)r(jià)一跌就喊救市”，表示“同市場(chǎng)中的所有商品一樣，房?jì)r(jià)不可能只漲不跌。奇怪的是，幾個(gè)房?jì)r(jià)瘋漲了兩年的大城市，房?jì)r(jià)剛出現下跌跡象，便有人高喊政府‘救市’，似乎房?jì)r(jià)只能漲、不能跌。這是哪家的理？”

　　需求層面不支持房?jì)r(jià)持續高漲

　　當一種商品的價(jià)格，上漲至遠離其基本價(jià)值，或是遠超國民的消費能力時(shí)，其價(jià)格的最終回落就成為必然，樓市也是如此。

　　從1998—2007年，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了10年高速發(fā)展，在住房制度改革、經(jīng)濟高速增長(cháng)及相應的人口結構等多重利好推動(dòng)的情況下，住宅年銷(xiāo)售量增長(cháng)10倍，住房銷(xiāo)售額增長(cháng)近14倍，特別是2006—2007年各地房?jì)r(jià)更是出現快速飆升，房?jì)r(jià)的增長(cháng)幅度遠遠超過(guò)大多數家庭的收入增長(cháng)幅度，提前透支了未來(lái)房?jì)r(jià)增長(cháng)的可能性，透支了未來(lái)的市場(chǎng)空間。政府從2005年就開(kāi)始進(jìn)行房地產(chǎn)調控，說(shuō)明2005年的房?jì)r(jià)就已經(jīng)被視為存在巨大風(fēng)險，偏離了民眾的實(shí)際購買(mǎi)力。據全國6.5萬(wàn)戶(hù)城鎮居民家庭抽樣調查資料顯示，上半年城鎮居民人均可支配收入實(shí)際增長(cháng)6.3%，遠低于房?jì)r(jià)近幾年的增長(cháng)幅度。就目前的情況來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的問(wèn)題是房?jì)r(jià)增長(cháng)過(guò)快，價(jià)格過(guò)高，從而把大多數居民排除在房地產(chǎn)市場(chǎng)之外，使大部分有自住需求的購房者“望而卻步”。一套房子動(dòng)輒上百萬(wàn)元，絕大多數工薪階層只能望房興嘆。而去年6次上調存貸款利率也增大了購房者的購房成本，并在一定程度上削弱了購買(mǎi)力。

　　為了抑制投機性需求，自去年下半年以來(lái)，央行、銀監會(huì )出臺了多次加息和提高存款準備金率的政策措施，從開(kāi)發(fā)商和購房者兩頭收緊信貸閘門(mén)，提高貸款條件，抑制投機需求。尤其是提高第二套住房首付比例和貸款利率的政策，對遏制投機作用更加明顯；超越購買(mǎi)能力的“恐慌性”購房行為也得到控制。于是造成了今年房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)———銷(xiāo)售面積大幅度下滑，成交量嚴重萎縮。來(lái)自住房和城鄉建設部的數據顯示，今年1-5月，40個(gè)重點(diǎn)城市新建商品房、二手房累計成交面積同比分別下降24.9%、20.9%。下降集中在上海、北京、深圳、廣州等東部主要城市和中西部中心城市。

　　成交低迷只能說(shuō)明需求方認為價(jià)格不合理，市場(chǎng)觀(guān)望氛圍較重，房?jì)r(jià)自然還會(huì )下跌。按照國內目前購房者群體的情況，以及普通百姓的收入增長(cháng)速度，不足以支撐房?jì)r(jià)的高位運行狀態(tài)，房?jì)r(jià)下調是必然的。

　　供給方面臨的資金困境不支持高房?jì)r(jià)

　　對于房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，決定房?jì)r(jià)走高的關(guān)鍵在于資金，當流向房地產(chǎn)的資金足夠多，就可能推動(dòng)房?jì)r(jià)上漲，反之亦然。但就目前的現狀而言，對房地產(chǎn)行業(yè)似乎并不能形成這種支撐。

　　業(yè)界大腕潘石屹分析，“2008年中國房地產(chǎn)行業(yè)最重要的特點(diǎn)是缺錢(qián)，因為行業(yè)規模太大，去年一年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購買(mǎi)土地用掉了去年全年的銷(xiāo)售收入。而今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售額全國各地都在下降，這些原因都造成了中國房地產(chǎn)行業(yè)前所未有的缺錢(qián)局面”。

　　而今年1月，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》，《通知》規定，土地閑置兩年的將無(wú)償收回；土地閑置一年以上的按土地交易價(jià)格的20%收取閑置費。這無(wú)疑是給了那些期待囤房囤地賺取高額利潤的房地產(chǎn)商一記沉重的打擊。

　　作為一個(gè)資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)與銀行業(yè)關(guān)系密切，其資金大部分源于金融機構。但自2007年9月27日起，我國實(shí)施了房貸新政和貸款規模調控政策，銀行向房地產(chǎn)領(lǐng)域輸入的資金流量迅速減少。今年上半年，央行依然執行從緊的貨幣政策，在半年內5次上調人民幣存款準備金率，截至6月底存款準備金率達到了17.5%。央行的主要目的是抑制通貨膨脹，回收流動(dòng)性，造成銀行信貸投放進(jìn)一步放緩，這就意味著(zhù)房地產(chǎn)發(fā)展商獲得開(kāi)發(fā)貸款的難度更大，資金面更趨緊張。

　　維持房地產(chǎn)商資金快速回籠的另一個(gè)通道——銷(xiāo)售，今年表現一直不佳。以幾個(gè)大城市為例，北京市統計局、國家統計局北京調查總隊發(fā)布的統計數據顯示，上半年，北京住宅銷(xiāo)售面積為349.3萬(wàn)平方米，同比下降49.5%，降幅比一季度擴大1.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，期房銷(xiāo)售面積為272.9萬(wàn)平方米，下降49.4%；現房銷(xiāo)售面積為76.4萬(wàn)平方米，下降50%。商品住宅銷(xiāo)售套數也在減少。上半年，住宅銷(xiāo)售30352套，同比下降46%。其中，6月當月銷(xiāo)售住宅7377套，比上年6月減少6726套；上海市統計局數據顯示，今年上半年，上海市商品房銷(xiāo)售面積比去年同期下降18.5%；據深圳市房地產(chǎn)研究中心剛剛公布的報告，今年上半年，全市新建商品房銷(xiāo)售面積170.41萬(wàn)平方米，同比減少54.38%。其中，住宅銷(xiāo)售面積154.25萬(wàn)平方米，同比減少54.02%。

　　不論是商品房銷(xiāo)售面積，還是商品房銷(xiāo)售額均為負增長(cháng)，出現了近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)少有的“冷”現象。然而，對于目前五花八門(mén)的樓市優(yōu)惠促銷(xiāo)手段，消費者并不買(mǎi)賬，因為他們需要的是真正的降價(jià)和實(shí)惠。

　　面對銷(xiāo)售萎縮的市場(chǎng)，開(kāi)發(fā)商需要調整心態(tài)，認識到房地產(chǎn)的暴利時(shí)代已經(jīng)終結這個(gè)事實(shí)，必須在資金回籠速度和利潤率之間尋找平衡。世界上沒(méi)有只漲不跌的房地產(chǎn)市場(chǎng)，在長(cháng)達10年的房?jì)r(jià)上漲之后，國人應該開(kāi)始熟悉一個(gè)房?jì)r(jià)理性回歸的市場(chǎng)。近兩年來(lái)，住房供給結構的持續改善，也是推動(dòng)房?jì)r(jià)總體回落的一個(gè)重要因素。在確信房地產(chǎn)市場(chǎng)真正穩定下來(lái)之前，政府不會(huì )過(guò)早地松動(dòng)房地產(chǎn)的調控政策。房?jì)r(jià)漲幅雖已放緩，相對于近年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的過(guò)度膨脹，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整依然任重道遠。在房?jì)r(jià)的理性回歸沒(méi)有到位、房地產(chǎn)市場(chǎng)結構調整沒(méi)有到位的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基礎就不會(huì )穩固，房地產(chǎn)發(fā)展的市場(chǎng)預期也難以真正樂(lè )觀(guān)起來(lái)。