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    著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員易憲容。（資料圖） 中新社發(fā) 盛佳鵬 攝

　　●房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入調整期

　　●奧運會(huì )過(guò)后不存在大跌

　　●海外熱錢(qián)不可能抄底中國樓市

　　8月21日，39攝氏度高溫的長(cháng)沙，在“熱情”中，迎來(lái)了著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家易憲容。曾經(jīng)有五年時(shí)間，易憲容青春飛揚的記憶，定格在岳麓山下的一所大學(xué)里。易憲容眼中的長(cháng)沙，已經(jīng)快速長(cháng)大。

　　由長(cháng)沙市工商聯(lián)、長(cháng)沙市總商會(huì )、長(cháng)沙晚報報業(yè)集團主辦，湖南金科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司特別協(xié)辦的“湘渝對話(huà)共謀未來(lái)”——2008“兩型社會(huì )”與“城鄉統籌”國家配套改革試驗區經(jīng)濟發(fā)展高峰論壇，今明兩日分別在長(cháng)沙和重慶“開(kāi)講”。作為長(cháng)沙會(huì )場(chǎng)主講嘉賓，易憲容自是格外有感覺(jué)。

　　我們的話(huà)題，就從最敏感的房?jì)r(jià)開(kāi)始。

　　房?jì)r(jià)？

　　奧運會(huì )過(guò)后不存在大跌

　　長(cháng)沙晚報：大家都想知道，奧運會(huì )后房地產(chǎn)行業(yè)價(jià)格是否會(huì )大跌？

　　易憲容：不太可能，奧運會(huì )與房地產(chǎn)行業(yè)并沒(méi)有太大的關(guān)聯(lián)。除了北京之外。對于房?jì)r(jià)長(cháng)遠走勢，作為一個(gè)應當以消費為主導的行業(yè)，房?jì)r(jià)應當根據當地的消費能力確定，就算投機客曾經(jīng)大幅拉動(dòng)，其價(jià)格遲早也會(huì )恢復到合理價(jià)位。

　　其實(shí)不存在奧運經(jīng)濟這個(gè)概念，湖南有影響嗎？奧運在北京辦，對湖南的影響幾乎為零，沒(méi)有什么概念。其實(shí)該怎么走還是怎么走，關(guān)鍵是對當前中國經(jīng)濟做個(gè)很好的判斷。

　　長(cháng)沙晚報：我們是否進(jìn)入到經(jīng)濟周期的某一階段比如說(shuō)蕭條階段？如果是，它會(huì )延續多長(cháng)時(shí)間？

　　易憲容：2007年下半年以來(lái)，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策、金融市場(chǎng)的環(huán)境、居民對房地產(chǎn)市場(chǎng)認識等方面都發(fā)生了深刻的變化，而這種變化意味著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)將出現重大的調整，或房地產(chǎn)市場(chǎng)將進(jìn)入周期性調整期。這種調整并不是一年半載可結束的，而是要經(jīng)歷一個(gè)漫長(cháng)的時(shí)期(香港上一輪的房地產(chǎn)市場(chǎng)就經(jīng)歷了1997年-2004年這樣長(cháng)的時(shí)間)。經(jīng)過(guò)這種調整，市場(chǎng)的優(yōu)勝劣汰把一些資質(zhì)不好的房地產(chǎn)企業(yè)淘汰掉，讓一些好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來(lái)。這是市場(chǎng)基本法則，市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)生了巨大的變化，誰(shuí)也無(wú)法阻礙國內這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)大調整。

　　長(cháng)沙晚報：這個(gè)時(shí)間您可以以具體的數字來(lái)表示一下嗎？一年兩年？

　　易憲容：這個(gè)調整要有一段時(shí)間，不能說(shuō)一年、半年保證能調整過(guò)來(lái)。我國前幾年累積的樓市泡沫正在逐步破裂，樓市將從投資市場(chǎng)回歸消費市場(chǎng)，百姓購房將更多地用于居住。

　　未來(lái)發(fā)展？

　　調整給長(cháng)沙帶來(lái)機會(huì )

　　長(cháng)沙晚報：從宏觀(guān)經(jīng)濟層面來(lái)看，房地產(chǎn)走勢是怎樣的？目前的樓市成交量是如此萎縮，大家都很悲觀(guān)。

　　易憲容：從長(cháng)遠來(lái)看，房地產(chǎn)在未來(lái)經(jīng)濟發(fā)展中肯定是一個(gè)比較好的行業(yè)，也是未來(lái)支持中國經(jīng)濟繁榮的一個(gè)比較好的行業(yè)。但是現在要看的是，房地產(chǎn)快速增長(cháng)，飆升已經(jīng)有八年了。這八年房地產(chǎn)出現一些周期性的調整也是必然的。為什么會(huì )出現周期性的調整呢？如果不出現這些調整，照常發(fā)展下去會(huì )出現什么結果呢？一定會(huì )出現最近世界性的房地產(chǎn)業(yè)泡沫破滅這種結果。所以來(lái)講呢，中央對這種問(wèn)題有一個(gè)比較清楚的認識，出臺了一些政策，出臺了一些規定，來(lái)保證房地產(chǎn)持續穩定發(fā)展。所以大家不要因為房地產(chǎn)稍微有一些變化就覺(jué)得房地產(chǎn)市場(chǎng)悲觀(guān)。這不是悲觀(guān)的問(wèn)題，如果說(shuō)我們房地產(chǎn)市場(chǎng)不調整，跟去年的發(fā)展一樣，我們這種發(fā)展可不可以持續。所以中央政府所要考慮的問(wèn)題是：我們的房地產(chǎn)能不能持續下去，持續10年，20年，30年的發(fā)展？

　　早幾年盡管市場(chǎng)很發(fā)達，但重心在一線(xiàn)城市，不動(dòng)產(chǎn)被分割為區域市場(chǎng)，但資金會(huì )流動(dòng)，大量的資金、人才、管理技術(shù)等等，由過(guò)高的區域流向較低的區域，這給二線(xiàn)城市帶來(lái)機會(huì )。長(cháng)沙的房地產(chǎn)企業(yè)一定要對全局有個(gè)清楚的判斷，認清自己的優(yōu)勢機會(huì )，可以少走很多彎路。

　　兩型社會(huì )？

　　關(guān)鍵在形成有效的土地市場(chǎng)

　　長(cháng)沙晚報：您認為兩型社會(huì )試驗區機遇下的長(cháng)沙，怎樣才能快速起飛？

　　易憲容：長(cháng)沙如果能借助試驗區的機遇，在土地市場(chǎng)有大膽嘗試，可以一下子走到市場(chǎng)前面，這也是我目前正在思考的問(wèn)題。我們的土地政策甚至憲法都可以修改的，只要對城市建設有利。關(guān)鍵在于形成有效的土地市場(chǎng)。如果這樣，不出十年，長(cháng)沙絕對可以超過(guò)沿海城市�，F在國外開(kāi)始出現回歸城市的趨勢。向超大城市群發(fā)展，走時(shí)間、空間、資源、成本節約的道路，這是未來(lái)城市發(fā)展的必然趨勢。希望更多的試驗區都勇于嘗試。

　　長(cháng)沙晚報：您認為海外熱錢(qián)能抄底中國樓市嗎？

　　易憲容：不可能。海外資金進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)不在商業(yè)性原則及居住性原則下，是不能夠進(jìn)入的。也就是說(shuō)，即使海外資金最多，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)利潤最高，海外熱錢(qián)要進(jìn)入國內房地產(chǎn)市場(chǎng)是要受到嚴格的限制的。海外熱錢(qián)更不會(huì )進(jìn)入長(cháng)沙，它一定會(huì )去交易活躍的地方。長(cháng)沙太平靜了。同時(shí)，這些錢(qián)也沒(méi)有那么容易進(jìn)來(lái)的。政府打擊的政策也非常嚴厲。

　　相關(guān)鏈接 易憲容小檔案

　　易憲容：男，著(zhù)名經(jīng)濟學(xué)家、中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所研究員，其著(zhù)有《現代合約經(jīng)濟學(xué)導論》、《金融市場(chǎng)與制度選擇》、《金融市場(chǎng)的合約分析》、《經(jīng)濟學(xué)與經(jīng)濟的迷思》、《金融市場(chǎng)的震蕩與發(fā)展》、《經(jīng)濟繁榮與權力運作》等書(shū)。