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    專(zhuān)家預測：奧運之后，因過(guò)度投機而炒高的房?jì)r(jià)，仍將向理性回歸。圖為北京CBD一幢幢新建樓盤(pán)在奧運前拔地而起。 中新社發(fā) 吳芒子 攝

　　2008北京奧運會(huì )降下帷幕，原以為奧運不是賣(mài)樓天，不少發(fā)展商在奧運期間打起“暗戰”，樓市“參賽選手”紛紛“搶跑”，不等十一黃金周一聲哨響就打起了“劈價(jià)戰”。一二手聯(lián)動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)方式的驅動(dòng)力是一二手市場(chǎng)需求重疊。原本拉開(kāi)價(jià)差的一二手市場(chǎng)，因一手價(jià)格回落而致使價(jià)差縮窄甚至倒掛。一二手市場(chǎng)需求重疊，直接的后果是供大于求。以富力桃園為例，目前一個(gè)中介行收到的放盤(pán)量竟達500個(gè)，加上開(kāi)發(fā)商拿出做特價(jià)的800多個(gè)一手單位，這1300多個(gè)單位，市場(chǎng)的承接力在哪里？

　　二手中介行暫時(shí)從一二手聯(lián)動(dòng)嘗到了甜頭，掌握購買(mǎi)力就是掌握談判權。應對行業(yè)不景無(wú)外乎兩個(gè)方法：開(kāi)源和節流。從去年底開(kāi)始，各個(gè)中介行紛紛調整店鋪和人員規模，終于到年中時(shí)分找到一二手聯(lián)動(dòng)的開(kāi)源良方，由此引發(fā)的問(wèn)題是：一二手聯(lián)動(dòng)是長(cháng)久之計嗎？一二手聯(lián)動(dòng)、國慶4萬(wàn)套新貨銷(xiāo)售行情以及未來(lái)的樓市走勢，是中介行業(yè)目前最關(guān)心的三個(gè)話(huà)題。為此，本報采訪(fǎng)了各大中介行高層及業(yè)界人士，聽(tīng)聽(tīng)他們如何把脈奧運后的樓市走勢。

　　問(wèn)題一：一二手聯(lián)動(dòng)何時(shí)終結？

　　答 案：年底前仍有市場(chǎng)

　　廣東中原市場(chǎng)總監李粵湘：一二手聯(lián)動(dòng)是中介公司與開(kāi)發(fā)商互有需求。樓不憂(yōu)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商不會(huì )來(lái)找代理公司。一二手聯(lián)動(dòng)到今年底應該仍有市場(chǎng)，待市道回復原先的暢旺，這種方式估計才會(huì )偃旗息鼓。我個(gè)人認為，一二手聯(lián)動(dòng)不是長(cháng)期存在的產(chǎn)物，只不過(guò)目前的確有存在的必要性。

　　搜房網(wǎng)二手房頻道主編朱華清：一二手聯(lián)動(dòng)只是近幾個(gè)月的事，這種模式是曇花一現還是將長(cháng)期固定下來(lái)要看兩個(gè)方面，一要看市場(chǎng)低迷將持續多長(cháng)時(shí)間，第二要看目前這種模式能否真正的“結果”。目前，這種模式對于開(kāi)發(fā)商和中介公司都還處于“試水”階段。

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪：合富置業(yè)能在一二手聯(lián)動(dòng)中取得一定的成績(jì)，有賴(lài)于與合富輝煌的通力合作。不過(guò)，一二手代理總歸是有分工的，條件成熟后一手代理和二手中介又會(huì )專(zhuān)心做本業(yè)。這兩個(gè)條件分別是，房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖，發(fā)展商在一手樓銷(xiāo)售取得好成績(jì)；二手業(yè)主對市場(chǎng)敏感度提高，有調價(jià)意愿�，F在，只是發(fā)展商有價(jià)格敏感性和調價(jià)意愿，這是一二手聯(lián)動(dòng)暫時(shí)存在的重要條件。

　　萬(wàn)家物業(yè)市場(chǎng)總監劉廣浩：下半年廣州新房存量有將近4萬(wàn)套，保守估計在未來(lái)3個(gè)月一二手聯(lián)動(dòng)仍然會(huì )成為各大中介公司熱衷的業(yè)務(wù)方式。當一手新房?jì)r(jià)格逐漸見(jiàn)底，發(fā)展商的利潤空間被壓縮至所剩無(wú)幾時(shí)，相信他們需要二手中介協(xié)助的意愿將大大降低，這種合作關(guān)系自然也就趨于平淡了。

　　方圓地產(chǎn)顧問(wèn)副總經(jīng)理李崢：方圓一二手聯(lián)動(dòng)銷(xiāo)售時(shí)也會(huì )更加注重對公司品牌和形象的維護。一方面，一二手聯(lián)動(dòng)產(chǎn)生的主要誘因是樓市的價(jià)格波動(dòng)，只有在樓市不景氣，房?jì)r(jià)下跌且銷(xiāo)售不順的情況下發(fā)展商才會(huì )考慮這樣一種方式；另一方面，一二手聯(lián)動(dòng)的一些固有弊端使其注定不會(huì )成為一種常態(tài)。

　　美聯(lián)物業(yè)廣州區域董事劉志忠：一二手聯(lián)動(dòng)并不會(huì )隨著(zhù)市況轉好而消失，相反將向香港“聯(lián)合代理”過(guò)渡。我認為，香港“聯(lián)合代理”在內地是發(fā)展趨勢，深圳已有跡象了，廣州的恒寶華庭在營(yíng)銷(xiāo)中成功運用過(guò)“聯(lián)合代理”。

　　問(wèn)題二：四萬(wàn)套新貨沖擊國慶樓市？

    答 案：銷(xiāo)貨戰提前打響

　　百富誠金發(fā)物業(yè)總經(jīng)理徐永德：地產(chǎn)界早已看到國慶黃金周的作用在弱化，故此現在已打響銷(xiāo)貨戰。有的人以為奧運會(huì )不是賣(mài)樓的好時(shí)機，這段時(shí)間偏偏已經(jīng)爆發(fā)“劈價(jià)戰”，已有不少發(fā)展商在做特價(jià)、一二手聯(lián)動(dòng)，謀求早日“去貨”。

　　廣東中原市場(chǎng)總監李粵湘：我認同徐總的觀(guān)點(diǎn)�，F在的確是誰(shuí)先決定去做，誰(shuí)就掌握了主動(dòng)權。比如廣州有100萬(wàn)市民需要買(mǎi)房，他們基本上是自用客人，買(mǎi)房子就不可能短期內再買(mǎi)第二套，誰(shuí)能夠搶到他們的購房消費誰(shuí)就掌握先機。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰：政府數據顯示，廣州6月消化了6562套新貨，7月份應該在5500~5600套之間，由此可見(jiàn)每個(gè)月消化5300套一手貨應該沒(méi)問(wèn)題，因此，從現在8月到9月底，兩個(gè)月消化1萬(wàn)套是可以的。從國慶期間將供應的4萬(wàn)套新貨來(lái)看,很多是分布在白云、天河、科學(xué)城、番禺、花都等區，這些區域的大幅降價(jià)是勢在必行。

　　美聯(lián)物業(yè)廣州區域董事劉志忠：相比登記開(kāi)盤(pán)量，我更關(guān)注地段、開(kāi)盤(pán)價(jià)和入住時(shí)間這幾個(gè)數據。4萬(wàn)套單位聽(tīng)起來(lái)數量很可怕，但據我所知，這些單位除個(gè)別樓盤(pán)在中心城區，大多數分散在郊區，比如金沙洲、番禺、南沙等地。我們美聯(lián)的門(mén)店主要開(kāi)在中心城區，二手中介業(yè)務(wù)不會(huì )受到太大影響；其次，如果一手樓開(kāi)盤(pán)價(jià)與現在差不多，也并不可怕。但如果某些區域一手樓開(kāi)盤(pán)價(jià)再降低10%~20%，我認為對二手中介業(yè)務(wù)會(huì )有不小的影響；再次，一手樓不是成交了就能入住，有迫切入住需要的客戶(hù)還是會(huì )選擇二手樓的。

　　問(wèn)題三：二手樓市何時(shí)回暖？

　　答 案：至少要到明年一季度

　　百富誠金發(fā)物業(yè)總經(jīng)理徐永德：我個(gè)人認為明年年初樓市將會(huì )回暖。從目前來(lái)看，很多行業(yè)遇到貸款難、資金緊張，消費物價(jià)指數高企，居民消費意欲受到抑制。我希望國家的金融政策能在明年初有所舒緩，給各行各業(yè)“松綁”，樓市也將由此得益。

　　廣東中原市場(chǎng)總監李粵湘：我認為適度從緊的貨幣政策仍將在短期內(一兩年內)持續，故此像制約住房換房消費的二套房政策等也將維持，而影響樓市成交的還有稅費，如出證未滿(mǎn)5年的物業(yè)交易需要繳交個(gè)人所得稅和營(yíng)業(yè)稅，這些高額的稅費讓買(mǎi)方卻步。

　　滿(mǎn)堂紅研究部經(jīng)理周峰：我一直堅持一個(gè)觀(guān)點(diǎn)，今年11月底之前都是調整期，12月后才會(huì )有所好轉，但真正回暖要到明年3月之后。盡管最近市場(chǎng)傳聞中央政府正在醞釀4000億元的救市措施，我依然堅持這個(gè)觀(guān)點(diǎn)。 現在一手新貨多，供大于求的情況在郊區明顯、近郊有跡象，市區暫時(shí)無(wú)憂(yōu)，但明年年初很難說(shuō)。由于2007年樓太好賣(mài)了，這些樓有可能在今年年底或明年年初出證，也將轉化成二手市場(chǎng)接踵而來(lái)的貨量。

　　合富置業(yè)副總經(jīng)理潘宇豪：我預計二手樓市在11月、12月份會(huì )復蘇。屆時(shí)，政府真正解決了一部分出不了證的一手樓的出證問(wèn)題，如富力廣場(chǎng)、佳信花園等。隨著(zhù)第一、二批樓的出證，可為一些黃金地段帶來(lái)上千套的供應量。新的供應有可能激活二手樓市成交量。

　　在奧運前，廣州樓市受到的是“被動(dòng)影響”，由于北京等奧運舉辦城市的“比價(jià)效應”，廣州樓價(jià)在去年幾個(gè)月中急速上升，透支了上升能力；在奧運后，廣州樓市受到的是“主動(dòng)影響”，北京奧運會(huì )對于2010年廣州亞運會(huì )會(huì )有一種示范效應，基礎設施等固定投資的加大會(huì )為廣州樓市發(fā)展帶來(lái)動(dòng)力。