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　　●房?jì)r(jià)抑制難度之大有目共睹

　　●行業(yè)危機暴露管理制度缺陷

　　●采取政策措施走出市場(chǎng)困境

　　●加快制度完善才是治本之策

　　從2007年底到2008年上半年，全國各大城市出現了房地產(chǎn)價(jià)格與銷(xiāo)售量?jì)r(jià)量齊減的狀況，以北京為例，2008上半年與2007年同期住宅成交價(jià)同比下降10%，而成交面積下降了45%，房地產(chǎn)進(jìn)入蕭條階段。有種意見(jiàn)認為，政府應放松宏調政策力度，以防止房地產(chǎn)低迷拖累整個(gè)經(jīng)濟發(fā)展。另一種意見(jiàn)則擔心放松宏調政策力度，會(huì )引起房?jì)r(jià)反彈，加劇通脹。輿論界的注意力集中在政策的收放之間，似乎難點(diǎn)在于收放尺度的把握。

　　然而問(wèn)題并非這么簡(jiǎn)單�；仡�1997年亞洲金融危機到今天的全球經(jīng)濟不景氣，我國房地產(chǎn)業(yè)第二次面臨危機。申奧成功使中國房地產(chǎn)走出亞洲金融危機的陰影，從2001年起，政府的房地產(chǎn)宏觀(guān)調控政策一直以防止房地產(chǎn)泡沫、防止房地產(chǎn)過(guò)熱為主旨。從土地“招拍掛”出讓到土地儲備制度的建立；從土地增值稅清算到土地出讓金收支兩條線(xiàn)；從5年內二手房上市全額征收營(yíng)業(yè)稅，到出售房產(chǎn)征收個(gè)稅；從購買(mǎi)二套住房首付提高利率上浮到提高存款準備金率等等，政府打出了一系列“組合拳”。力度不可謂不大，然而，房?jì)r(jià)抑制難度之大也是有目共睹的。

　　人們試圖從分析房?jì)r(jià)難控的原因尋找解決之道。分析觀(guān)點(diǎn)可以概括為以下幾種：(1)土地“招拍掛”政策拍高了房?jì)r(jià)；(2)經(jīng)營(yíng)城市推高了房?jì)r(jià)；(3)開(kāi)發(fā)商哄抬房?jì)r(jià)；(4)投機者炒高了房?jì)r(jià)，特別是溫州和山西炒房團；(5)熱錢(qián)流入抬高的房?jì)r(jià)；6)自住剛性需求買(mǎi)高了房?jì)r(jià)；(7)外地人、外國人奢侈消費抬高了房?jì)r(jià)；(8)媒體炒作幫忙造勢哄高了房?jì)r(jià)；(9)貨幣發(fā)行過(guò)多，也助推房?jì)r(jià)；(10)稅費加高了房?jì)r(jià)。諸多觀(guān)點(diǎn)莫衷一是，不可否認，這些觀(guān)點(diǎn)不是空穴來(lái)風(fēng)，不是虛構和猜測。

　　房地產(chǎn)業(yè)的危機恰恰暴露了我們管理制度上的缺陷。到目前為止，以招拍掛方式出讓的土地占總出讓面積的比例不到30%，也就是說(shuō)70%的土地還是無(wú)償劃撥和非公開(kāi)市場(chǎng)交易的。另外從國務(wù)院提出有條件的地方可以實(shí)行土地儲備制度到現在的10年多時(shí)間，各地成立了2000多個(gè)土地儲備中心，縣級政府幾乎都有土地儲備中心。相比之下，國務(wù)院規定的廉租房制度，從提出到今天也有10年了，291個(gè)地級市中尚有70個(gè)城市未實(shí)施廉租房制度。如此反差說(shuō)明，各地政府在對房地產(chǎn)市場(chǎng)的管理中確實(shí)存在著(zhù)制度缺陷。

　　2007年底，全國上演了高價(jià)拿地的風(fēng)潮，各地的標王地價(jià)屢屢被刷新。然而短短幾個(gè)月，又出現了大量的土地流拍和退地的現象。這種土地市場(chǎng)的起伏充分說(shuō)明了市場(chǎng)的惡意炒作。而且仔細分析一些案例,不難發(fā)現其背后國際資本的影子。

　　一些國際金融資本支持國內房地產(chǎn)企業(yè)盲目圈地，部分地方官員違法批地，投機企業(yè)盲目擴張拿地，這樣的配合就成了房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)蕩的幕后推手。國外投機者向我國輸出資本同時(shí)也輸出次貸危機，從某種意義上講，我國企業(yè)的盲目擴張，土地市場(chǎng)管理制度上的缺陷，助長(cháng)了次級企業(yè)的不理性行為。如果說(shuō)美國次貸危機是由于向信用等級低收入不高的階層發(fā)放購房貸款引起的金融危機，那么外資通過(guò)向我國無(wú)開(kāi)發(fā)實(shí)力、管理經(jīng)驗不足又盲目擴張的企業(yè)投資，借次級企業(yè)之手拿地進(jìn)入我國土地市場(chǎng)從中套利的行為，引起的危機也是一種“次貸危機”。

　　外資的涌入加大了我國政府宏觀(guān)調控的難度，使政策措施的效果打了折扣。要走出目前房地產(chǎn)業(yè)的困境，一方面是政策措施的選擇與運用，另一方面要刻不容緩地加快制度完善。制度建設與完善是從根本上救市，防范投機成性的國外金融資本的攻擊，最好的辦法就是強身健體，就是堵住制度漏洞。沒(méi)有家賊引不來(lái)外鬼，蒼蠅不叮無(wú)縫的蛋。我們不能僅想著(zhù)怎么用錢(qián)來(lái)救市場(chǎng)，而要盡早發(fā)現體制、制度和管理上的漏洞。漏洞沒(méi)堵，急于往池里注水，不僅效果大打折扣，而且可能把漏洞和管涌給淹沒(méi)了，反而留下更大隱患。

　　(文/鄭華；作者為中國人民大學(xué)副教授)