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　　都說(shuō)樓市是一本難念的經(jīng)，此話(huà)不假。尤其是對普通的市民來(lái)說(shuō)，真是想起來(lái)就窩火、念起來(lái)就頭疼。福利分房取消了，級別、工齡、家庭人口全不重要了，大家都可以到市場(chǎng)上去買(mǎi)自己喜歡的房子，這當然是好事啦�？墒侨藗兒芸彀l(fā)現，樓市可不是一個(gè)好玩的地方！從1998年開(kāi)始，房?jì)r(jià)先是原地活動(dòng)熱身，接著(zhù)小步快跑，接著(zhù)大步飛奔，最后竟然騎上一匹脫韁的野馬，跑得無(wú)影無(wú)蹤了。留下一群望房興嘆的購房者，攥著(zhù)一把鈔票，目瞪口呆。

　　盡管如此，對大多數人來(lái)說(shuō)，房子總是要買(mǎi)的�，F在國家提出要全面建設小康社會(huì )，而“小康不小康，關(guān)鍵看住房”，人均30平方米的目標，好多家庭還未達到。進(jìn)城的農民要有個(gè)遮風(fēng)避雨的房子，結婚的青年要有個(gè)溫馨浪漫的“愛(ài)巢”，腰包鼓起來(lái)的先富者要搬出“茅屋”住“華廈”……

　　雖然那個(gè)明星般頻頻出鏡的開(kāi)發(fā)商王石語(yǔ)重心長(cháng)地告訴年輕人：40歲以前最好不要買(mǎi)房子；雖然很多滿(mǎn)腹經(jīng)綸的專(zhuān)家學(xué)者引歐據美地教育國人：居者有其屋的“有”不一定非是擁有產(chǎn)權，租住也是“有”嘛。然而，有幾個(gè)中國人會(huì )聽(tīng)他們的這番“忠告”呢？40歲才去買(mǎi)房，老婆不早把我甩了？一輩子住別人的房子，你當我是生活在美國呀？中國人的傳統就是買(mǎi)房，中國人面臨的現實(shí)就是買(mǎi)房！所以啊，閑扯的話(huà)少說(shuō)，多聊聊買(mǎi)房的事兒才是正題：樓市現在怎樣了？樓市將來(lái)會(huì )怎樣？啥時(shí)候要捂緊錢(qián)包不放松？啥時(shí)候要該出手時(shí)就出手？這些疑問(wèn)，對購房者來(lái)說(shuō)，都是大問(wèn)題，一定要搞明白才行。

　　對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，問(wèn)題同樣很多：銷(xiāo)售量上不去怎么辦？政府會(huì )不會(huì )救市拉我們一把？

　　趁著(zhù)現在奧運會(huì )也結束了，樓市這本經(jīng)又要被人們拾起來(lái)念下去的當子，我們就來(lái)和各位一起，關(guān)注一下鄭州的樓市。晚報記者 盧志峰

　　相持不下博弈中

　　所謂市場(chǎng)，就是買(mǎi)賣(mài)雙方的交易。房地產(chǎn)市場(chǎng)，也就是樓市，按照消費者通常的理解，當然就是購房者和開(kāi)發(fā)商之間圍繞房屋的交易。這種交易目前的形勢是怎樣的呢？一言概括之，叫做：購房者持幣觀(guān)望，開(kāi)發(fā)商苦撐待變。樓市的這一情勢，全國皆然，鄭州也不例外。

　　有數字為證：所謂持幣觀(guān)望，就實(shí)際交易量來(lái)說(shuō)，今年前6個(gè)月，鄭州市商品房實(shí)際銷(xiāo)售套數28669套，比去年同期減少25.94%，實(shí)際銷(xiāo)售面積305.44平方米，比去年同期減少29.19%。二手房的交易情況同樣冷淡，今年1～6月，鄭州市共成交二手房5745套，比去年同期減少28.48%，成交面積50.56萬(wàn)平方米，比去年同期減少27.53%。就購房者的購房意向來(lái)說(shuō)，本地一家媒體7月份進(jìn)行了一次網(wǎng)上調查，在問(wèn)及“您打算何時(shí)購房”時(shí)，被調查者中打算年內買(mǎi)房的占21%，打算明年買(mǎi)房的占25%，打算后年買(mǎi)房的占19%，打算3年之后再買(mǎi)房的占31%。從這些數據來(lái)看，觀(guān)望情緒之嚴重，已經(jīng)盡在不言中了。

　　所謂苦撐待變，指的是在商品房交易量持續下降的情況下，其銷(xiāo)售價(jià)格卻持續上升。仍以今年上半年為例：各月的商品房銷(xiāo)售均價(jià)分別為：3771元、3836元、4048元、3798元、3905元、4386元。6個(gè)月中，4個(gè)月的價(jià)格環(huán)比上升，上升幅度最高達15.63%。整個(gè)上半年的均價(jià)為3963元／平方米，比去年同期增長(cháng)了19.76%，綜合比較，增幅已高出全國平均水平。銷(xiāo)售不暢，資金鏈面臨斷裂，價(jià)格卻不降反升，賣(mài)方硬撐待變的心態(tài)，已是昭然呈現。

　　購房者盼著(zhù)開(kāi)發(fā)商撐不住了降價(jià)，開(kāi)發(fā)商盼著(zhù)購房者等不及了出手，雙方的這場(chǎng)博弈形成了相持不下的局面。

　　主動(dòng)優(yōu)惠找出路

　　房要買(mǎi)，樓要賣(mài)，僵在那兒也不是個(gè)辦法。打破僵局，關(guān)鍵是要調整博弈的思路、調整對局的觀(guān)念。樓市只要存在下去，買(mǎi)賣(mài)雙方既對立又統一，就誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。因此，“零和”早就該拋棄了，“雙贏(yíng)”才是共存之道。

　　問(wèn)題是，誰(shuí)先作出調整？

　　毫無(wú)疑問(wèn)，當然是開(kāi)發(fā)商！為什么呢？因為你的所得就是購房者的所失，因為那么長(cháng)時(shí)間以來(lái)，你得到太多而購房者也失得太多了嘛。況且，眼見(jiàn)政府對“救市論”不理不睬，你那“俯臥撐”能一直撐下去嗎？再說(shuō)，和購房者硬挺，“光腳的不怕穿鞋的”，這一點(diǎn)可要考慮到。所以，在這個(gè)時(shí)候總要采取點(diǎn)主動(dòng)為好。

　　主動(dòng)做什么呢？很簡(jiǎn)單，就是優(yōu)惠或者降價(jià)！從今年上半年的情況看，不少開(kāi)發(fā)商已經(jīng)開(kāi)始采取打折、優(yōu)惠等措施，試圖以讓利的方式促進(jìn)銷(xiāo)售。這雖然是一個(gè)良好的開(kāi)端，但是還很不夠，還不足以對市場(chǎng)形成強烈的刺激。北京傳來(lái)的消息說(shuō)：目前京城眾多打折促銷(xiāo)的樓盤(pán)銷(xiāo)售情況非常一般，有兩批折扣點(diǎn)很高的房源甚至兩個(gè)月沒(méi)有售出紀錄。本地的調查也顯示：78%的購房者表示不會(huì )被開(kāi)發(fā)商的優(yōu)惠、打折、墊首付、貼息等促銷(xiāo)措施打動(dòng)。

　　千呼萬(wàn)喚始出來(lái)，就不要再猶抱琵琶半遮面了，素面朝天，定會(huì )立竿見(jiàn)影。這不，7月份的統計數據又出來(lái)了，房?jì)r(jià)回調，比6月大跌500多元，成交量也立刻跟著(zhù)回升。再舉個(gè)個(gè)案，農業(yè)路上的一個(gè)樓盤(pán)，公認位置好、品質(zhì)高，沒(méi)想到卻以每平方米4580元的價(jià)格開(kāi)盤(pán)，當天就受到熱烈追捧�？梢�(jiàn)，對開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，出路總是有的，辦法也總是有的，關(guān)鍵還是個(gè)認清現實(shí)、調整心態(tài)的問(wèn)題。

　　性?xún)r(jià)之比很重要

　　光有價(jià)格的降低還遠遠不夠，購房者會(huì )問(wèn)：樓房的質(zhì)量會(huì )不會(huì )也隨之下降呢？近兩年來(lái)，在鄭州市場(chǎng)上，涉及房屋質(zhì)量問(wèn)題的投訴有“回潮”的跡象，讓人憂(yōu)心。汶川地震后，購房者對這個(gè)問(wèn)題更加關(guān)注了。一位銷(xiāo)售代理商深有感觸地告訴記者，現在，人們在關(guān)注房?jì)r(jià)的同時(shí)，非�？粗胤课莸馁|(zhì)量，在看房過(guò)程中，很多客戶(hù)多次詢(xún)問(wèn)房屋質(zhì)量問(wèn)題。

　　事實(shí)上，質(zhì)量問(wèn)題只是房屋性?xún)r(jià)比程度的一個(gè)方面。性?xún)r(jià)比是指一個(gè)樓盤(pán)性能與價(jià)格的比率，它是衡量一個(gè)樓盤(pán)質(zhì)量高低最實(shí)在的指標。一般而言，樓盤(pán)的性能主要指的是樓盤(pán)的“綜合素質(zhì)”，包括地段、質(zhì)量、環(huán)境、配套、景觀(guān)設計、物業(yè)管理等，這個(gè)概念目前已成為購房者選擇目標樓盤(pán)的一個(gè)非常重要的指標。一座房子，不僅要讓老百姓買(mǎi)得起，還必須是好房子。老百姓攢點(diǎn)錢(qián)不容易，房子可以說(shuō)是所有家庭支出中最大宗的一筆了，那么多的錢(qián)花出去，如果不能物有所值，再溫和的人也是要罵娘的。這就需要開(kāi)發(fā)商今后要更多地在產(chǎn)品本身上下工夫。

　　剛才我們講了房屋的價(jià)格，現在又講了房屋的品質(zhì)，這兩條加起來(lái)，其實(shí)就等于是民生地產(chǎn)的主要內容了。房地產(chǎn)業(yè)要想作為一個(gè)可持續發(fā)展的產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中立足，房地產(chǎn)市場(chǎng)就必須走向健康和諧，而健康和諧的方向只有一個(gè)，那就是民生。

　　量力而行去買(mǎi)房

　　民生地產(chǎn)關(guān)注的重點(diǎn)，就是購房者的真實(shí)需求。購房者作為樓市博弈的一方，在房地產(chǎn)市場(chǎng)由賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉變的過(guò)程中，又該如何根據自身的需求，把握市場(chǎng)機會(huì )，實(shí)現置業(yè)的目的呢？

　　首先我們按購房目的把購房者分為自用者和投資者，對于后者，鑒于現在國家已出臺了種種政策予以限制，而且，深圳、上海等一線(xiàn)城市炒房客現在面臨的困境也給予了投資者深刻的警示，在目前這種形勢下，他們實(shí)在是不適于入市的。對于這部分購房者，我們暫且不去考慮。占據樓市主流的，還是那些以自住為目的的購房者。這部分購房者以工薪階層為主，手頭的錢(qián)不多，也許剛具備支付能力，也許要靠東挪西借才交得起首付，價(jià)格是他們最關(guān)心的。

　　經(jīng)常有開(kāi)發(fā)商在議論，什么樣的價(jià)位才能引得購房者出手呢？也經(jīng)常有購房者提出，價(jià)格降到什么水平我才可以入市呢？要想理性地做出選擇就必須排除“天花板效應”和“地板效應”兩種心態(tài)。前者是對開(kāi)發(fā)商說(shuō)的，開(kāi)發(fā)房產(chǎn)就是為了盈利，房?jì)r(jià)嘛，當然越高越好�？墒歉哌^(guò)了頭，脫離了消費者的支付能力，事情就會(huì )走向反面。后者是對購房者說(shuō)的，房?jì)r(jià)當然越低越好，可是，如果低至不足以抵消成本了，恐怕開(kāi)發(fā)商也不會(huì )干。因此，判斷什么水平的房?jì)r(jià)才是適宜的，應當有一個(gè)理性的態(tài)度，每個(gè)購房者的具體情況不同，對自己要買(mǎi)什么樣房子的要求也不同，這就要結合自身的收入、支付能力來(lái)判斷。在房?jì)r(jià)開(kāi)始進(jìn)入下降通道的情況下，人人都想著(zhù)抄底，但這“底”，委實(shí)不是那么容易抄的。所以，量力而行才是最重要的原則�？粗辛艘惶幒梅孔�，經(jīng)濟能力又完全許可，那就不要猶豫，要果斷出手。如果囊中羞澀，那就要慎重了。銀監會(huì )那條“借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比應控制在50%以下，月所有債務(wù)支出與收入比應控制在55%以下”的規定也許可以作為購房者的一個(gè)重要參考。