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    2008年上半年，長(cháng)沙市在建工程抵押面積增幅較大，但取得貸款金額增幅僅為抵押面積增幅的１／６，單位面積取得貸款金額減少，銀行對房企貸款緊縮。

　　而周三，中國人民銀行及銀監會(huì )發(fā)布《央行銀監會(huì )下發(fā)關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》），再次強調嚴格建設用地項目等方面的房地產(chǎn)貸款管理。這對資金鏈普遍吃緊的房企而言，融資渠道無(wú)疑再度收緊。

　　限制貸款買(mǎi)地：開(kāi)發(fā)商資金壓力加重

　　《通知》要求，金融機構禁止向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款；土地儲備貸款采取抵押方式的，應具有合法的土地使用證，貸款抵押率最高不得超過(guò)抵押物評估價(jià)值的70%，貸款期限原則上不超過(guò)2年；對國土資源部門(mén)認定的房地產(chǎn)項目超過(guò)土地出讓合同約定的動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿(mǎn)一年、完成該宗土地開(kāi)發(fā)面積不足三分之一或投資不足四分之一的企業(yè)，應審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信；對國土資源部門(mén)認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項目建設用地作為抵押物的各類(lèi)貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))。

　　各金融機構應加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身信用紀錄、還款能力和還款意愿的調查與評估；審核確認房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的抵押物，不得接受重復抵押；在預購商品房抵押貸款發(fā)放前，應審核確認房地產(chǎn)企業(yè)已解除該項目土地抵押及在建工程抵押中所售房屋對應部分的抵押物。

　　長(cháng)沙市國土資源局地產(chǎn)處相關(guān)工作人員表示，按照土地出讓金支付相關(guān)規定，房地產(chǎn)企業(yè)必須在全額支付土地款后，才能取得土地證，而土地出讓金的來(lái)源，則是由開(kāi)發(fā)商自籌的，國土資源部門(mén)并不會(huì )干涉資金來(lái)源�！斑@也和國家從緊的土地政策是相呼應的。不過(guò)，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這些規定肯定會(huì )加重資金壓力�！遍L(cháng)沙市國土資源部門(mén)相關(guān)人士分析道，“這一政策的出臺，實(shí)質(zhì)上是銀行為了防范金融風(fēng)險所作出的取舍，首當其沖的當然是房地產(chǎn)企業(yè)。本來(lái)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道就很少，此次限貸，從拿地到開(kāi)發(fā)都再次收緊貸款，房企的日子將會(huì )更加難過(guò)�！薄�

　　“雖然以前國家對于用購買(mǎi)土地的貸款也有過(guò)相關(guān)的規定，但遠不及此次的監管力度�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)業(yè)界人士透露，“以前的規定中，土地出讓金的來(lái)源是由開(kāi)發(fā)商自籌，因為各行有著(zhù)不同的細則，這其中還是有可操作的空間，只要銀行愿意放貸，還是能夠貸到款的。但是《通知》出臺以后，恐怕這條路將會(huì )更加困難了�！�

　　囤地兩年禁貸：或加速地產(chǎn)業(yè)洗牌

　　央行及銀監會(huì )再次對囤地開(kāi)發(fā)商揮動(dòng)利劍�！锻ㄖ�》明確表示，只要國土資源部門(mén)認定某個(gè)房地產(chǎn)項目建設用地閑置時(shí)間超過(guò)兩年，開(kāi)發(fā)該項目的房產(chǎn)公司將無(wú)法從銀行獲取任何形式的貸款。對于房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，這一措施一旦施行，遠遠比繳納閑置費更加嚴厲。

　　《通知》中要求，“對國土資源部門(mén)認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項目建設用地作為抵押物的各類(lèi)貸款(包括資產(chǎn)保全業(yè)務(wù))�！边@一通知等于掐斷了擱置多年土地的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在銀行獲取貸款的可能性。在資本市場(chǎng)低迷、融資手段嚴重匱乏的今天，開(kāi)發(fā)商對銀行的依賴(lài)程度相當高，一旦這條路被封死，房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況將越來(lái)越嚴峻。

　　這一條款是宏觀(guān)調控以來(lái)對囤地開(kāi)發(fā)商所實(shí)行的最嚴厲措施。央行表示，《通知》源于落實(shí)此前《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》精神。在當時(shí)的國務(wù)院通知中規定，對于土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，需要按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費，對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。

　　“就長(cháng)沙的情況來(lái)看，從2006年以來(lái)拿地的開(kāi)發(fā)商，資金壓力將會(huì )更大，因為這兩年的地價(jià)上漲，在土地購買(mǎi)時(shí)的資金沉淀更多，同時(shí)，他們可能也正好面臨《通知》提及的‘一年，二年’的時(shí)間節點(diǎn)，洗牌不可避免。而《通知》的出臺，將會(huì )加速這個(gè)進(jìn)程�！�

　　對于大多數的開(kāi)發(fā)企業(yè)而言，拿地只是開(kāi)發(fā)的第一個(gè)環(huán)節，后期建設需要的資金壓力更大。這兩條規定，則進(jìn)一步堵住開(kāi)發(fā)商建設開(kāi)發(fā)貸款的途徑。一旦拿了地，卻沒(méi)錢(qián)開(kāi)工，超過(guò)約定時(shí)間又不能貸款，資金就將全面斷流。無(wú)法開(kāi)工后，面臨的將是土地閑置，按規定將被政府收回，這樣一來(lái)，如果沒(méi)有充足的資金準備，房地產(chǎn)企業(yè)很有可能會(huì )陷入到絕境之中。(劉渝渝)