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　　8月27日，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《通知》)，該《通知》是在《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節約集約用地的通知》的基礎上，制定了金融在促進(jìn)節約集約用地方面該做什么不該做什么。也就是說(shuō)，為了促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的節約集約用地，原則明確，重點(diǎn)突出。并希望用金融工具來(lái)扼住房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的命門(mén)。這樣，既可達到中央政府節約集約用地的要求，也能在一定程度規避商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險�？梢哉f(shuō)，《通知》的出臺，將對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生巨大的影響，早些時(shí)候，那種“空手套白狼”的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)等方式將要退出市場(chǎng)。

　　從《通知》內容來(lái)看，最為重要的是加強對土地方面的信貸管理。比如堅決禁止金融機構向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交土地出讓價(jià)款的貸款，即使是土地儲備貸款也有嚴格的限制。在早幾年，不少人在一無(wú)資本、二無(wú)技術(shù)、三無(wú)人才的情況下，只要與權力結合弄到所謂一塊地，就能夠組建一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，就能夠通過(guò)這塊地向銀行抵押獲得貸款，部分繳交土地出讓金，然后獲得土地使用證開(kāi)始住房預售，開(kāi)始讓建筑公司帶資金進(jìn)入房地產(chǎn)項目。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商再用這住房預售款來(lái)滾動(dòng)下一個(gè)項目。從這開(kāi)始，這個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的財源就滾滾而來(lái)，整個(gè)社會(huì )的財富就通過(guò)這樣的制度缺陷在短期內聚集到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商手中。

　　而《通知》禁止金融機構向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放繳交土地出讓金的貸款，也是從根本上要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商有了一定資質(zhì)(即有一定的資本金才能做房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商)，沒(méi)有達到相應的要求無(wú)法進(jìn)入房地產(chǎn)，從而以此來(lái)提高房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻。與其相響應的，2007年的國土資源部39號令，要求地方政府拍賣(mài)土地的土地出讓金的繳付，可以分期付款，卻不可分期獲得土地使用證，要求全部土地出讓金付清之后，才能夠獲得土地使用證。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商想利用很少的資金來(lái)滾動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也已經(jīng)不可能了。一家企業(yè)要進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，就得有雄厚的資金實(shí)力。因為，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)。而房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)入門(mén)檻提高，也會(huì )對目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)良莠不齊產(chǎn)生巨大的擠出效應，一些沒(méi)有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將被淘汰出市場(chǎng)。

　　《通知》還對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的土地信貸管理有更為細化的規定。比如，以國土資源部門(mén)認定為準，對不同的房地產(chǎn)項目采取不同的信貸政策，或是審慎發(fā)放貸款，或禁止發(fā)放貸款。如對國土資源部門(mén)認定的建設用地閑置2年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項目建設用地作為抵押物的各類(lèi)貸款；對利用農村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)房地產(chǎn)及購買(mǎi)此類(lèi)的住房禁止發(fā)放貸款。即使已經(jīng)發(fā)放的貸款，也要求國內金融機構加強對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)自身信用記錄、還款能力和還款意愿的調查與評估。這就是說(shuō)，無(wú)論是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，還是房地產(chǎn)抵押物，都得嚴格按照利用土地節約集約的原則，不合符規定嚴格禁止商業(yè)銀行發(fā)放貸款。從這些規定來(lái)看，先是從土地的性質(zhì)入手，要求商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的貸款風(fēng)險來(lái)進(jìn)行控制。然后，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)進(jìn)行審查、追蹤及評估，通過(guò)層層把關(guān)來(lái)保證房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資質(zhì)，來(lái)防范房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險�？梢灶A期，在這樣的規定下，大量資質(zhì)不好的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將面臨淘汰的危險。

　　在《通知》中，加強了農村集體建設用地項目貸款管理。堅決不得對利用農村集體土地開(kāi)發(fā)商業(yè)性房地產(chǎn)發(fā)放任何形式的貸款，也不得對購買(mǎi)這類(lèi)房地產(chǎn)的城鎮居民發(fā)放住房貸款。在這里，《通知》對目前爭議甚大的農村的小產(chǎn)權房的問(wèn)題給出一個(gè)原則表態(tài)。農村小產(chǎn)權房并沒(méi)有納入國內的商品房市場(chǎng)范圍，政府的政策對它是嚴格禁止的。早些時(shí)候，曾有不少人主張讓這些農村小產(chǎn)權房轉為合法的商品房，認為這是中國未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢�？梢哉f(shuō)，如果農村小產(chǎn)權房這樣處理，它就明確地告訴整個(gè)社會(huì )，誰(shuí)違法誰(shuí)獲利，誰(shuí)遵紀守法誰(shuí)就吃虧。在這樣的情況下，整個(gè)社會(huì )違法亂紀最有利。這時(shí)，不僅許多法律制度是一紙空文，而且有效的市場(chǎng)秩序根本就無(wú)法確立。因此，對農村小產(chǎn)權房處理，這里看到中央政府的基本態(tài)度。有了這種明確的態(tài)度，中央政府對于農村小產(chǎn)權房的問(wèn)題，不要以法不罰眾的方式簡(jiǎn)單處理農村小產(chǎn)權房，而要以果斷的方式，采取正向性的處理辦法來(lái)解決農村小產(chǎn)權房問(wèn)題。這種解決既權衡相應當事人的利益，比如采取時(shí)間段進(jìn)行差別性區分，也得對違法亂紀者嚴厲處理。否則，無(wú)法對國內遵紀守法的公民一個(gè)好的交待。

　　還有，《通知》也要求通過(guò)金融支持的方式來(lái)改變目前房地產(chǎn)發(fā)展模式、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)模式。比如，金融機構要優(yōu)先支持符合國家《住宅性能評定技術(shù)標準》和《綠色建筑評價(jià)標準》等先進(jìn)節地技術(shù)的房地產(chǎn)項目；優(yōu)先支持廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價(jià)商品住房及建筑面積在90平方米以下的中小套型普通商品住房建設。這里，一是強調了節地節能的環(huán)境保護，二是強調房地產(chǎn)市場(chǎng)應該以生產(chǎn)中低檔住房為主導，讓國內房地產(chǎn)市場(chǎng)成為改善居民基本居住條件的市場(chǎng)，成為居民住房消費的市場(chǎng)。對于房地產(chǎn)的投資性購買(mǎi)，特別是房地產(chǎn)的投機性炒作，《通知》要求各商業(yè)銀行采取不支持的態(tài)度，或采取市場(chǎng)定價(jià)的方式。這樣，也就要把房地產(chǎn)投資與炒作擠出市場(chǎng)。

　　總之，《通知》的內容很多，這里僅是討論幾個(gè)最為重要的方面。但是，處理這些問(wèn)題的原則對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)都有十分重要意義�？梢哉f(shuō)，為了節能節地及減小商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險，《通知》以土地入手對國內商業(yè)銀行該做什么不該做什么給出具體詳細的規定。這些規定不僅彌補國內對土地信貸管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地產(chǎn)泡沫的命門(mén)。通過(guò)土地信貸管理的規范化及科學(xué)化，建立起房地產(chǎn)的市場(chǎng)秩序，從而保證房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康持續發(fā)展，同時(shí)，也可防范房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫吹大，降低商業(yè)銀行在房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險。正是這意義上說(shuō)，《通知》對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)具有十分重要的意義，而不是一些房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商所認為沒(méi)有多少影響。

　　(作者： 易憲容；作者為本報專(zhuān)家組成員、中國社會(huì )科學(xué)院金融研究所金融發(fā)展與金融制度研究室研究員、博士)