中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　日前，央行和銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于金融促進(jìn)節約集約用地的通知》，要求各金融機構嚴格商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理，收縮房貸資金。這將加速房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的到來(lái)。

　　房地產(chǎn)公司近期發(fā)布的中報顯示，2008年上半年，當一部分龍頭企業(yè)業(yè)績(jì)創(chuàng )下新高的同時(shí)，另外一部分企業(yè)的利潤卻在大幅下滑。房地產(chǎn)從一個(gè)幾乎“齊步走”的行業(yè)逐漸走向了分化。這是否意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的真正到來(lái)？

　　市場(chǎng)競爭的必然結果

　　從剛剛發(fā)布的中報來(lái)看，萬(wàn)科、保利、中航等房地產(chǎn)公司保持了良好的業(yè)績(jì)，而首創(chuàng )置業(yè)、中糧地產(chǎn)、金融街等公司則業(yè)績(jì)受挫。

　　“這是市場(chǎng)競爭的必然結果�！焙暝醋C券房地產(chǎn)業(yè)分析師楊國華在談到房地產(chǎn)公司業(yè)績(jì)分化時(shí)，直截了當地說(shuō)。受到加息、信貸緊縮和二套房貸等宏觀(guān)政策，以及鋼材等原材料成本上漲的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的昔日好時(shí)光一去不復返。很多公司去年年初高價(jià)拿地造成了現在的被動(dòng)局面。拿地成本高，房?jì)r(jià)下跌，利潤被擠掉，拉開(kāi)差距成為必然。

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市中心副研究員婁偉認為，國內房地產(chǎn)發(fā)展現狀正是與國際接軌的表現。過(guò)去幾年，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)不規范，行業(yè)暴利驅使很多公司進(jìn)入了房地產(chǎn)市場(chǎng)，現在，利潤逐漸走低，再加上沒(méi)有過(guò)去利好政策的支持，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了調整階段。

　　由于房地產(chǎn)銷(xiāo)售是持續的、順次推進(jìn)的，所以大公司業(yè)績(jì)波動(dòng)小，呈現平滑曲線(xiàn)。如，萬(wàn)科以珠三角、長(cháng)三角和環(huán)渤海區域為經(jīng)營(yíng)重點(diǎn)，業(yè)務(wù)遍及全國，東方不亮西方亮，不至于全線(xiàn)下滑，所以還能保持比較平均的銷(xiāo)售水平。而中小公司本身項目較少，融資渠道單一，一旦銷(xiāo)售不好，現金不能及時(shí)回籠，就會(huì )造成資金鏈斷裂，并逐步被淘汰，而資金雄厚、實(shí)力較強的大公司由此卻迎來(lái)了新的發(fā)展契機。

　　值得注意的是，今年房地產(chǎn)公司半年報的業(yè)績(jì)或許還不能完全反映問(wèn)題，因為業(yè)績(jì)是對預收賬款的結算，所以剛剛發(fā)布的半年報顯示的業(yè)績(jì)很大程度上就是對去年銷(xiāo)售情況的反映。

　　業(yè)績(jì)分化另有其因

　　同樣是業(yè)績(jì)分化，但是情況卻不盡一致。一部分是龍頭公司和中小公司之間的業(yè)績(jì)分化，另一部分則是大公司之間的業(yè)績(jì)分化，對于后者自然應該另當別論。

　　“定位區別造成了業(yè)績(jì)差異�！碧煜嗤顿Y顧問(wèn)有限公司房地產(chǎn)業(yè)分析師張旭明認為這是首要原因。

　　他認為，保利、萬(wàn)科能保持較好的業(yè)績(jì)就是因為他們的定位具有明顯優(yōu)勢。萬(wàn)科定位在70平米的面向中薪階層的戶(hù)型，保利定位在120平米的面向中高端客戶(hù)的戶(hù)型。這些往往是自住性住房和改善性住房，剛性需求大，盡管銷(xiāo)售增長(cháng)不多，但是項目競爭力強，市場(chǎng)甚至還在擴大。中報顯示，萬(wàn)科上半年實(shí)現營(yíng)業(yè)收入172.6億元，凈利潤20.6億元，同比分別增長(cháng)55.5%和23.6%。市場(chǎng)份額則由2007年上半年的1.9%增長(cháng)到了今年上半年的2.7%。

　　招商地產(chǎn)雖然也定位在中高端，銷(xiāo)售別墅和高檔公寓，但是主要側重于后者。別墅比較特殊，是奢侈品，具有稀缺性，購買(mǎi)者注重的是品質(zhì)而不是價(jià)位，所以，在目前全國房地產(chǎn)都走低的情況下，別墅的房?jì)r(jià)甚至在逆勢而漲。但是高檔公寓則不同，購買(mǎi)高檔公寓的消費者主要目的是投資，所以其觀(guān)望性更強。所以，招商地產(chǎn)今年上半年凈利潤僅為2.18億元，同比下降47.58%，凈資產(chǎn)收益率(加權)為2.74%，同比減少6.91個(gè)百分點(diǎn)。

　　總體來(lái)講，定位在兩端(經(jīng)濟適用房和高檔公寓)的房產(chǎn)公司，他們面對的消費人群觀(guān)望性強，因此，樓房被擱置，銷(xiāo)售面積減少，業(yè)績(jì)下滑。

　　張旭明還認為，那些對房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀反應迅速的公司獲得了主動(dòng)權，保持了較好業(yè)績(jì)。由于房地產(chǎn)業(yè)是個(gè)資金高密集型行業(yè)，對現金流和負債率非常敏感。萬(wàn)科“春江水暖鴨先知”，率先降價(jià)，實(shí)行促銷(xiāo)，這實(shí)際上就把握住了市場(chǎng)的主導權。他說(shuō)：“萬(wàn)科秉持現金為王的理念，通過(guò)降價(jià)，帶動(dòng)了銷(xiāo)售面積的增加。雖然毛利率下降，但是資金周轉率卻在上升，收入上升，最后凈利潤也在增加�！�

　　婁偉認為，除了以上因素，不排除有些大型房地產(chǎn)公司在投資策略、投資方向上沒(méi)有把握好，以至于業(yè)績(jì)下滑。

　　洗牌或未真正到來(lái)

　　降價(jià)潮是否意味著(zhù)房地產(chǎn)業(yè)洗牌時(shí)代的到來(lái)？

　　張旭明認為，主要要看這幾個(gè)方面。第一，毛利率是否下降到了25%左右。只有超額利潤消失，才能實(shí)現完全競爭，直到這時(shí)候，房地產(chǎn)業(yè)洗牌才真正來(lái)臨。而目前房地產(chǎn)公司的毛利率依然在40%左右，因此，還有調整空間。第二，退出該行業(yè)的公司是否達到了一定的數目，實(shí)現了優(yōu)勝劣汰。張旭明認為，盡管受宏觀(guān)經(jīng)濟政策的影響，下半年房地產(chǎn)公司的業(yè)績(jì)可能繼續下調，但是，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)調整還需要時(shí)間。因為從目前看來(lái)，大部分地產(chǎn)公司由于過(guò)去積累較多，在短時(shí)間內還不會(huì )出局。

　　楊國華也認為，我國房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來(lái)�！氨M管房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)始了分化，但是現在還不明顯，房地產(chǎn)公司之間的整合也還未出現�！彼�認為，目前的狀況只能說(shuō)明，我國房地產(chǎn)業(yè)洗牌還未真正到來(lái)。

　　張旭明認為，為了渡過(guò)下半年的“寒冬”，要從開(kāi)發(fā)進(jìn)度和產(chǎn)品銷(xiāo)售兩方面著(zhù)手。他說(shuō)，房地產(chǎn)商在今年下半年要掌握適當的開(kāi)發(fā)進(jìn)度，減少投入資金。事實(shí)上，部分地產(chǎn)公司已經(jīng)在縮小規模了。上半年，土地流拍就是一種表現，開(kāi)發(fā)商們拿地謹慎，開(kāi)始嚴格考慮成本問(wèn)題，如果拿地價(jià)格高，最終將擠壓利潤空間。另外，要增加銷(xiāo)售，提高回款速度，保證資金暢通。今年上半年，部分房地產(chǎn)公司紛紛發(fā)行公司債，其實(shí)就是在為下一步的開(kāi)發(fā)儲備資金。由于房地產(chǎn)業(yè)看漲不看跌，如果價(jià)格下降，人們反而會(huì )繼續觀(guān)望，遲遲不愿出手。因此，如何促銷(xiāo)就考驗著(zhù)商家的智慧。婁偉也認為，在目前整個(gè)經(jīng)濟下行過(guò)程中，應當適度采用促銷(xiāo)策略。只有刺激市場(chǎng)需求，把產(chǎn)品賣(mài)出去，才能為今后的發(fā)展保存實(shí)力。(記者 羅晶晶)