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　　房屋成交冷清已經(jīng)延續多時(shí)，北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)數據顯示，上半年北京商品住宅簽約為40600套，同比(2007年65004套)下降38%。8月成交量延續了7月的低迷，期房成交量環(huán)比下降近兩成，現房住宅成交量下降5成。

　　7、8月份本是傳統樓市淡季，加上奧運關(guān)口單雙號限行等原因，這個(gè)夏天的地產(chǎn)業(yè)格外地冷。北京樓市的冷清只是全國樓市低迷的一個(gè)縮影。發(fā)改委最新數據顯示，今年前7個(gè)月，全國商品住房竣工面積1.65億平方米，同比增長(cháng)12.4%，但銷(xiāo)售面積同比下降了一成，只有277億平方米，增幅下降37.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　這種低成交，會(huì )不會(huì )在“金九銀十”的這兩月有所突破？協(xié)成房地產(chǎn)經(jīng)紀數據顯示，預計9月北京將有38個(gè)新盤(pán)上市，盡管不能與去年9月單月77個(gè)項目的新盤(pán)量相比，但比8月僅14個(gè)新盤(pán)量還是增加了不少。其中包括許多自8月推遲的項目。開(kāi)盤(pán)最低均價(jià)6300元/平方米。兩個(gè)月內，京城約有80個(gè)房地產(chǎn)項目開(kāi)盤(pán)，

　　大量的供應本身可能就對房?jì)r(jià)不利，而近期，北京限價(jià)房的供應顯然也會(huì )抑制房?jì)r(jià)的上漲，9月1日，北京市首批限價(jià)房——石景山1784套限價(jià)房開(kāi)始選房。未來(lái)一個(gè)月內，西城區、豐臺區、海淀區等區的限價(jià)房搖號也將陸續展開(kāi)。據了解，北京各城區9個(gè)限價(jià)房項目將在10月底前全部完成公開(kāi)搖號配售，共計2.7萬(wàn)套。目前16個(gè)限價(jià)房項目中，均價(jià)最低的華潤門(mén)頭溝新城馮村項目，均價(jià)僅為4500元/平方米。以北京目前正在熱銷(xiāo)的首批限價(jià)房首鋼金頂陽(yáng)光為例，均價(jià)僅為6250元/平方米，但周邊代表性樓盤(pán)鼎城·e托邦均價(jià)達到13000元/平方米，周邊區域的二手房均價(jià)也在8500元/平方米。限價(jià)房針對的主要是樓市購買(mǎi)的主力軍中等收入人群，上萬(wàn)套限價(jià)房入市，價(jià)格和位置均有優(yōu)勢，這意味著(zhù)很大部分市場(chǎng)需求將得到滿(mǎn)足。

　　對于房?jì)r(jià)上漲最大的阻力則來(lái)自于房?jì)r(jià)與居民收入之差。據統計，2007年全國商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格高達3885元。按照90平方米的小戶(hù)型計算，一套住房的價(jià)格高達34.97萬(wàn)元，約為同期城鎮居民家庭可支配收入3.86萬(wàn)元的9倍。大中城市的房?jì)r(jià)與家庭收入比率更高，北京市90平方米面積住房房?jì)r(jià)與家庭收入比率，甚至達到了26倍。

　　按照國際3-5倍的房?jì)r(jià)與家庭收入的比率，北京市居民家庭年收入應當達到32萬(wàn)元-54萬(wàn)元，才能適應這個(gè)房?jì)r(jià)，即使家庭收入按照10%的高增長(cháng)速度，也需要16年-22年的時(shí)間。

　　中金公司首席經(jīng)濟學(xué)家哈繼銘從購買(mǎi)力分析國內樓市，加上居民灰色收入，月供平均占到家庭收入的75%，比國際上40%的合理比例高出很多。毫無(wú)疑問(wèn)，消費者持幣觀(guān)望的態(tài)勢還將蔓延。

　　●地產(chǎn)公司存貨同比增七成

　　除卻市場(chǎng)銷(xiāo)售不利，回款受阻外，房地產(chǎn)公司積貨大增。這也導致房地產(chǎn)公司資金頻頻告急的主要原因。據中房網(wǎng)數據統計，上半年全國商品房銷(xiāo)售面積為2.59億平方米，同比萎縮7.2%，銷(xiāo)售額為1萬(wàn)億元，同比下降3%。盡管營(yíng)業(yè)收入有近4成的增長(cháng)，但上半年存貨總額為3594億元，同比上漲7成，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的現金凈流為負266億元，而去年同期負65億元。

　　目前已公布中報的94家地產(chǎn)上市公司，積壓的存貨共達3909.87億元，同比增加1760.29億元，增幅達81.9%。其中保利地產(chǎn)存貨已超過(guò)368億元，同比增加154%，如果按公司2007年的營(yíng)業(yè)收入約81億元計，這些存貨至少要消化4年。即便是萬(wàn)科，其存貨也已高達811億元以上，同比增幅超過(guò)87%，以公司2007年超過(guò)355億元的營(yíng)業(yè)收入計算，這些存貨的消化還需要兩年以上的時(shí)間。

　　●資金饑渴局面不會(huì )大變

　　地產(chǎn)公司資金鏈的隱憂(yōu)，加大了房貸風(fēng)險，讓上市銀行也卷入旋渦中。已經(jīng)發(fā)布中報的上市銀行房地產(chǎn)貸款規模正在以10%以上的平均速度增長(cháng)。興業(yè)銀行以14.29%的房地產(chǎn)貸款占比居于首位。某券商指出，隨著(zhù)房?jì)r(jià)降低的預期形成以及緊縮調控政策效果的顯現，房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險并不像某銀行高層所說(shuō)的“擔心是多余的”、“這個(gè)產(chǎn)品的空間還很大”。

　　正是出自于對地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險控制，8月27日央行、銀監會(huì )發(fā)布了一則通知，對閑置土地的貸款進(jìn)行明確限定。要求對于部分項目審慎發(fā)放貸款，并從嚴控制展期貸款或滾動(dòng)授信。同時(shí)，閑置兩年以上的房地產(chǎn)項目，禁止發(fā)放房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款或以此類(lèi)項目建設用地作為抵押物的各類(lèi)貸款。此舉被輿論認為是有關(guān)方面，�！般y”棄“地”之舉。

　　從也正是在此背景之下，繼今年3月金地集團發(fā)行12億元公司債后，7月以后地產(chǎn)公司頻繁發(fā)債，保利地產(chǎn)、新湖中寶、北辰實(shí)業(yè)和中糧地產(chǎn)已分別發(fā)行43億元、14億元、17億元和12億元公司債。9月5日萬(wàn)科公司再發(fā)公司債。與此同時(shí)，地產(chǎn)公司分行的債券利率不只遠高于其他公司債，也大有越發(fā)越高之勢。地產(chǎn)公司中信用等級最好的公司，萬(wàn)科此次發(fā)行的無(wú)擔債券利率已達7.00%。而新湖債的票面利率則高達9%。

　　●民退國進(jìn) 地產(chǎn)變局

　　資金緊張的局面短期內難以改變。即便是傳言，被“救市”的也不包括房地產(chǎn)。中房協(xié)副會(huì )長(cháng)兼秘書(shū)長(cháng)朱中一強調，政府不可能立即出政策解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的困難。而日前國資委高調表示將主動(dòng)推進(jìn)地產(chǎn)央企的重組進(jìn)程，其中以房地產(chǎn)業(yè)作為過(guò)渡的中央企業(yè)將會(huì )逐步退出，這意味著(zhù)僵持4年之久的央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)組合將有松動(dòng)。

　　國資委一內部人士透露，“目前還沒(méi)有更進(jìn)一步的詳細方案，但企業(yè)改革局在與一些地產(chǎn)央企接觸，暫定房地產(chǎn)作為主業(yè)的央企保留14-15家，企業(yè)主業(yè)之外的輔業(yè)資產(chǎn)都須進(jìn)行主輔分離改制。因房地產(chǎn)是央企最大的輔業(yè)資產(chǎn)，央企房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的重組，是國資委主輔分離改制最先推進(jìn)的�！�

　　地產(chǎn)界的領(lǐng)軍人物之一馮侖在最近一期《南方人物》接受采訪(fǎng)時(shí)表示，在地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)出現國進(jìn)民退的情況，他說(shuō)，“4年前，國資委宣布了主委的17家大型國企的主營(yíng)業(yè)務(wù)進(jìn)入房地產(chǎn)，現在這些企業(yè)大部分已經(jīng)或正準備上市，如今在A(yíng)股房地產(chǎn)市場(chǎng)，排名前10位中已經(jīng)沒(méi)有民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)。相較于4年前民營(yíng)企業(yè)70%的比例，整個(gè)的轉變究竟是意味著(zhù)市場(chǎng)經(jīng)濟的進(jìn)步、中國改革的深化，還是意味著(zhù)我們又要走一條新的道路？不得而知�！�

　　摩根士丹利大中華區首席經(jīng)濟學(xué)家王慶指出，2007年第三季度以來(lái)，房屋銷(xiāo)量下滑顯著(zhù)，未來(lái)幾個(gè)月樓市將面臨供大于求的風(fēng)險。如果房地產(chǎn)銷(xiāo)售持續放緩，那么遲早會(huì )表現出房地產(chǎn)投資放緩，而這將對于經(jīng)濟其他領(lǐng)域都產(chǎn)生負面影響。

　　盡管此說(shuō)法極其正確，但對市場(chǎng)的走淡，行業(yè)的不景氣，對于個(gè)人住房者來(lái)說(shuō)，總是利好的，畢竟房子的第一功能是居住。(記者 毛木子)