中国老头老太做爰,国产麻豆乱码精品一区二区三区,国产伦精品一区二区三区老牛,日韩人妻无码一区二区三区99,午夜精品无码亚洲AV影院麻花

　　“下半年的形勢可能比我們想象得更為嚴重，為此萬(wàn)科做好了最壞的打算�！�8月4日，在香港舉行的中報發(fā)布會(huì )上，王石表示，盡管目前萬(wàn)科資金方面較穩健，但仍將進(jìn)一步下調房?jì)r(jià)，增加小戶(hù)型比例，并減少開(kāi)工面積，減緩竣工速度，控制拿地面積。

　　單向度增長(cháng)的極限

　　“到今天，不少開(kāi)發(fā)商還自比‘豬堅強’，以為再堅持一會(huì )兒，就等來(lái)解放軍了�！标�(yáng)光100置業(yè)集團常務(wù)副總裁范小沖說(shuō)，“但我認為，這次宏觀(guān)調控帶來(lái)的不僅僅是房?jì)r(jià)的拐點(diǎn)，更重要的是游戲規則的改變——過(guò)去那種‘坐地生財’的增長(cháng)模式已難以維系�！�

　　在過(guò)去通過(guò)“毛地掛牌”、“分期付款”就能囤很大一塊地，最后還可以“分期開(kāi)發(fā)”、“分期交地價(jià)款”，實(shí)際上是拿到了土地的期權、借用了銀行的“杠桿”，開(kāi)發(fā)商獲取的土地升值利潤遠遠超過(guò)開(kāi)發(fā)利潤。大多數開(kāi)發(fā)商的盈利模式是通過(guò)開(kāi)發(fā)把土地的價(jià)值變現，利潤的獲得主要來(lái)源于土地溢價(jià)。

　　中國房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在特定的天時(shí)地利人和下，在規模上(表現為企業(yè)的吞吐量)獲得了持續的高增長(cháng)。這是因為：一邊是廉價(jià)的生產(chǎn)要素，一邊是因房改而形成的巨大而不挑剔的賣(mài)方市場(chǎng)，在上游供應和下游訂單都不成問(wèn)題，以及房?jì)r(jià)年年都在上漲的情況下，開(kāi)方商的問(wèn)題也變得簡(jiǎn)單明了：如何進(jìn)一步擴張，最大限度地增加企業(yè)的吞吐量。

　　這一切在過(guò)去10年中造就了一種單向度的繁榮，突出體現在標準的單一性(比如一味追求增長(cháng)的數量)和單向度性(在同一個(gè)標準中，增長(cháng)總是好的，而停滯或縮減總是不好的)。

　　這樣一個(gè)模式是如此的完美，以致任何一個(gè)條件的變化都可能使之面臨陣痛。文章開(kāi)頭提到的那些事兒，表明了幾乎所有的條件，包括廉價(jià)的土地和資金、寬松的信貸環(huán)境、巨量的市場(chǎng)需求和不斷上漲的房?jì)r(jià)，在今年初都集中呈現出難以為繼的狀態(tài)，

　　實(shí)際上，面粉價(jià)格不可能長(cháng)時(shí)間地貴過(guò)面包，地價(jià)與房?jì)r(jià)的背離意味著(zhù)市場(chǎng)已陷入非理性繁榮。但沉迷于這種單向度增長(cháng)的開(kāi)發(fā)商對此視若無(wú)睹，終究還是以豪賭式的擴張在增加企業(yè)“吞吐量”。這個(gè)之前屢試不爽的成長(cháng)模式卻被證明了是災難。

　　總之，2008年，一直以來(lái)肥得流油的“紅利”不再取之不盡，這意味著(zhù)，一個(gè)時(shí)代結束了。

　　后“紅利”時(shí)代

　　截至目前，萬(wàn)科已經(jīng)不止一次當降價(jià)“帶頭大哥”了。相信不少人還記得年初萬(wàn)科在東莞大幅降價(jià)的事兒。到了7月，上海萬(wàn)科金色雅筑單價(jià)降為14400-17200元/平方米(此前為17968元/平方米)。有分析人士認為，萬(wàn)科有可能由此開(kāi)始第二輪降價(jià)攻勢。

　　有人分析這是因為一貫謹慎的萬(wàn)科還嫌手中現金太少，繼續回籠資金。但本刊研究發(fā)現，萬(wàn)科2008年6月末凈負債率僅為37.1%，遠低于行業(yè)普遍水平，持有現金達到153.7億元，超過(guò)短期借款及一年內到期的長(cháng)期債務(wù)總和。這說(shuō)明了萬(wàn)科并不缺錢(qián)。

　　半年報上有個(gè)細節可能沒(méi)有得到大家的重視：萬(wàn)科的市場(chǎng)占有率從2007年的2.07%提升到了今年上半年的2.7%。萬(wàn)科是一家追求資產(chǎn)周轉率的房企，今年兩次帶頭降價(jià)，以及在5月14日將東菀市萬(wàn)科置地有限公司50%的股權低價(jià)出讓?zhuān)�都是為了提高資產(chǎn)周轉率。

　　萬(wàn)科幾年前就以美國頭號房企帕爾迪作標桿，理由是地域同樣遼闊、市場(chǎng)同樣高度分散的美國，與香港、新加坡和日本這樣的半島或海島型經(jīng)濟體相比，很多方面都與中國內地市場(chǎng)更為接近，而帕爾迪在跨地域經(jīng)營(yíng)、土地儲備方式、持續盈利能力、市場(chǎng)占有率、客戶(hù)細分及關(guān)系維護等諸多方面都有良好表現。

　　帕爾迪的資產(chǎn)周轉率很高，常年保持在1以上，而萬(wàn)科最高時(shí)也才0.51。帕爾迪的周轉率高有幾方面的原因：一是其標準化的房屋制造流程，也即萬(wàn)科正在試驗的“工廠(chǎng)化”模式；二是其快速開(kāi)發(fā)模式——在24到36個(gè)月內完成從開(kāi)發(fā)到銷(xiāo)售的過(guò)程，萬(wàn)科的“快速拿地、快速開(kāi)發(fā)、快速銷(xiāo)售”也是一回事。

　　在目前凄冷慘淡的市況下，為了實(shí)現這個(gè)“快速”，提高資產(chǎn)周轉率，萬(wàn)科帶頭降價(jià)成為必然。

　　貝塔策略工作室合伙人杜麗虹認為，市場(chǎng)高峰期不斷延長(cháng)的存貨周期通常是危機的前兆。房地產(chǎn)行業(yè)為什么會(huì )出現持續的負現金流狀態(tài)？答案就是“紅利模式”下的高存貨與低周轉。而高存貨和低周轉導致企業(yè)在擴張過(guò)程中需要不斷追加營(yíng)運資金，于是中國房地產(chǎn)業(yè)成為一個(gè)高度依賴(lài)外部融資來(lái)推動(dòng)增長(cháng)的行業(yè)。

　　但時(shí)至今日，這個(gè)依賴(lài)外部融資來(lái)推動(dòng)企業(yè)增長(cháng)的游戲已經(jīng)結束了，“紅利”時(shí)代過(guò)去了。而只有像萬(wàn)科這樣的率先從“紅利”增長(cháng)模式下醒悟過(guò)來(lái)并采取行動(dòng)的企業(yè)，才能在單向度增長(cháng)接近極限的“后紅利時(shí)代”繼續生存壯大。

　　“這些年來(lái)，開(kāi)發(fā)商更多的是關(guān)心政府在哪兒有開(kāi)發(fā)計劃，哪有土地，到哪上市，卻離客戶(hù)和產(chǎn)品越來(lái)越遠。這次宏觀(guān)調控是給大家提了個(gè)醒，我們還是要回歸到客戶(hù)和產(chǎn)品上去�！狈缎�沖在本刊近期舉辦的一個(gè)論壇上如是呼吁。(章煜)