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　　“金九銀十”！在無(wú)數人的眼里，九月從來(lái)是收獲的季節。

　　然而，一年前的9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，樓市行情逆轉，一年來(lái)發(fā)生了太多的巨變，投資購房者不再瘋狂，房?jì)r(jià)不再飛漲，房?jì)r(jià)成交量急劇下降，眾多期房樓盤(pán)也“結成碩果”變成了現房，諸多跡象顯示，中國樓市正在邁向“現房營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代”，這雖然是絕大多數開(kāi)發(fā)商不愿面對的，卻是“9.27房貸新政”調控樓市的一大碩果，不單造福于廣大黎民百姓，還將對樓市產(chǎn)生深遠影響。

　　捂盤(pán)滯銷(xiāo)期房變現

　　成都樓盤(pán)最新銷(xiāo)售現狀如何？

　　9月10日，記者選取成都最具代表性的區域——天府大道沿線(xiàn)，進(jìn)行實(shí)地采訪(fǎng)，據不完全統計，從三環(huán)路到終點(diǎn)廣場(chǎng)，天府大道沿線(xiàn)兩側共有32個(gè)在售樓盤(pán)，其中23個(gè)樓盤(pán)都在賣(mài)準現房或現房，其余只有9個(gè)樓盤(pán)完全在賣(mài)期房。

　　為什么現在有這么多樓盤(pán)在賣(mài)準現房或現房呢？表面上看，是樓盤(pán)滯銷(xiāo)所致，究其深層次原因，則是開(kāi)發(fā)商捂盤(pán)漲價(jià)過(guò)高使然。自2004年初以來(lái)，各地房?jì)r(jià)連連看漲，尤其是05年-07年中，房?jì)r(jià)更是飛漲，短短兩年時(shí)間，不少地方的房?jì)r(jià)就翻了番，在漲價(jià)的同時(shí)，不少開(kāi)發(fā)商還捂盤(pán)惜售，以期獲得更大的銷(xiāo)售收益。許多開(kāi)發(fā)商沒(méi)有料到的是，去年9月27日，央行發(fā)布“房貸新政”，影響如此巨大，仿佛一夜之間，樓市行情就發(fā)生了逆轉——投資者離市，自住者觀(guān)望，購房需求銳減，樓市陷入滯銷(xiāo)狀態(tài)，樓市突然轉冷讓開(kāi)發(fā)商措手不及，盡管一些樓盤(pán)進(jìn)行降價(jià)促銷(xiāo)，但銷(xiāo)售速度仍不理想，許多期房樓盤(pán)都賣(mài)成了現房或準現房。

　　就成都天府大道沿線(xiàn)的23個(gè)準現房樓盤(pán)看，至少有8個(gè)樓盤(pán)在05年就開(kāi)工建設了，有9個(gè)樓盤(pán)在06年開(kāi)工建設，其余6個(gè)樓盤(pán)是在07年開(kāi)工建設，當然這23個(gè)樓盤(pán)中，大多是分期開(kāi)發(fā)，有個(gè)別的現在僅1期封頂。記者在調查中發(fā)現，不少樓盤(pán)原本在06年底或07年初就該推向市場(chǎng)，結果這些開(kāi)發(fā)商取得預售許可證后，紛紛把開(kāi)盤(pán)時(shí)間推后，等著(zhù)賣(mài)更好的價(jià)格，最終錯失售房良機。不過(guò)，對于“捂盤(pán)”一說(shuō)，幾乎各個(gè)開(kāi)發(fā)商都否認，他們表示他們也“希望”早日開(kāi)盤(pán)，華陽(yáng)一位不愿透露姓名的開(kāi)發(fā)商告訴記者，項目在規劃審批時(shí)就耽誤了不少時(shí)間，隨后又因辦理開(kāi)工拖延而推遲，導致在去年9月以前不能開(kāi)盤(pán)。事實(shí)上，目前城南在售的現房都以大戶(hù)型為主，大多數都在120平方米以上，中小戶(hù)型基本已銷(xiāo)售一空。

　　期房預售風(fēng)光不再

　　買(mǎi)期房，在今天看來(lái)，這是很尋常的購房選擇。然而，預售期房大行其道，則是中國房地產(chǎn)業(yè)起步晚的情況下，行業(yè)資金極其匱乏的情況下，開(kāi)發(fā)商、購房者、政府三方迫不得已的選擇，這一經(jīng)營(yíng)模式1954年源于香港，1995年開(kāi)始為內地各大城市所采用，強有力地推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。十余年時(shí)間里，中國眾多城市居民實(shí)現“居者有其屋”，自有住房比例迅速接近西方發(fā)達國家水平，這一巨大成就的取得，期房預售制度功不可沒(méi)！

　　所謂“期房”，就是指沒(méi)有建成的房屋，期房預售就是發(fā)售“樓花”。對于廣大購房者而言，購買(mǎi)期房意味著(zhù)一定的風(fēng)險，并導致買(mǎi)賣(mài)雙方的“交房糾紛”不斷。自從期房銷(xiāo)售模式在各個(gè)城市出現后，社會(huì )各界的質(zhì)疑就從來(lái)沒(méi)有停止過(guò)，但在樓市暴漲的時(shí)期，預售期房仍在廣泛的爭議中大行其道。

　　然而，去年“9.27房貸新政”出臺，期房預售制度似乎風(fēng)光不再。從深層次分析，商品房預售制度面臨的環(huán)境已發(fā)生根本變化，建立之初是鼓勵房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的需要。去年十·一前，央行與銀監會(huì )聯(lián)合下發(fā)《通知》，要求“只能對主體結構已封頂的住房發(fā)放按揭貸款”，就是在促使開(kāi)發(fā)商把項目建成準現房發(fā)售。

　　購買(mǎi)現房安全穩當

　　在當前樓市不景氣，行業(yè)風(fēng)險加大的狀況下，相對規劃建設中的期房，購買(mǎi)現房或準現房，對于購房者來(lái)說(shuō)，無(wú)疑更具“誘惑力”，因為購買(mǎi)現房能最大程度地降低風(fēng)險，保證自己的權益。

　　準現房是指房屋主體已基本封頂完工，小區內的建筑、配套、設施的大致輪廓已初現，環(huán)境、綠化、戶(hù)型、樓間距等重要指標已經(jīng)一目了然，內外墻及公共空間裝修已在進(jìn)行施工。買(mǎi)現房除了眼見(jiàn)為實(shí)，短期內甚至立即入住又是其一大的優(yōu)勢。

　　當然在具體購買(mǎi)時(shí)，購房者還要仔細考量，那些現房或準現房是開(kāi)發(fā)商保留的“經(jīng)典房源”，還是由于朝向、樓層、通風(fēng)、采光等都較差而賣(mài)不出去的“尾房”。特別是新推現房并非整層整棟，而是零散分布在各個(gè)樓層時(shí)，購房者就要更加仔細了，要客觀(guān)判斷開(kāi)發(fā)實(shí)力、項目?jì)r(jià)值、未來(lái)居住環(huán)境及狀況。還有空置現房中，不少是因積壓、手續不全、歷史遺留、拆遷周轉等原因造成的閑置，在購買(mǎi)時(shí)要查驗開(kāi)發(fā)商是否有賣(mài)房所需的證件，是否真實(shí)有效，這樣能有效避免損失。

　　從開(kāi)發(fā)商的角度看，現房開(kāi)發(fā)不僅資金壓力大，開(kāi)發(fā)成本及營(yíng)銷(xiāo)成本也非常高，在社區規劃、房屋設計、工程質(zhì)量等各個(gè)方面都將作出更多努力，準現房和現房銷(xiāo)售，比拼的就是樓盤(pán)的品質(zhì)，這對開(kāi)發(fā)商的開(kāi)發(fā)實(shí)力都是不小的考驗。更必須有充分的資金保證。 (記者姜必剛)