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　　“我們估計，2008年國內房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，全行業(yè)在今年下半年開(kāi)始集中體現資金趨緊的特點(diǎn)�！�

　　今天下午，焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所作的《房地產(chǎn)行業(yè)資金供求缺口分析報告》新鮮“出爐”，其主要觀(guān)點(diǎn)讓正面臨資金緊缺困擾的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商愈發(fā)揪心。

　　支出大增資金分流加速

　　2008年1、2季度房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資依然呈現較快的增長(cháng)，增幅達到30%以上，較去年同期增速更快。7月份的數據顯示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的資金投入速度并沒(méi)有明顯的放慢跡象。這一部分資金的大量投入，是造成房地產(chǎn)商資金緊缺的主要原因。

　　房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資從分類(lèi)的情況看，住宅投資依舊是主導，始終占據70%以上的投資比例。這個(gè)比例和去年同期基本持平。住宅類(lèi)投資的增幅基本和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同步，2007—2008始終保持著(zhù)30%以上的增長(cháng)幅度。

　　房地產(chǎn)商的第二大資金支出是土地購置，2003年以來(lái)，國內土地的供給量基本穩定，在每年4億平方米的水平波動(dòng)，差距不是太大。然而，土地價(jià)格卻是年年上漲，哪怕是根據官方數據簡(jiǎn)單推算，到2008年上半年，土地儲備規模也已超過(guò)3.2億平米，樓面地價(jià)的購置價(jià)格也已上升到1100元/平方米以上。

　　2007年，房地產(chǎn)商購買(mǎi)土地的投入已經(jīng)超過(guò)4000億元，2008年上半年則超過(guò)了2100億元。

　　另外，商業(yè)銀行貸款的本金支出和利息支出也是房地產(chǎn)商的重要成本之一。從房地產(chǎn)商的資金結構來(lái)看，有75%的資產(chǎn)來(lái)自于負債，每年償還銀行的本息是房地產(chǎn)商重要的資金支出項。

　　最后，房地產(chǎn)商在經(jīng)營(yíng)中的稅收支出也是一部分重要的支出，在房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)不斷擴大的背景下，稅收支出的金額也越來(lái)越大，到2007年稅收支出已經(jīng)接近2500億元。

　　綜上所述，房地產(chǎn)的資金支出主要包括房地產(chǎn)投資、購置土地、應付本金和利息以及應付稅費等幾個(gè)方面。2007年，房地產(chǎn)商的支出達到一個(gè)頂峰，從2008年上半年的情況來(lái)看，增速有所放緩，但支出還在繼續增加之中。

　　源頭“關(guān)閘”資金缺口凸現

　　而另一方面，房地產(chǎn)資金來(lái)源卻在趨緊，其原因有幾個(gè)方面：首先，是銀行貸款的減少。緊縮的貨幣政策和銀行對房地產(chǎn)行業(yè)波動(dòng)性的憂(yōu)慮，給房地產(chǎn)商向銀行申請貸款帶來(lái)了困難。同時(shí)，當房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始走向調整，銀行方面也進(jìn)一步收縮對房地產(chǎn)市場(chǎng)的貸款，以避免承受因為房地產(chǎn)市場(chǎng)衰退所帶來(lái)的風(fēng)險。其次，是銷(xiāo)售的下降。銷(xiāo)售的下降必然帶來(lái)預付款和定金數量的減少，同時(shí)按揭部分也進(jìn)一步減少，這一部分資金來(lái)源的減少完全是由需求下降所帶來(lái)的。

　　《報告》指出，2007年對于中國經(jīng)濟來(lái)說(shuō)是非常特殊的一年，中國經(jīng)濟繼1992到1996年之后，經(jīng)歷了第二次連續五年GDP增速超過(guò)10%的高速增長(cháng)周期，并達到了經(jīng)濟景氣的巔峰。2007年10月16日，上證指數達到6100點(diǎn)以上的歷史新高。房地產(chǎn)市場(chǎng)則在稍早于此也達到了景氣頂點(diǎn)，需求膨脹的同時(shí)伴隨房?jì)r(jià)高漲，房地產(chǎn)商更是以一種前所未有的樂(lè )觀(guān)情緒囤積土地，以求未來(lái)更加迅速地擴張和發(fā)展。

　　此后，市場(chǎng)迅速陷入調整并且調整的幅度和周期超出了事先最悲觀(guān)的估計。首先是股票市場(chǎng)開(kāi)始大幅度下跌，從6000點(diǎn)跌至4000點(diǎn)，又從4000點(diǎn)向2000點(diǎn)而去。全國性的房地產(chǎn)市場(chǎng)調整也大體從2008年開(kāi)始了，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛日益濃厚，房地產(chǎn)商的存貨量開(kāi)始提高，房?jì)r(jià)也明顯松動(dòng)。景氣下行、信貸緊縮、銷(xiāo)售遲緩、土地儲備規模和在建設規模的龐大，都決定了房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口的逐步凸現。

　　該報告通過(guò)對2008年房地產(chǎn)行業(yè)資金周轉情況作分析指出，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年開(kāi)始集中體現，預計資金需求與資金供給的缺口達到6730.787億元。

　　《報告》還稱(chēng)，決定2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢的關(guān)鍵因素有兩個(gè)方面：宏觀(guān)經(jīng)濟因素和政策因素。如果宏觀(guān)經(jīng)濟繼續走弱，同時(shí)緊縮的政策不變，房地產(chǎn)行業(yè)極有可能進(jìn)入一個(gè)長(cháng)達幾年的調整階段，當年的資金缺口將達到9290億元，行業(yè)衰退在所難免；如果宏觀(guān)經(jīng)濟能夠迅速走強，國家同時(shí)放松銀根，房地產(chǎn)市場(chǎng)將可能經(jīng)歷一個(gè)較短的調整過(guò)程，2009年底有望走出低谷。(趙燕華 林泓)