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　　“單純的注資救市方式無(wú)法解決房地產(chǎn)行業(yè)調整的根本問(wèn)題�！�18日，一份由北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫(xiě)的報告表達了對當前房地產(chǎn)行業(yè)調整的態(tài)度。這份《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認為，需求萎縮和資金繃緊預示著(zhù)房地產(chǎn)商進(jìn)入了行業(yè)的調整期，這個(gè)過(guò)程可能比一般預想更為漫長(cháng)。

　　今年開(kāi)始，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈緊張的消息就開(kāi)始不斷出現，隨之而來(lái)的種種爭論一直沒(méi)有停止過(guò)。房?jì)r(jià)會(huì )不會(huì )大跌？房地產(chǎn)企業(yè)會(huì )不會(huì )大量倒閉？銀行會(huì )不會(huì )形成大量呆壞賬？

　　房地產(chǎn)資金缺口有多大

　　《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》由焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)委托北京師范大學(xué)金融研究中心所做。該報告課題組成員魏偉表示，今年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口將高達6730億元，房地產(chǎn)行業(yè)資金趨緊的特點(diǎn)在2008年下半年將開(kāi)始集中體現。

　　從來(lái)源看，房地產(chǎn)商的資金主要來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款、外資、自籌資金、定金和預付款、按揭和土地轉讓收益等方面。

　　從魏偉的分析數據看，整個(gè)行業(yè)的資金供求一直偏緊。2003年至2007年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口尚不明顯，2006年資金基本處于平衡狀態(tài)。而在2007年，房地產(chǎn)市場(chǎng)達到了一個(gè)高峰，非但沒(méi)有缺口，反而有2606億元的盈余。

　　進(jìn)入2008年，開(kāi)發(fā)商自籌資金和開(kāi)發(fā)貸款同比仍有較快增長(cháng)，但其余類(lèi)型的資金來(lái)源增幅停滯不前。今年上半年，行業(yè)的資金缺口為528.48億元。

　　但魏偉認為，真正的情況遠沒(méi)有上半年數據顯示的那樣樂(lè )觀(guān)。原因在于，2008年前兩個(gè)季度，房?jì)r(jià)尚處于上漲期，銷(xiāo)售雖有回落，但利潤率回落并不顯著(zhù)。上半年國內貸款的投放額也已經(jīng)達到了去年全年貸款數額的將近60%。這種情況今年下半年將明顯變化，房?jì)r(jià)的下跌和銷(xiāo)售量的繼續萎縮是可以預期的。

　　“目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金來(lái)源中，除自籌資金外，開(kāi)發(fā)貸款增速不斷下降，其余資金來(lái)源方式則已明顯萎縮，可見(jiàn)房地產(chǎn)資金供給的情況已經(jīng)不容樂(lè )觀(guān)�！蔽簜ケ硎�。

　　降價(jià)是惟一救命稻草嗎

　　在魏偉看來(lái)，銀行貸款減少和銷(xiāo)售下降是房地產(chǎn)業(yè)資金來(lái)源緊張的根本原因。

　　“先有需求空缺，然后才有房地產(chǎn)行業(yè)的資金短缺�！蔽簜フf(shuō)。他認為，2006年下半年之后，商品房?jì)r(jià)格和土地價(jià)格上漲過(guò)快，行業(yè)銷(xiāo)售利潤率的上升和商品房品質(zhì)的上升開(kāi)始脫節，這種涸澤而漁的發(fā)展方式使得消費者的消費預期發(fā)生根本轉折。2007年下半年開(kāi)始，經(jīng)濟景氣指數下滑，通脹陰影未去，使得房地產(chǎn)行業(yè)的運行背景發(fā)生根本轉折。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對市場(chǎng)反應相對遲緩，土地儲備和在建新面積較大，現金流平衡壓力發(fā)生根本轉折。

　　“宏觀(guān)經(jīng)濟基本面的下行，使得房地產(chǎn)行業(yè)的調整周期比預想的更長(cháng)，股市和房市的低靡使消費者購買(mǎi)力至少折損3萬(wàn)億元以上。需求空缺的情況有可能隨著(zhù)宏觀(guān)經(jīng)濟形勢的惡化進(jìn)一步蔓延�！蔽簜フf(shuō)。

　　那么房地產(chǎn)行業(yè)資金的巨大缺口會(huì )對房?jì)r(jià)產(chǎn)生怎樣的影響？《2008中國房地產(chǎn)行業(yè)資金報告》認為，價(jià)格下跌是預期之中的事。

　　報告中的數據顯示，2007年12月深圳的房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比出現下滑，到2008年8月同比也出現下滑，是當前國內房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格跌幅最大的城市。

　　上海的情況雖然略好于深圳，但從2008年2月起，房?jì)r(jià)上漲的勢頭已經(jīng)停止，7月房地產(chǎn)銷(xiāo)售價(jià)格開(kāi)始出現下滑。

　　北京地區的房?jì)r(jià)略顯堅挺，但是到2008年6、7月，房?jì)r(jià)環(huán)比上漲停止。

　　“從以上跡象看，房?jì)r(jià)的調整似乎剛剛拉開(kāi)序幕，而不是接近尾聲�！蔽簜フf(shuō)。全國主要城市房?jì)r(jià)上漲勢頭出現明顯的停滯，關(guān)鍵因素仍然是需求的萎縮。在供給面平穩增長(cháng)的背景下，需求面迅速下滑，決定了價(jià)格趨勢必然出現逆轉。

　　報告認為，目前價(jià)格調整仍不充分，市場(chǎng)仍在等待房?jì)r(jià)和地價(jià)的公開(kāi)下跌，而不是遮遮掩掩的變相下跌方式。房?jì)r(jià)將面臨十年來(lái)從長(cháng)期持續上漲走向在中期內公開(kāi)下跌的轉折點(diǎn)。

　　在魏偉看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的下降是導致資金缺口的主要原因�！耙虼藛渭兎潘摄y根‘救市’是不可取的�！币�根本解決這個(gè)問(wèn)題，要么大幅增加居民收入，要么就只能是降價(jià)。從目前看，大幅度提高居民收入的可能性很小，降價(jià)將是有效的解決方法。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)并不悲觀(guān)

　　盡管報告比較悲觀(guān)，但湘江偉業(yè)(北京)投資有限公司董事長(cháng)方明理并不這么看。他認為，雖然全球整體經(jīng)濟出現衰退跡象，但只要中國在政策、市場(chǎng)、操作層面回歸理性，中國的經(jīng)濟能夠保持適度的增長(cháng)，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)幾個(gè)月內能夠穩定增長(cháng)。

　　方明理認為，適當的價(jià)格回調是對的，但是光靠個(gè)別企業(yè)的降價(jià)行為，對整個(gè)的中國房地產(chǎn)市場(chǎng)、對整個(gè)的中國經(jīng)濟增長(cháng)沒(méi)有好處。個(gè)別的企業(yè)看上去好像跑贏(yíng)了大市，走在前面，但卻打擊了消費者的信心。要適當的回調，但是在輿論引導方面要給消費者一個(gè)好的預期。

　　“我擔心的是，如果繼續維持這樣的局面，而且不斷擴大它的負面影響，將來(lái)整個(gè)中國的樓市面臨極大的危機�！狈矫骼碚f(shuō)。(李松濤)