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　　“金九銀十”的到來(lái)似乎并未驅散籠罩在深圳樓市上空濃濃的觀(guān)望情緒,開(kāi)發(fā)商雖挖空心思促銷(xiāo),但效果并不明顯。深圳市國土房管局下屬的市房地產(chǎn)研究中心副主任王鋒認為,目前深圳樓市的調整尚處于“初級階段”,真正意義上的調整到位仍尚需時(shí)日。

　　市國土房管局下屬的市房地產(chǎn)研究中心向來(lái)被認為是官方的代言機構,而該機構負責人王鋒對當前樓市的言論向來(lái)被認為是來(lái)自官方的聲音,受到人們的廣泛關(guān)注。

　　王鋒等人近日完成的《2008年1—8月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》提供的數據顯示,1—8月,深圳全市新建商品房銷(xiāo)售面積225.7萬(wàn)平方米,同比減少51.29%。其中,住宅銷(xiāo)售面積206.87萬(wàn)平方米,同比減少50.52%；辦公樓銷(xiāo)售面積2.21萬(wàn)平方米,同比減少88.09%；商業(yè)用房銷(xiāo)售面積12.99萬(wàn)平方米,同比減少44.36%。

　　而二手房方面,“情況更加不樂(lè )觀(guān)”。今年前8個(gè)月,深圳二手房交易面積僅229.16萬(wàn)平方米,同比下降69.03%,“降幅甚至接近七成”。此外,二手房與新建商品住房交易面積的比例也由去年的1.86:1降至1.08:1。

　　此外,按深圳房地產(chǎn)信息系統統計口徑,今年1—8月,全市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)為13428.99元/平方米,同比漲幅4.99%�！皬慕衲旮髟聝r(jià)格變動(dòng)情況來(lái)看,房?jì)r(jià)仍處于調整中”。

　　調整尚處“初級階段”?

　　對于上述統計數據,王鋒認為,目前房地產(chǎn)市場(chǎng)“仍舊持續低迷”,深圳樓市調整仍處于“初級階段”。

　　對于“初級階段”的判斷,王鋒的理由是:目前仍主要是交易量的下降,價(jià)格方面仍有繼續調整的空間�！艾F在交易量的下降只是一個(gè)初級階段,真正的調整到位還要看價(jià)格的下跌情況�！�

　　“深圳、北京這些主要城市的房?jì)r(jià),在大概兩年多的時(shí)間內翻了一倍,房?jì)r(jià)跟普通老百姓的收入差距非常大,多數城市居民根本買(mǎi)不起房。因此,房?jì)r(jià)確實(shí)有必要按照價(jià)值規律進(jìn)行一個(gè)理性的回歸和調整�！蓖蹁h認為,目前深圳房?jì)r(jià)仍與多數老百姓收入水平不相吻合。

　　中國指數研究院(深圳)研究總監孫宗耀對王鋒的看法表示認同:“確實(shí)如王鋒所言,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)目前仍處調整的初期,未來(lái)還將有較長(cháng)的調整時(shí)間�！�

　　孫宗耀認為處于“初級階段”的原因有四:一是宏觀(guān)經(jīng)濟面在今明兩年走勢并不明朗,偏軟的可能性很大；二是在國家的房地產(chǎn)發(fā)展戰略中,保障性住房的比重增加,肯定會(huì )對商用市場(chǎng)造成影響；三是從深圳市場(chǎng)本身來(lái)看,目前的市場(chǎng)供應仍然超過(guò)需求,現有供應量消化至少需要3至5個(gè)月,甚至更長(cháng)時(shí)間,而且消費者的信心仍未恢復,觀(guān)望情緒仍在蔓延；四是深圳房地產(chǎn)商的利潤還在,消費者的經(jīng)濟承受力依然達不到房?jì)r(jià)水平。

　　“地產(chǎn)業(yè)不會(huì )比奶粉業(yè)更糟”

　　對于當前的房地產(chǎn)市場(chǎng),恐怕沒(méi)有人比開(kāi)發(fā)商自己看得更清楚。

　　在記者上周參加的一次媒體見(jiàn)面會(huì )上,萬(wàn)科總裁郁亮表示:“宏觀(guān)調控政策經(jīng)過(guò)5年的調整終于回到理性的軌道,政策應該見(jiàn)效了。盡管如此,我們對長(cháng)期的中國住宅市場(chǎng)仍然十分看好。中國GDP過(guò)去30年增長(cháng),9.9%的增速,這是住宅行業(yè)持續增長(cháng)的強大背景�！�

　　郁亮還指出,中國每年的城市人口以1%的速度增加,會(huì )逐漸向發(fā)達國家的城市化率靠攏,這一點(diǎn)也為住宅市場(chǎng)提供源動(dòng)力。

　　“我們行業(yè)所遇到的困難不會(huì )超出其他行業(yè)面臨經(jīng)濟不確定下發(fā)生的困難,難道比奶粉行業(yè)更加糟糕?沒(méi)有這么悲慘,也沒(méi)有必要夸大房地產(chǎn)今天遇到的困難�！庇袅琳f(shuō)。

　　在這次見(jiàn)面會(huì )上,萬(wàn)科高管口風(fēng)集體轉向,董事長(cháng)王石于去年10月份提出的“拐點(diǎn)論”已不再提及,總裁郁亮、副總裁肖莉紛紛表示堅定看好后市。

　　而中原地產(chǎn)策略中心總經(jīng)理周曜也表示,對于當前深圳房地產(chǎn)市場(chǎng),其實(shí)不用過(guò)分悲觀(guān)�！昂芏嗳苏f(shuō)我們客沒(méi)有了,剛性需求不夠,但事實(shí)不是這樣,深圳是一個(gè)超過(guò)1000萬(wàn)人口的城市,人口也處于年輕化階段,需求動(dòng)力還在�！彼�說(shuō)。

　　政府“暖市”未必行之有效

　　今年以來(lái),國內樓市大面積呈現低迷狀態(tài)。這樣的形勢令部分地方政府產(chǎn)生對樓市“硬著(zhù)陸”的擔憂(yōu)。為此,長(cháng)沙、蕪湖、西安等地方政府開(kāi)始著(zhù)手采取一些“暖市”措施。

　　在這些二、三線(xiàn)城市已經(jīng)開(kāi)始著(zhù)手地方性“救市”的時(shí)候,曾于6月份率先提出過(guò)“救市”建議的深圳市房地產(chǎn)研究中心在此次發(fā)布的《2008年1—8月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報告》中再次表示可“適時(shí)適當采取一些短期的調控措施”。

　　王鋒認為,在此輪調控中,深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)率先出現調整,這種沖高回落的運行軌跡是市場(chǎng)規律作用的正�，F象,但為應對當前市場(chǎng)低迷的局面,采取適時(shí)和適當的干預措施也是必要和可行的。

　　他說(shuō):“在保持調控政策的連續性和長(cháng)期性的同時(shí),也可以在尊重市場(chǎng)規律的基礎上適時(shí)適當采取一些短期的調控措施,如可以采納借鑒其他城市刺激樓市的稅收減免、利率調節、實(shí)施靈活的土地政策等措施�！�

　　對于“暖市”的建議,業(yè)內人士也有不同看法。孫宗耀就認為,長(cháng)沙、西安等地的“救市”效果并不明顯,對于深圳來(lái)說(shuō),政府“暖市”也并不一定必要�！耙驗樯钲诮�(jīng)濟中,房地產(chǎn)業(yè)的貢獻率并不是第一位,其運行不會(huì )嚴重影響深圳經(jīng)濟基本面�！�

　　周曜更是指出,政府即使出臺“暖市”措施,在具體操作上也會(huì )出現困難�！拔仪皟商鞆拈L(cháng)沙回來(lái),了解到的情況是,長(cháng)沙市政府做了‘救市’的表態(tài)后,在實(shí)際落實(shí)過(guò)程中操作性卻出現了困難,現在還沒(méi)有出現一單真金白銀拿到政府錢(qián)買(mǎi)房的案例。所以說(shuō),‘救市’只能是心理意義大過(guò)實(shí)際意義�！�

　　此外,孫宗耀還特別提醒,前段時(shí)間市長(cháng)許宗衡關(guān)于深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的表態(tài)雖提到要增加保障性住房、調整產(chǎn)品的供應結構等方面,但并未透露任何“暖市”的意思,只是表示對“當前房地產(chǎn)市場(chǎng)運行表示密切關(guān)注�！�

　　“開(kāi)發(fā)商并不能完全自救”

　　面對房地產(chǎn)市場(chǎng)的疲態(tài),眾開(kāi)發(fā)商表示不能坐以待斃,無(wú)論政府是否會(huì )伸出“援手”,“自救”是第一要務(wù)。行業(yè)領(lǐng)頭羊萬(wàn)科就表示,房地產(chǎn)行業(yè)掙脫危機,最好的辦法還是靠自己,不能一直靠利好扶持。

　　“確實(shí)政府的政策對整個(gè)國民經(jīng)濟、行業(yè)發(fā)展有利的,我當然是歡迎的。但是我們作為發(fā)展商、作為企業(yè)最好不要盼望著(zhù)救市的解放軍來(lái)救你,救我們靠你自己、靠客戶(hù)、靠市場(chǎng)�！庇袅琳f(shuō)。

　　他同時(shí)強調:“現在政府又出臺相應政策(指近期央行降低雙率,從緊政策放松),對我們行業(yè)絕對是利好,但是要把我們從現在的困難局面解救出來(lái),最終還要靠我們自己�！�

　　對此,孫宗耀表示,目前開(kāi)發(fā)商能做的其實(shí)也只能是自救,而自救的最好方式莫過(guò)于降價(jià)�！敖祪r(jià)可能是最直接促進(jìn)銷(xiāo)售、回籠資金的方式,也可以促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖,迅速挽回敗局�！�

　　但周曜的看法卻不完全相同,他認為,如果純粹靠開(kāi)發(fā)商自救,政府在金融政策沒(méi)有一個(gè)相對利好的情況下,房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續低迷的走勢不會(huì )得到根本性改變�！耙驗槔�率放在那邊,整個(gè)收緊放在那邊,開(kāi)發(fā)商想要在逆境中自救很難�！�