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　　核心提示:

　　央行“三箭齊發(fā)”的政策調整,商業(yè)銀行盈利所受到的影響首當其沖。進(jìn)入了實(shí)質(zhì)性的降息通道后,當銀行業(yè)盈利的“巔峰時(shí)刻”已然結束時(shí),觀(guān)察銀行業(yè)仍然猶如“霧里看花”。

　　此次一個(gè)月內央行兩次下調“雙率”,這是自1996年以來(lái)央行在降息步驟上最密集的一次。一般而言,減息能降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的資金成本,減少購房者的利息負擔,不過(guò),市場(chǎng)并不認同因此會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)根本性的轉變。

　　◎銀行業(yè)

　　在降息通道中曲折前行　銀行凈利潤預計減少1.02%

　　與9月中旬的“不對稱(chēng)降息”不同,本次降息下調一年期人民幣存貸款基準利率各0.27個(gè)百分點(diǎn)。此次降息將進(jìn)一步縮小銀行的利差,從而降低利息收入。

　　根據國金證券的測算,未考慮同業(yè)和債券收益率變化的情況下,此次降息對上市銀行2008年業(yè)績(jì)的影響為-0.1%,對2009年業(yè)績(jì)的影響為1.1%。其中,本次降息對于各上市銀行2009年凈利潤的影響,受影響最大的是北京銀行,2009年凈利潤預計因此減少1.77%；其次是民生銀行、交通銀行、中信銀行以及招商銀行,預計分別減少1.73%、1.65%、1.44%、1.29%；建設銀行和興業(yè)銀行則都預計減少1.13%；華夏銀行、中國銀行、寧波銀行、工商銀行、浦發(fā)銀行和南京銀行預計分別減少0.95%、0.94%、0.63%、0.61%、0.56%和0.55%；受影響最小的是深發(fā)展,僅預計減少0.13%。平均來(lái)算,上市銀行2009年凈利潤預計減少1.02%。

　　可見(jiàn),一般而言,利息收入占比較高的銀行受到的影響比較大,而定期存款占比較高的銀行,受到的沖擊要小于占比較低的銀行。其中,北京銀行的利息收入占比最高,受到的影響大于其他銀行；而深發(fā)展、南京銀行、浦發(fā)銀行等受到的沖擊要小于其他銀行。

　　由于此次降息是“對稱(chēng)”的,國金證券認為,這樣可能終結市場(chǎng)的“非對稱(chēng)降息”的預期,對銀行股來(lái)說(shuō)是一個(gè)積極的信號。但是,降息的外部環(huán)境是全球經(jīng)濟的下滑程度超過(guò)了預期。對銀行來(lái)說(shuō),長(cháng)期的健康發(fā)展必然來(lái)自實(shí)體經(jīng)濟的健康發(fā)展,在這種時(shí)刻降息有助于促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng),防止硬著(zhù)陸風(fēng)險,長(cháng)期看對銀行是有利的。昨天,銀行類(lèi)股票整體跌幅僅約0.3%,甚至在大盤(pán)下跌的情況下,部分個(gè)股翻紅收盤(pán)。

　　下調準備金率影響有限

　　銀行存款準備金率也進(jìn)入下調通道。如果按照8月末45萬(wàn)億的人民幣各項存款余額計算,此次下調存款準備金率將釋放約2250億元資金。而商業(yè)銀行則可以將這部分資金用于貸款或債券,將提高商業(yè)銀行的資產(chǎn)收益率,并對凈利潤有一定正面影響。

　　齊魯證券分析師程嬌翼認為,此次下調存款準備金率,將有效釋放資金,提高各商業(yè)銀行的可貸資金水平,可以視為是信貸的放松,這一方面將有助于減小商業(yè)銀行凈息差的縮小幅度,從而對2009年的凈利潤產(chǎn)生一定正面影響；另一方面,若及時(shí)的信貸放松能有效遏制企業(yè)利潤增速下行的空間,且貸款利率的下調有效刺激了企業(yè)的信貸需求,則商業(yè)銀行未來(lái)的資產(chǎn)質(zhì)量風(fēng)險將大大降低。

　　另外,暫停征收存款利息稅被市場(chǎng)視為積極財政政策的一個(gè)信號,同時(shí)也間接地起到對銀行息差保護的作用,使儲戶(hù)和銀行的利益得到兼顧。

　　綜合“三率”下調帶來(lái)的影響,對于各上市銀行2009年凈利潤,受影響最大的還是北京銀行,2009年凈利潤被預計減少1.54%；其次是民生銀行、交通銀行、中信銀行、以及招商銀行,分別預計減少1.52%、1.43%、1.21%、1.11%；建設銀行和興業(yè)銀行則都預計減少0.93%和0.94%；華夏銀行、中國銀行、寧波銀行、工商銀行、深發(fā)展和南京銀行分別預計減少0.54%、0.71%、0.41%、0.38%、0.43%和0.37%；受影響最小的是浦發(fā)銀行,僅預計減少0.28%。

　　由此可見(jiàn),銀行對息差收入的依賴(lài)性還是較高,息差收入的減少對整體凈利潤減少影響頗大。

　　銀行利潤增速將回落至個(gè)位數?

　　在全球經(jīng)濟可能陷入衰退的背景下,中國政府為應對經(jīng)濟下滑的風(fēng)險可能會(huì )繼續下調貸款利率。而存款利率是否下調,下調的空間有多少則主要取決于通脹壓力。中金公司預測,未來(lái)12個(gè)月將降息4-6次,每次27個(gè)基點(diǎn),其中2次為非對稱(chēng)降息,同時(shí)存款準備金率下調400-600個(gè)基點(diǎn)。

　　由此,中金公司判斷,持續降息將令上市銀行2009年利潤增速回落至個(gè)位數。該機構認為,若2009年持續多次降息,將對銀行的凈息差和凈利潤帶來(lái)負面影響。若簡(jiǎn)單假設中金公司預測的上述貨幣政策調整全部在2009年初兌現,那么,將對2009年的利潤影響約為5%-25%,在資產(chǎn)質(zhì)量保持平穩的情況下,明年上市銀行的凈利潤增速將從目前預測的15%回落至個(gè)位數。調整后上市銀行2009年和2010年凈利潤增速分別為4.3%和3.9%。在這種情況下,2009年銀行業(yè)PE(市盈率)約為5-13倍,2009年P(guān)B(市凈率)約為1.1-2.2倍。

　　因而,中金公司的觀(guān)點(diǎn)是,降息將成為左右銀行盈利增速的主要因素。而宏觀(guān)經(jīng)濟的走勢決定了政府的貨幣政策調整力度及時(shí)機,因此在宏觀(guān)經(jīng)濟趨勢的擔心消除之前,銀行股短期內大幅反轉的機會(huì )不大。

　　不過(guò),在國金證券看來(lái),雖然銀行股基本面上面臨的壓力正逐漸加大,但隨著(zhù)市場(chǎng)的下降,估值的安全邊際也正在逐步提高,銀行股的投資機會(huì )或許正在逼近。

　　◎地產(chǎn)業(yè)

　　疲弱依舊 投資還需等待

　　今年以來(lái),我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的主要問(wèn)題是資金壓力。由于購房意愿的持續下降,市場(chǎng)觀(guān)望氣氛愈加濃郁,市場(chǎng)成交情況慘淡,這導致房地產(chǎn)企業(yè)資金回流數量和速度大大降低；而開(kāi)發(fā)節奏并未出現明顯下降,資金流出仍保持前期水平,這給整個(gè)行業(yè)帶來(lái)資金缺口。當行業(yè)面臨資金缺口的同時(shí),又恰逢我國執行緊縮的貨幣政策,這導致資金缺口無(wú)法通過(guò)國內金融體系去填補。

　　此次一個(gè)月內央行兩次下調“雙率”,不過(guò),市場(chǎng)并不認同因此會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)根本性的轉變。

　　影響開(kāi)發(fā)商有限

　　樓市傳統的銷(xiāo)售旺季“金九銀十”已經(jīng)過(guò)去大半,但成交量總體表現依然低迷。9月份來(lái),幾個(gè)主要城市的銷(xiāo)量和8月份相比并沒(méi)有多大的起色,少數城市的銷(xiāo)量情況甚至不如8月份。在傳統的購房旺季,各大城市的周成交量卻均環(huán)比下滑了50%以上。

　　針對面臨資金缺口的房地產(chǎn)行業(yè)而言,放松貸款或銷(xiāo)售大幅提升是緩解其壓力的兩種方法。那么,現在銷(xiāo)售無(wú)法暫時(shí)大幅提升,放松貸款是否會(huì )對房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)好消息?

　　“由于房地產(chǎn)行業(yè)毛利率水平較高,因此之前持續上調利率并不會(huì )改變整個(gè)行業(yè)盈利的局面,同樣地,連續兩次下調利率也不會(huì )大幅增加行業(yè)的盈利�！睆V發(fā)證券分析師花長(cháng)勁認為,對當前我國房地產(chǎn)行業(yè)而言,利率水平的高低對其貸款行為影響較小,能不能從金融機構獲得貸款才是行業(yè)首要的考慮。雖然央行連續兩次下調“雙率”顯示貨幣政策的松動(dòng),但兩次下調均未直接針對房地產(chǎn)行業(yè)；同時(shí)由于目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)的調整,金融機構在一定時(shí)間內預計還將保持對房地產(chǎn)行業(yè)的謹慎態(tài)度。

　　今年的前8個(gè)月,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速下降,新開(kāi)工面積和在建面積增速也在下滑。渤海證券分析師周戶(hù)認為,此次降息刺激開(kāi)發(fā)商增加投資的可能性不大。

　　購房者受刺激小

　　對于購房者來(lái)說(shuō),以20年期10萬(wàn)元首次房貸為例,按等額本息法,本次貸款利率下調前,月供為750元,下調后,月供為737元,減少了13元,減少幅度為1.8%。因此,廣發(fā)證券認為本次下調利率對購房者的影響較小。

　　目前來(lái)看,支撐市場(chǎng)的主要是剛性需求和高檔需求,而改善型需求和投資性需求受到壓縮。而第二套房政策對改善住房和投資型的需求打擊很大。

　　根據渤海證券測算,最近兩次降息使得購房能力增加2.61%,但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大購房能力下降25%,而下限貸款利率提高到基準利率1.1倍,則進(jìn)一步使最大購房能力下降5.25%。周戶(hù)認為,降息對于改善性需求的拉動(dòng)作用比較小。因此,降息更多的是刺激剛性需求增強購房預期,而對于改善性住房需求刺激作用微乎其微。

　　市場(chǎng)人士判斷,更多的是刺激小戶(hù)型市場(chǎng)的需求,而對于大戶(hù)型市場(chǎng)作用不大,整個(gè)市場(chǎng)銷(xiāo)售相對緩慢的情況不會(huì )有太大改觀(guān)。對于行業(yè)來(lái)講,目前最大的風(fēng)險或問(wèn)題在于潛在需求的觀(guān)望。

　　地產(chǎn)行業(yè)政策松動(dòng)短期無(wú)望

　　貨幣政策的松動(dòng)不預示著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)調控政策或將松動(dòng)。廣發(fā)證券認為,雖然貨幣政策出現實(shí)質(zhì)性松動(dòng),但短期內國家不會(huì )出臺對房地產(chǎn)行業(yè)松動(dòng)的政策。

　　即使東方證券分析師薛和斌預計央行很可能對二套房貸款政策進(jìn)行調整,但是就算政策出現調整,房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交情況也不可能馬上出現根本好轉,因為政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用往往具有滯后性,只是給房地產(chǎn)市場(chǎng)的各方帶來(lái)一定的市場(chǎng)信心,緩解目前消費者的觀(guān)望情緒。

　　近期地產(chǎn)股表現強勁,從9月中旬至今,整體漲幅平均在20%左右。昨天,A股房地產(chǎn)板塊整體下挫約3%,超過(guò)了滬指0.84%、深指2.4%的大盤(pán)跌幅。東方證券認為,從地產(chǎn)股的估值水平來(lái)看,目前仍處于價(jià)值投資區域。不過(guò),本次地產(chǎn)股持續走強的關(guān)鍵,還要看房地產(chǎn)政策和信貸政策會(huì )否有進(jìn)一步調整,以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心和成交量是否有所恢復。

　　國金證券表示,本次降息畢竟傳遞了信貸放松的信息,房?jì)r(jià)大幅波動(dòng)可能性降低,地產(chǎn)股還將存在反彈的機會(huì )。綜合多數市場(chǎng)人士的看法,房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售依然疲軟是主要風(fēng)險因素。(駱海濤)