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　　活動(dòng)策劃：柯鵬 李和裕

　　主持人：李和裕

　　整理：李和裕

　　嘉賓：薛建雄 佑威房地產(chǎn)研究中心主任

　　黃河滔 21世紀不動(dòng)產(chǎn)市場(chǎng)中心 研究主管

　　相較于年初時(shí)的遮遮掩掩，如今樓市的主旋律格外分明，幾乎所有的大型開(kāi)發(fā)商都或多或少地參與到了這場(chǎng)促銷(xiāo)價(jià)格戰中，而地方政府方面也已開(kāi)始“托市”。那么，在今年的最后一個(gè)季度里，樓市局面會(huì )否產(chǎn)生新變化？購房者應該如何選擇？本周，我們請來(lái)市場(chǎng)人士與大家交流。

　　一手房難見(jiàn)大作為

　　主持人：對接下來(lái)一手房市場(chǎng)的表現怎么看？

　　薛建雄：近期的價(jià)格戰并沒(méi)有帶動(dòng)樓市的完全復蘇，“金九”已告吹，“銀十”是否能如愿以?xún)�，其期望值在迷茫的市�?chǎng)氛圍面前正不斷地下調。從此次上海假日樓市所顯示的下一階段樓盤(pán)走向看，降價(jià)樓盤(pán)的比例較前幾次房展會(huì )有所放大，而從分布區域來(lái)看，內環(huán)以?xún)鹊恼�體形勢相對較為穩定，降價(jià)促銷(xiāo)仍然是以中環(huán)外的樓盤(pán)為主。但總體而言，優(yōu)惠程度還不如八、九月份一批降價(jià)幅度較大的樓盤(pán)，特別是公寓產(chǎn)品打折力度小于預期。

　　如果從抗跌角度考慮，倒是豪宅的“財富避風(fēng)港”作用未減。我們曾統計了上海174個(gè)公寓樓盤(pán)的價(jià)格變動(dòng)，跌價(jià)樓盤(pán)占44.8%。其中，30000元/平方米以上的高檔公寓降幅為27%，而15000-30000元/平方米、8000-15000元/平方米和8000元/平方米以下樓盤(pán)的降幅分別為42%、48%和47%。上月，仁恒河濱城、尚海灣豪庭、御翠豪庭3個(gè)項目的成交量分別為16、12和11套，價(jià)格也在今年夏季上海房?jì)r(jià)的大跌中分別逆市上漲了11.6%、6.7%和3.5%。前期因為價(jià)格調整而轟動(dòng)上海樓市的御翠豪宅剛以49545元/平方米的高價(jià)成交了2套，表明市場(chǎng)已經(jīng)告別了過(guò)熱期，但購買(mǎi)力依然健在，不存在崩盤(pán)的可能性。

　　二手房讓價(jià)不鮮見(jiàn)

　　主持人：那二手房市場(chǎng)的狀況又如何？

　　黃河滔：根據我們的統計，9月上海二手住宅的交易面積環(huán)比又下降了兩成左右。我們多個(gè)營(yíng)業(yè)片區負責人也都表示，假日樓市期間看房客戶(hù)也沒(méi)有出現預期中的大幅增長(cháng)，同比下降五成左右成為普遍現象，個(gè)別區域的看房客戶(hù)僅有去年同期的三成左右。主要原因一是與二手房業(yè)主相對保守的價(jià)格讓步相比，一手住宅項目采取多種優(yōu)惠手段進(jìn)行促銷(xiāo)，分流了二手房市場(chǎng)內的部分剛性需求客戶(hù)；二是一手房市場(chǎng)內頻繁的促銷(xiāo)現象也使得看跌的購房者增多，延緩了眾多潛在購房者的入市。

　　而從價(jià)格方面看，成交均價(jià)環(huán)比漲幅在最近3個(gè)月一路走低直至幾乎為零，表明數月來(lái)上海房?jì)r(jià)正在承受較大的下行壓力。事實(shí)上，買(mǎi)賣(mài)雙方圍繞價(jià)格展開(kāi)的博弈已經(jīng)持續了大半年，因買(mǎi)方目前占據了主導地位，如果樓市在“銀十”仍然失去量能支持、僵局無(wú)法打破，恐怕二手房業(yè)主做出更大幅度價(jià)格讓步的可能性很大。需要指出的是，盡管購房者“看房多、下單少”成為常態(tài)，但目前二手房市場(chǎng)的積極之處在于部分業(yè)主開(kāi)始放低姿態(tài)、適應市場(chǎng)形勢，部分投資客主動(dòng)要求降低報價(jià)，3%-5%的讓價(jià)并不鮮見(jiàn)，且在交易談判時(shí)仍有議價(jià)空間，而這種在價(jià)格上愿做出讓步的狀態(tài)可以為二手房成交行情的回暖打下基礎。

　　調整基調仍將持續

　　主持人：從近期的情況來(lái)看，政府發(fā)出“救市”信號，上到一個(gè)月內兩次降息，下到地方紛紛出臺激勵樓市的方案，年尾地方還在加緊完成經(jīng)濟適用房、限價(jià)房等住房保障工作，您認為這些對樓市構成何種影響？

　　薛建雄：地方“救市”對購買(mǎi)力的促動(dòng)恐怕有限。地方支持的主要是自住購房者，此輪樓市下滑流失的則是大批投資者，加上保障性住房的分流，能挽回的購房者不足以成為逆轉樓市的力量。不過(guò)，對于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，只要進(jìn)入銷(xiāo)售階段的樓盤(pán)，基本無(wú)資金之憂(yōu)，因為在售項目是很好的“抵押品”，反而是一些還只有土地或樓盤(pán)剛開(kāi)工的開(kāi)發(fā)商資金鏈壓力更大。

　　黃河滔：降息的“轉折”意義更為明顯。9、10月間連續2次降息對資本市場(chǎng)的提振作用傳遞至樓市的話(huà)，其疊加效應可在樓市逐步釋放。從短期看，降息提升市場(chǎng)信心的作用將十分明顯；從長(cháng)期看，交投雙方的經(jīng)濟負擔都將得以減輕，同時(shí)也有利于為市場(chǎng)注入流動(dòng)性，充實(shí)樓市購買(mǎi)力，吸引更多人入市，加速市場(chǎng)的回暖。但降息并不能夠解決目前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)所面臨的所有問(wèn)題，其理性回歸、真正回暖更多有待于市場(chǎng)自身調節。目前交投雙方博弈的核心在于對房?jì)r(jià)水平的認知和對后市的預期上，且很難立即消失。樓市的調整基調短期內難以扭轉，預計仍將持續較長(cháng)的一段時(shí)期，短則半年，長(cháng)則1年甚至更長(cháng)。