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　　金融海嘯在全球范圍內“肆虐”,人民幣升值趨勢不改,我國出口形勢依然嚴峻。于是,在“內憂(yōu)外患”的夾迫下,擴大內需成為了經(jīng)濟“保增長(cháng)”的優(yōu)選路徑。

　　擴大內需不得不談到房地產(chǎn)市場(chǎng)的貢獻。但是,近半年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣已成定局,各地成交量均有明顯下滑。近日,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(cháng)巴曙松在廣州表示,房地產(chǎn)是目前“擴大內需的困惑”。他認為,本來(lái)刺激內需是必需房地產(chǎn)拉動(dòng)的,不過(guò),目前商品房的價(jià)格已經(jīng)漲得很高,房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于宏觀(guān)調控狀態(tài),“因此,只能‘上帝的歸上帝,凱撒的歸凱撒’,商品房按照市場(chǎng)方式推出,而中低價(jià)的保障房也要保證跟上供應�！�

　　然而,不少地方政府似乎在試圖破解這一“擴大內需之惑”。迄今,先后已有18個(gè)城市推出了程度不一的房地產(chǎn)“救市”政策。業(yè)內人士判斷,各地地方政府在中央的“默許”下,救市政策將愈演愈烈,措施會(huì )變得更具多元化,而且且未來(lái)不排除中央政府基于保經(jīng)濟增長(cháng)的目的,出臺政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　“二套房貸政策的確是‘殺手锏’!”一位房地產(chǎn)分析師向記者表示,自從“9·27”新政以來(lái),此前一直瘋狂飆升的房地產(chǎn)市場(chǎng)就陷入了價(jià)跌量縮的深幅調整。事實(shí)證明,二套房貸政策的出臺是樓市名副其實(shí)的“拐點(diǎn)”。

　　時(shí)至今年9月,經(jīng)受著(zhù)對金融海嘯和國內經(jīng)濟增速可能放緩的憂(yōu)慮,央行將宏觀(guān)調控的風(fēng)向轉到了“保增長(cháng)”,通過(guò)降息和下調存款準備金率“放松銀根”。而且一個(gè)月內兩次下調“雙率”,這是自1996年以來(lái)央行在降息步驟上最密集的一次,也正式宣告了貨幣政策進(jìn)入了降息通道。不過(guò),市場(chǎng)并不認同因此會(huì )給房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)根本性的轉變。因為,相比利率的調整,二套房貸政策對房地產(chǎn)市場(chǎng)影響要大得多。根據渤海證券測算,這兩次降息使得消費者購房能力增加2.61%。但是,二套房政策要求首付比例提高10%,使得最大購房能力下降25%；而下限貸款利率提高到基準利率1.1倍,則進(jìn)一步使最大購房能力下降5.25%。因此,降息對于改善性需求的拉動(dòng)作用比較小。

　　目前來(lái)看,支撐市場(chǎng)的主要是剛性需求和高檔需求,而改善型需求和投資性需求受到壓縮。廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì )會(huì )長(cháng)蔡穗聲向本報記者表示,廣東房協(xié)在調研中發(fā)現,二套房貸政策成功地限制了炒房行為,但壓抑了改善型的換房需求。據介紹,在廣東房協(xié)今年調研的15個(gè)城市中,只有深圳和惠州的炒房比例相對較大。

　　下半年以來(lái),房地產(chǎn)業(yè)界不斷發(fā)出修改或取消二套房貸款政策的呼聲。近日,申銀萬(wàn)國的研究報告就認為,未來(lái)中央基于“保增長(cháng)”的目的,定調救市的概率增大,不排除試點(diǎn)取消第二套房貸款限制。

　　眾多專(zhuān)家也表示,“拯救”樓市并非拯救房?jì)r(jià)。陳晟說(shuō):“救樓市應該是救交易量,不是救房?jì)r(jià),更不是救開(kāi)發(fā)商。當前樓市調整,有外部調控和外部環(huán)境變化的原因,但根本上還是其內在規律的表現,是前兩年房?jì)r(jià)過(guò)快過(guò)猛上漲的必然結果�！�

　　專(zhuān)家認為,2005年以來(lái)不斷加大力度的樓市調控,基本已將投機性需求擠壓出市場(chǎng),當前各地根據“因地制宜、分類(lèi)指導”原則作出微調,對剛性需求和改善性住房需求松綁,是可以理解的,也有利于樓市消費結構的優(yōu)化。但要解開(kāi)當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的觀(guān)望“死結”,也需要開(kāi)發(fā)商適度降價(jià),讓房?jì)r(jià)回歸合理。(記者駱海濤)