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　　政策解讀

　　繼本周一增加種糧農民補貼、提高2009年糧食最低收購價(jià)格、周二年內再度上調紡織、服裝等勞動(dòng)密集型商品的出口退稅率后,周三晚國家再次出臺十項措施擴大消費拉動(dòng)內需,我國宏觀(guān)調控“政策重拳”頻頻擊出。

　　在十項擴大內需的政策中,涉及房地產(chǎn)市場(chǎng)的有三項,包括減免交易稅費、降低貸款利率、調整首付比例、加快廉租房建設等,政策調控的目標指向非常明確,即刺激內需,保障民生,防止經(jīng)濟增長(cháng)下滑過(guò)快。

　　財政部財政科學(xué)研究所副所長(cháng)劉尚希認為,國家出臺降低住房交易稅費的政策進(jìn)一步釋放出了主動(dòng)調節宏觀(guān)經(jīng)濟的信號。這些政策既針對生產(chǎn)者,比如沿海地區的出口導向型企業(yè),也針對消費者,比如這次降低住房交易稅費,一方面在繼續促進(jìn)出口,另一方面也在刺激國內需求。

　　刺激房地產(chǎn)消費意在拉動(dòng)投資

　　眾所周知,消費、投資和出口是拉動(dòng)我國經(jīng)濟近些年快速發(fā)展的“三駕馬車(chē)”,投資在其中扮演著(zhù)非常重要的角色。而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資又占我國固定資產(chǎn)投資的較大比重,在當前經(jīng)濟增長(cháng)面臨不確定性、“保增長(cháng)”成為主要任務(wù)的情況下,宏觀(guān)調控部門(mén)希望通過(guò)穩定房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)拉動(dòng)投資。

　　劉尚希表示,我國外部需求受到次貸危機和金融海嘯的沖擊已經(jīng)顯出下行的趨勢。國家經(jīng)濟要保持一定速度的平穩增長(cháng),替換減緩的出口需求,目前來(lái)說(shuō)最為切合實(shí)際的是刺激內需。而這其中,房地產(chǎn)市場(chǎng)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)與經(jīng)濟增速關(guān)系明顯,“房地產(chǎn)對實(shí)體經(jīng)濟具有很強的帶動(dòng)性,因此,此次國家出臺政策支持樓市,其實(shí)質(zhì)是為了救助房地產(chǎn)行業(yè)及其背后的整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈,比如鋼鐵、建材、水泥等,防止經(jīng)濟出現持續下滑�！�

　　在財政部出臺的此次政策規定中,有“繼續加大保障民生投入力度,切實(shí)解決低收入群眾基本生活”的表述,同時(shí)還包括兩項社會(huì )保障性住房政策,明確提出將加大保障性住房建設規模,并將于近日發(fā)布《城市低收入家庭資格認定辦法》,以規范廉租住房和經(jīng)濟適應住房保障以及其他社會(huì )救助工作中的城市低收入家庭資格認定行為。

　　劉尚希進(jìn)一步表示,中央適時(shí)出臺這一政策有幾大正向刺激作用。首先是使得之前我國并不完善的保障性住房建設逐漸完善,成為加快房地產(chǎn)市場(chǎng)制度建設的契機；其次,在宏觀(guān)經(jīng)濟形勢回落的情況下,通過(guò)帶有擴張性的財政政策刺激市場(chǎng)消費；第三,對于有自主購房需求的消費者和中低收入階層來(lái)說(shuō),這也是解決其住房問(wèn)題的一大利好。

　　中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞也認為,從去年底以來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)交易清淡,購房者觀(guān)望情緒濃厚,房屋銷(xiāo)售不旺造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張,并且有斷裂的危險。如果房地產(chǎn)資金鏈斷裂,則會(huì )影響下一輪開(kāi)發(fā),并會(huì )引發(fā)一系列問(wèn)題。因此,對房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)施一系列政策調整以刺激需求成為當前“保增長(cháng)”的必要措施。

　　政策彌補購買(mǎi)力與房?jì)r(jià)的差距

　　針對中央吹出的政策暖風(fēng),但不少市場(chǎng)人士卻將這些措施簡(jiǎn)單解讀為政府“救市”托房?jì)r(jià)。

　　對此,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)聶梅生認為,“救市”這個(gè)詞并不太恰當,應該說(shuō)是一種政策調整。去年經(jīng)濟過(guò)熱、流動(dòng)性過(guò)強,今年形勢發(fā)生了改變,政策就要調整。而政策調整,房地產(chǎn)業(yè)則必在其中�，F在所謂“救”房地產(chǎn)其實(shí)是在“救”經(jīng)濟。

　　中國社科院財貿所住宅與房地產(chǎn)業(yè)研究室主任倪鵬飛表示,在市場(chǎng)傳聞?wù)�策出臺之前他的確有這方面的擔憂(yōu),但是看到“新政”的具體措施后,他覺(jué)得沒(méi)有必要為此擔心。首先,政策提出了加大社會(huì )保障性住房的建設,尤其是要增加低價(jià)房的市場(chǎng)供應量,無(wú)論是從人們的預期還是市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)看,未來(lái)都不會(huì )出現開(kāi)發(fā)商推高房?jì)r(jià)的可能；其次,從預期來(lái)講,中央政府出手救助房地產(chǎn)行業(yè),說(shuō)明市場(chǎng)觀(guān)望的氣氛仍很濃厚,在這種情況下,消費者買(mǎi)漲不買(mǎi)跌,購房者不會(huì )預期未來(lái)的房?jì)r(jià)還會(huì )高于現在。

　　中央財經(jīng)大學(xué)中國銀行業(yè)研究中心主任郭田勇說(shuō),政策調整主要針對購房人,特別是基于自住型需求的購房人,而對于有投機炒作可能的購買(mǎi)第二套及以上住房的契稅征收標準和信貸政策此次調控未做出調整,同時(shí),對房地產(chǎn)商的融資政策也沒(méi)有松動(dòng),這也表明,政策的出臺刺激經(jīng)濟保增長(cháng)的意圖明顯超過(guò)“救市”。

　　另外,在一、二線(xiàn)大中城市中,即使房?jì)r(jià)在過(guò)去的一段時(shí)間內出現了不同幅度的下跌或僵持,但是從有購房需求者的能力來(lái)說(shuō),其購買(mǎi)力與房?jì)r(jià)還是存在不小的差距,這一差距正是此次政策出臺想予以彌補的。

　　但是完全依靠政策利好,房地產(chǎn)市場(chǎng)還難以被激活。郭田勇說(shuō):“成交量和投放量的數據也并不好看,房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格還需要適度往下降,這樣需求和市場(chǎng)才能對接上,我想這也是廣大購房者的預期。在這種預期下,房?jì)r(jià)繼續下跌的可能性要大于上漲的可能性�！�(記者楊小亮)