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　　22日晚，財政部發(fā)布保障民生十項措施，出臺系列鼓勵首次購房的政策，亮出了房地產(chǎn)行業(yè)調控的明確目標——解決中低收入者住房困難問(wèn)題，昭示著(zhù)未來(lái)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)，將是一個(gè)居民自住房型消費市場(chǎng)，而不是投資的市場(chǎng)！這些政策在受到首次購房者歡呼的同時(shí)，也讓部分開(kāi)發(fā)商及投資購房者感到意外，甚至感到失落，同時(shí)政策又留下新的想像和操作空間，不同社會(huì )群體的感受大為不同，大體可用幾個(gè)主題詞來(lái)概括：歡呼、意外、失落、遐想，但不管怎么樣，樓市新一輪調控已經(jīng)拉開(kāi)序幕。

　　歡呼

　　首次購房門(mén)檻降低

　　財政部等新近出臺的十項措施中，核心思想是保障民生，在住房方面的新規中也體現了這一思想，對于首次置業(yè)者來(lái)說(shuō)，購房門(mén)檻大大降低，一是降低稅費，二是降低按揭貸款利率。

　　新的稅費政策規定，從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。新的房貸政策規定，金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，其貸款利率的下限可擴大為貸款基準利率的0.7倍，最低首付款比例調整為20%。

　　根據這兩大規定，假如新近首次在成都購買(mǎi)一套30萬(wàn)元的普通住房，如果首付10萬(wàn)元，按揭貸款20萬(wàn)元，貸款年限為10年來(lái)測算，采取等額本息的還款方式，每個(gè)月可少還112元；契稅節省1500元，印花稅節省150元，總共可以節省1.5萬(wàn)多元；假如首次購買(mǎi)一套50萬(wàn)元的普通住房，首付兩成10萬(wàn)元，按揭貸款40萬(wàn)元，貸款年限為20年來(lái)測算，采取等額本息的還款方式，每個(gè)月可少還256元；契稅節省2500元，印花稅節省250元，總共可以節約6.4萬(wàn)多元。

　　在降低普通民眾購房成本之余，官方還表示將增加住房供給，加大保障性住房建設規模。據透露，2008年中央財政已下達中西部地區廉租住房保障補助資金81億元，用于中西部地區廉租住房保障租賃補貼支出和新建廉租住房建設支出；新政策還提出，加快廉租住房建設，加大實(shí)物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(危舊房)改造。并將在近日發(fā)布城市低收入家庭資格認定辦法，以規范廉租住房和經(jīng)濟適應住房保障以及其他社會(huì )救助工作中的城市低收入家庭資格認定行為。

　　意外

　　二套房貸政策未松動(dòng)

　　從22日新出臺的房貸政策看，并沒(méi)有提到第二套房貸款問(wèn)題，二套房貸政策并未松動(dòng)，這可能是令房地產(chǎn)界感到最為意外的地方。此前，業(yè)界有關(guān)二套房貸放松的呼聲日趨強烈，本周二以來(lái)，媒體盛傳的“救市七條”中，第一條就斷言，“將購買(mǎi)第二套房的首付比例降至20%”。然而從此次出臺的房貸政策看，信貸支持的仍然是首套住房，重點(diǎn)是支持低收入群體，滿(mǎn)足自住為目的購房者的需求。

　　易憲容等專(zhuān)家分析認為，這些政策說(shuō)明，一是政府對住房的投資與消費做出了嚴格的區分，政府不僅保持首次自住購房的原有優(yōu)惠政策，而且在進(jìn)一步放寬優(yōu)惠條件，以便為首次置業(yè)者創(chuàng )造購房條件，并希望通過(guò)鼓勵居民住房消費，來(lái)發(fā)展中國房地產(chǎn)市場(chǎng)。二是政府對住房投資仍然保持原有的政策，政府嚴厲遏制房地產(chǎn)炒作與投機的政策沒(méi)有改變。反之，為了防止中國的房地產(chǎn)泡沫再次泛濫或吹大，相信政府還會(huì )出臺相應的政策來(lái)完善其制度。央行發(fā)言人22日也稱(chēng)，對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。

　　當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的問(wèn)題是，一方面銷(xiāo)量迅速下降，另一方面房?jì)r(jià)不僅沒(méi)降，反而上升(1-9月份國內房?jì)r(jià)上漲8%)，而且開(kāi)發(fā)商寧可一套不賣(mài)也不降價(jià)。原因在于開(kāi)發(fā)商以為政府會(huì )救市，會(huì )通過(guò)新政策來(lái)托房?jì)r(jià)。但是，這次政策的出臺，將打消開(kāi)發(fā)商的這一奢望。這次政府出臺的房地產(chǎn)政策就清楚表明，政府對房地產(chǎn)市場(chǎng)個(gè)人自住型消費是支持的，并采取優(yōu)惠的政策，而對住房投資政府是不支持，甚至于嚴格地遏制。因此，開(kāi)發(fā)商的房?jì)r(jià)定位也應該放在居民住房消費意義上來(lái)，如果當前的房?jì)r(jià)不下降，政府這些優(yōu)惠可能發(fā)揮的作用也不一定大。

　　對于首付款比例高低的確定，央行發(fā)言人表示，人民銀行將按揭購房最低首付款比例調整為20%的同時(shí)，要求金融機構根據借款人購房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險因素，審慎地確定首付款比例，體現對不同風(fēng)險貸款予以區別對待的原則。此外，還要求借款人償還住房貸款月支出不高于其月收入50%，就是要防范信貸風(fēng)險，并從償付能力角度合理引導居民住房需求。

　　失落

　　營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限未縮短

　　媒體盛傳的“救市七條”中，第二條是——將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年。然而，此次出臺的稅收政策中，并未涉及營(yíng)業(yè)稅，這令前幾年投資炒房者感到很失落。

　　從2006年6月1日開(kāi)始，二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限為5年，就是說(shuō)業(yè)主購房未滿(mǎn)5年就賣(mài)房，須要交總房款5.5%的營(yíng)業(yè)稅�，F在若從5年縮短至2年，就是說(shuō)2006年10月以前購買(mǎi)的商品房進(jìn)行交易，都可以免交營(yíng)業(yè)稅，可能會(huì )刺激大量次新房入市，這對在售的商品房反倒是一種沖擊。此次沒(méi)有調整營(yíng)業(yè)稅征收時(shí)限，暫時(shí)不會(huì )刺激大量次新房入市，對在售的商品房在短期內不會(huì )形成新的沖擊。

　　遐想

　　房貸及稅費政策仍有可能調整

　　盡管此次出臺的政策讓部分開(kāi)發(fā)商及投資者感到意外，甚至感到失落，但同時(shí)政策又留下新的想像和操作空間，具體體現在兩大方面：一是“改善型普通自住房”如何界定？二是地方政府如何制定鼓勵住房消費的收費減免政策？

　　改善型普通自住房如何界定，直接關(guān)系到二套房貸政策的調整，也給各地商業(yè)銀行留下操作想像空間。如果以實(shí)有房屋套數來(lái)界定，則意味著(zhù)按揭房貸政策可能更苛刻；如果以按揭購房套數來(lái)界定，意味著(zhù)房貸政策略有放寬，在專(zhuān)家們看來(lái)。不過(guò)，在房地產(chǎn)界資深人士看來(lái)，房貸政策調整思路應該是——鼓勵首次購房，支持二次購房改善居住，限制三次投資炒房。

　　對于改善型住房購買(mǎi)的優(yōu)惠政策，政府應進(jìn)一步細化，要用技術(shù)性標準定義改善型住房，否則，一些投資者就會(huì )利用這種界定不清而把改善型住房購買(mǎi)改變?yōu)樽》客顿Y。有金融界人士認為，這樣模糊的表態(tài)不利于商業(yè)銀行執行二套房貸款政策，這個(gè)最有利于抑制投機、擠壓樓市泡沫的武器如果因此被雪藏，將有可能刺激房?jì)r(jià)非理性上揚，美國次貸危機就是前車(chē)之鑒。據悉，具體的實(shí)施細則將在10月27日前完成。

　　新政中有關(guān)“地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策”，引起眾多業(yè)內人士的密切關(guān)注，復旦大學(xué)金融研究院房地產(chǎn)研究部主任華偉認為，此舉表明中央政府為下一步采取更加深入的政策留下了空間，“有關(guān)部門(mén)希望盡快使房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復信心，如果短期內不能恢復，地方政府可能出臺進(jìn)一步的措施�！�

　　22日，上海頒布樓市新政策規定，個(gè)人將購買(mǎi)超過(guò)2年的普通住房對外銷(xiāo)售的，個(gè)人不負擔營(yíng)業(yè)稅(相當于把二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年)；個(gè)人轉讓自用2年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，個(gè)人不負擔個(gè)人所得稅。(記者姜必剛)