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　　(聲明：刊用《中國新聞周刊》稿件務(wù)經(jīng)書(shū)面授權)

　　10月14日，杭州市政府出臺了被輿論喻為“史上最牛救市方案”——《關(guān)于促進(jìn)杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩定發(fā)展的若干意見(jiàn)》。

　　該方案包括了針對消費者的擴大購房入戶(hù)的范圍、提高公積金貸款額度、調整二套房對象界定標準、降低契稅，和針對房地產(chǎn)公司的降低企業(yè)所得稅、放寬建設項目開(kāi)工期限等24條措施。

　　目前，國內已有上海、南京、武漢、成都、西安等18個(gè)城市的地方政府出臺了房地產(chǎn)的救市措施，但無(wú)論力度，還是范圍，均不及杭州。

　　然而，杭州綠城、濱江、盛德等多家房地產(chǎn)商在接受《中國新聞周刊》采訪(fǎng)時(shí)，均認為這一救市方案，短期內難以提振市場(chǎng)信心，長(cháng)期亦不樂(lè )觀(guān)。

　　種種跡象表明，以“維持價(jià)格穩定和提升成交量”為目標的地方政府救市措施，有可能白忙一場(chǎng)。

　　政商協(xié)同救市

　　持續3個(gè)月低迷的樓市成交量，終于迫使地方政府出臺救市政策。

　　杭州透明售房網(wǎng)數據顯示，進(jìn)入7月份，杭州市區商品房日交易量一般在20～40套之間浮動(dòng)，不足去年同期的一半。

　　“當前的杭州房?jì)r(jià)表現較為理性�！闭憬�省房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副秘書(shū)長(cháng)秦根英對《中國新聞周刊》表示，“穩定市場(chǎng)、穩定預期、穩定社會(huì )”——“三穩定”是當前浙江省確立的房地產(chǎn)政策主要目標。

　　與深圳、廣州等地不同，杭州房?jì)r(jià)尚未出現大的波動(dòng)。但始于9月的萬(wàn)科等公司的零星降價(jià)行為，仍然足以令當地政府風(fēng)聲鶴唳。

　　救市方案的出臺，其實(shí)是杭州市政府與地產(chǎn)商相互博弈的結果。

　　杭州市一位房地產(chǎn)地產(chǎn)商透露，9月27日，杭州市領(lǐng)導約見(jiàn)了綠城、濱江等杭州10大房地產(chǎn)商會(huì )談。會(huì )上，政府也向地產(chǎn)商提出要求：今后停止公開(kāi)或私下打折活動(dòng)，防止惡性競爭，以免房?jì)r(jià)進(jìn)一步下滑。

　　降價(jià)，并不為政府所樂(lè )見(jiàn)。土地出讓金等來(lái)自房地產(chǎn)的稅費收入，已經(jīng)成為地方政府最為重要的財源之一。僅2008年8月，杭州市房地產(chǎn)相關(guān)稅收當月達到4.65億元，這相當于中西部地區一個(gè)普通縣級市的全年稅收水平。

　　受成交量萎縮影響，2008年9月，杭州市二手房交易契稅比8月減少三分之一，僅為去年同月的一半。杭州財稅網(wǎng)的統計表明，同期普通商品房契稅也出現了下滑，環(huán)比8月減少了2成。如果房?jì)r(jià)跳水，將意味著(zhù)財稅收入進(jìn)一步縮減。

　　與此同時(shí)，地產(chǎn)商也在呼吁政府出臺救市措施，緩解企業(yè)資金緊張狀況，提升市場(chǎng)信心，刺激交易量回升。

　　政府與地產(chǎn)商會(huì )談結束不到半個(gè)月，杭州市政府即出臺了24條救市措施，地產(chǎn)商提出的要求第二套利率放松、降低居民購買(mǎi)和轉讓房屋的稅收負擔、加大貨幣化拆遷安置工作力度均得以體現。

　　同時(shí)，救市措施還放松了對地產(chǎn)商的多項限制。一方面減稅，對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅按下限預征。另一方面，延遲了企業(yè)繳納土地出讓金的期限，規定可調整《出讓合同》約定的余下出讓價(jià)款的支付時(shí)間，最長(cháng)不超過(guò)六個(gè)月。

　　此外，政府還放寬了新出讓地塊地價(jià)款支付期限和比例。規定對新出讓的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)用地，允許受讓人在12個(gè)月內付清出讓價(jià)款，對起價(jià)總額在5億元以上或規模較大的地塊，其出讓價(jià)款支付期限最高可達18個(gè)月；允許自《出讓合同》簽訂之日起10日內應繳的首付出讓價(jià)款(定金)調整至出讓價(jià)款總額的10%。

　　然而，救市方案出臺后，市場(chǎng)反應平淡。來(lái)自地產(chǎn)商和消費者信息表明，穩定房?jì)r(jià)、提升成交量——這兩大目標都可能落空。

　　購房者為什么不買(mǎi)賬

　　救市方案出臺3天后，在杭州舉辦的第15屆浙江房地產(chǎn)博覽會(huì )(下稱(chēng)“房博會(huì )”)上，低迷的成交量，再次表明了消費者的觀(guān)望情緒，并沒(méi)有因政府救市而減弱。

　　房博會(huì )商品住宅總成交量?jì)H為408套，這一數據不到去年的一半。而此次參會(huì )的100余家房地產(chǎn)公司推出的可售房源，超過(guò)了1.6萬(wàn)余套，其中近過(guò)7成樓盤(pán)就在杭州。

　　事實(shí)上，救市方案公布當天，整個(gè)杭州也只售出了68套商品住宅。杭州透明售房系統數據顯示，這一數字甚至比前一日還減少了23套。

　　中國指數研究院杭州分院總經(jīng)理張志杰向《中國新聞周刊》表示，此次救市方案的目標之一就是穩定價(jià)格，與購房者意愿背離，同時(shí)，一些地產(chǎn)商的打折行為又無(wú)不助長(cháng)購房者的觀(guān)望情緒。因此，救市措施出臺后，市場(chǎng)反應平淡亦在情理之中。

　　“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的心態(tài)，仍然主導著(zhù)杭州市購房者的選擇。

　　杭州，這個(gè)位于東南沿海的浙江省會(huì )，是中國房?jì)r(jià)最高的城市之一。自2006年以來(lái)，該市商品住宅均價(jià)長(cháng)期保持在10000元/平方米的水平，而主城區的均價(jià)則在20000元/平方米以上。

　　高房?jì)r(jià)已經(jīng)遠遠超過(guò)普通市民的購買(mǎi)力。杭州市城調隊的抽樣調查表明，2007年該市區居民戶(hù)均家庭總收入為24475元。這意味著(zhù)，一個(gè)普通杭州三口之家，如果購買(mǎi)90平米總價(jià)為90萬(wàn)元的房子，不吃不喝，也需要近40年的時(shí)間才能攢夠房款。

　　中原地產(chǎn)近期的一份研究報告認為，地方政府的救市措施其實(shí)僅給予了購房者在交易過(guò)程中稅收補貼等很小一部分優(yōu)惠，但并未降低長(cháng)期整體購房成本，短期內不可能刺激有效需求釋放。

　　此外，此次被視為對購房者最大利好的放寬公積金政策，覆蓋的人群大都僅限于政府部門(mén)、事業(yè)單位和國企工作人員，而這類(lèi)人群大都已經(jīng)擁有自住房，張志杰認為，在當前樓市前景不明的情況下，他們購買(mǎi)二套房的動(dòng)力不強。

　　救市方案同樣也提不起炒房客的胃口。

　　眼下，房子找不到下家，已經(jīng)成了炒房客的一樁煩心事。據透明售房網(wǎng)數據，截至今年9月底，杭州市主城區的空置的二手房接近3萬(wàn)套。而去年同期，這一數據尚不足5000套。

　　此前，早在2007年，房?jì)r(jià)大漲時(shí)，就已經(jīng)有一批炒房客獲利了結，撤離杭州。業(yè)內人士估算，即便按救市新政減免了近7成的交易費用，但只有房?jì)r(jià)年漲幅超過(guò)10%的情況下，炒房客才有可能賺錢(qián)。

　　這在當前幾乎是異想天開(kāi)。據我愛(ài)我家統計數據顯示，10月中旬，杭州主城區二手房成交均價(jià)為11547元/平方米，環(huán)比前周下跌了近4%。此前，杭州二手房?jì)r(jià)格連續3個(gè)月下跌。

　　“好多炒房的已經(jīng)被套住了，誰(shuí)還敢跟進(jìn)？”張志杰說(shuō)，外地人來(lái)杭州購房的熱情正在降溫。中國指數研究院杭州分院提供的統計數據，也印證了張的說(shuō)法：2008年1月到8月，外地居民購買(mǎi)了杭州市14%的商品住宅。而在前2年，這一比例最高時(shí)一度接近3成。

　　地產(chǎn)商降價(jià)壓力大

　　地產(chǎn)商降價(jià)可能性正在加大。

　　張志杰說(shuō)，救市方案中3條關(guān)于土地款延期交付和提前交地的規定，雖然減輕了地產(chǎn)商的資金壓力，但沒(méi)有從根本上解決地產(chǎn)商融資渠道單一的問(wèn)題。

　　馬奕林，杭州市一家中等規模的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司——盛德房地產(chǎn)有限公司的銷(xiāo)售總監，則透露，杭州市80%的地產(chǎn)商都存在資金缺口。馬對《中國新聞周刊》表示，中小地產(chǎn)商的資金缺口尤為突出。

　　目前，地產(chǎn)商對市場(chǎng)走勢存在分歧。透明售房網(wǎng)近期的一項調查表明，超過(guò)5成的杭州房地產(chǎn)商看漲房?jì)r(jià)，不到4成的則看跌房?jì)r(jià)。

　　“看漲的就堅持不降價(jià)，看跌的就打折促銷(xiāo)�！焙贾菔⒌路康禺a(chǎn)有限公司銷(xiāo)售總監馬奕林說(shuō)，如果不降價(jià)，成交量仍然在地量盤(pán)旋，那么80%的地產(chǎn)商最多只能撐到明年初。

　　囿于資金缺口，一些地產(chǎn)商選擇了降價(jià)促銷(xiāo)，這與政府的救市目標相左。

　　截至10月中旬，除萬(wàn)科3個(gè)樓盤(pán)外，公開(kāi)打折促銷(xiāo)的還有錢(qián)江國際SOHO、南北西岸等不到8個(gè)樓盤(pán)。但這些降價(jià)樓盤(pán)大部分位于近郊，杭州主城區房?jì)r(jià)依然堅挺。

　　在本次房博會(huì )上，參展的一些地產(chǎn)項目的開(kāi)盤(pán)價(jià)格，較之地產(chǎn)商的預期價(jià)格已經(jīng)下調。一位杭州地產(chǎn)商透露說(shuō)，政府要求房博會(huì )參展樓盤(pán)不得打折促銷(xiāo)。此前第一個(gè)公開(kāi)打折的萬(wàn)科杭州分公司，也被主辦方勸退本次房博會(huì )。

　　馬奕林稱(chēng)，他主管的項目——“南北西岸”剛剛開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售價(jià)格原計劃在13000元/平方米以上，“但預計如果按這個(gè)價(jià)格開(kāi)盤(pán)，銷(xiāo)售壓力肯定會(huì )非常大，銷(xiāo)售回款自然非常慢”，所以開(kāi)盤(pán)時(shí)把價(jià)格也大約下調了20%左右。

　　一些資金雄厚的房地產(chǎn)公司，則選擇了推遲開(kāi)盤(pán)，以等待樓市回暖，賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。此次房博會(huì )上超過(guò)3成的樓盤(pán)，僅做先期宣傳，并不發(fā)售。

　　杭州最大的房地產(chǎn)公司——在香港聯(lián)交所上市的綠城集團，此次參展的3個(gè)高端樓盤(pán)目前已經(jīng)在建，綠城集團副總經(jīng)理裘劍平對《中國新聞周刊》表示，開(kāi)盤(pán)預計最早也得在2009年后。裘認為，目前消費者的觀(guān)望情緒仍然很濃厚。

　　中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì )副會(huì )長(cháng)朱中一，在近期召開(kāi)的浙江房地產(chǎn)高峰論壇上公開(kāi)表示，“從目前的走勢看，全球性的經(jīng)濟減速對房地產(chǎn)本身的規律起著(zhù)主導作用，房地產(chǎn)市場(chǎng)的信心一時(shí)還難以恢復，今后幾個(gè)月的住房成交量有可能進(jìn)一步縮減。盡管一些地方陸續出臺了一些穩定市場(chǎng)的措施，所以，今年后幾個(gè)月總的走勢還是緩慢下行�！�

　　種種跡象表明，樓市拐點(diǎn)已經(jīng)到來(lái)，國家層面的房地產(chǎn)政策可能出現由緊向松的調整。

　　顧云昌向《中國新聞周刊》透露，住房與城鄉建設部等部委正在制訂相關(guān)措施，但具體的政策出臺時(shí)間表尚不明確。但顧同時(shí)強調，政府出手只是起到穩定作用，不能改變大勢。地產(chǎn)的冬天已經(jīng)來(lái)了。

　　稿件來(lái)源：《中國新聞周刊》，作者：周政華