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　　今年以來(lái)，中國住房成交量大幅度萎縮，一些城市的新房均價(jià)環(huán)比下降，住房投資和開(kāi)工增長(cháng)放緩。在美國房地產(chǎn)次貸引發(fā)的金融危機和經(jīng)濟衰退愈演愈烈之時(shí)，對中國房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的擔心日益加深。政府該不該救市、如何救市？爭論還在沸沸揚揚，政策卻已陸續出臺。

　　筆者一直對中國的房地產(chǎn)行業(yè)和投資表示樂(lè )觀(guān)，認為明年中就可以見(jiàn)到房地產(chǎn)投資增長(cháng)止跌回升，不會(huì )對經(jīng)濟產(chǎn)生較大的負面影響。這個(gè)觀(guān)點(diǎn)是基于對整個(gè)中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)從宏觀(guān)上分析之后得出的。

　　筆者認為，第一，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現像美國等一些國家那樣的深幅調整；第二，房地產(chǎn)市場(chǎng)的下滑對金融穩定和居民消費的影響有限；第三，房地產(chǎn)投資對經(jīng)濟增長(cháng)保持較快速度非常重要，政府不會(huì )在出口急劇下滑并導致有關(guān)行業(yè)投資下降、需要努力擴大內需時(shí)，放棄房地產(chǎn)行業(yè)；第四，政府“救”房地產(chǎn)行業(yè)是要保投資，保增長(cháng)，而不是要保房?jì)r(jià)，這一點(diǎn)決定了政府會(huì )刺激大眾商品房的建設和需求，而不會(huì )單純放開(kāi)過(guò)去那些為控制房?jì)r(jià)和風(fēng)險采用的調控措施。

　　為什么說(shuō)中國房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì )出現深幅調整呢？

　　首先，這一輪樓市下調主要是由于各種周期性因素引起，而支撐市場(chǎng)長(cháng)期向好的因素并未改變。最近幾年來(lái)，城市家庭平均收入的增速已經(jīng)超過(guò)了住房均價(jià)的增速，購買(mǎi)能力很可能還會(huì )繼續上升。此外，中國的城市化進(jìn)程目前仍處于初期階段，還需要若干年甚至數十年才能完成。因此市場(chǎng)難以產(chǎn)生對房?jì)r(jià)持續長(cháng)期下跌的預期。

　　其次，從總的建筑面積來(lái)看，城市住房建設并未出現過(guò)剩。數據表明，住宅庫存量以及空置率一直在下降(直到最近)。房屋在建面積與銷(xiāo)售面積之比也在過(guò)去幾年中出現連續下降，直到最近因為銷(xiāo)售萎縮時(shí)才有所改變。從全國范圍來(lái)看，城市的中、高收入人群對住房的需求仍然較大，而目前市場(chǎng)上的新房大都集中于高檔，滿(mǎn)足中等收入人群的房子供應量還是較少。

　　第三，近幾年來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飛速發(fā)展并不是由信貸膨脹刺激而起。中國在房地產(chǎn)市場(chǎng)上不需要像美國那樣經(jīng)歷一個(gè)“去杠桿化”的過(guò)程。這一點(diǎn)正是我們認為房地產(chǎn)下調對金融穩定和居民消費影響不大的原因。

　　從銀行來(lái)說(shuō)，對房地產(chǎn)行業(yè)的總貸款平均不到貸款總額的20%，并且在近幾年一直相對穩定，并沒(méi)有大幅上升。住房抵押貸款約占其貸款總額的12%，但考慮到貸款與價(jià)值比率較低(大約50%)、抵押貸款利率穩定(并降低)、家庭收入不斷增加以及家庭負債程度有限等諸多因素，我們認為銀行業(yè)并未面臨也不會(huì )面臨斷供大增的問(wèn)題，按揭貸款風(fēng)險較小。

　　向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放的貸款可能風(fēng)險較大一些，但這部分貸款僅占到銀行貸款總額的7%，還不到銀行總資產(chǎn)的5%。雖然樓市下跌會(huì )對銀行的業(yè)績(jì)有所影響，但不會(huì )影響金融穩定。

　　樓市下調主要在于對投資和經(jīng)濟增長(cháng)的影響。近些年來(lái)，房地產(chǎn)投資已占到城市總固定資產(chǎn)投資的四分之一，占GDP中固定資產(chǎn)投資的15%~18%，對GDP的直接影響有7%~8%，還不算對上游相關(guān)產(chǎn)業(yè)(如鋼鐵、水泥)等行業(yè)的影響。土地出讓收入更是成為地方政府收入的一個(gè)重要來(lái)源。

　　因此，在國內經(jīng)濟增速放緩、外部經(jīng)濟前景暗淡的環(huán)境下，考慮到政府制定的保持經(jīng)濟增長(cháng)的目標，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設活動(dòng)回暖，將成為刺激國內需求不可或缺的一部分。

　　然而，這并不意味著(zhù)政府會(huì )簡(jiǎn)單地取消過(guò)去所有的房地產(chǎn)調控措施。我們認為，政府希望的是，通過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)的穩定發(fā)展而實(shí)現投資和經(jīng)濟增長(cháng)在外需下滑時(shí)的軟著(zhù)陸。但另一方面，也想防止房地產(chǎn)泡沫膨脹，防止因房?jì)r(jià)上漲過(guò)快而影響社會(huì )穩定。

　　目前看來(lái)，中央政府最近出臺的一系列政策正在沿著(zhù)這個(gè)方向發(fā)展。筆者認為，還可能出臺的政策包括：放松投資審批程序、增加銀行信貸、引導加快經(jīng)濟適用房和中檔住房的投資；增加政府支出并配以土地政策，加大保障性住房的投資力度；加速一些城市的舊城改造步伐。同時(shí)，可能繼續限制向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商發(fā)放用于購買(mǎi)土地的貸款，限制投機性購房貸款，并針對高端房產(chǎn)開(kāi)發(fā)維持嚴格的土地政策。

　　在這個(gè)過(guò)程中，隨著(zhù)更多中低檔住房的開(kāi)工建設，無(wú)論是投資活動(dòng)還是房屋銷(xiāo)售都可能會(huì )回升。但是，房地產(chǎn)建設活動(dòng)的增加并不一定會(huì )導致房?jì)r(jià)的再度上漲。而且，并非所有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商或所有的市場(chǎng)都能同等獲益，某些地區的市場(chǎng)可能會(huì )面臨較長(cháng)的調整。(第一財經(jīng)日報 汪濤 作者為瑞銀證券中國首席經(jīng)濟學(xué)家)