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　　救市派

　　救市不是簡(jiǎn)單地救開(kāi)發(fā)商

　　●聶梅生 全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì )會(huì )長(cháng)

　　政府現在“救市”是從需求方面救起，而不是簡(jiǎn)單地去救開(kāi)發(fā)商。我認為，“救市”這個(gè)詞并不太恰當，應該說(shuō)是一種政策調整。去年經(jīng)濟過(guò)熱、流動(dòng)性過(guò)強，今年形勢發(fā)生了改變，政策就要調整，而政策調整，房地產(chǎn)業(yè)則必在其中。房地產(chǎn)業(yè)占GDP增速的20%、固定資產(chǎn)投資的20%、銀行資產(chǎn)的20%，一頭擔消費，一頭擔投資，所以房地產(chǎn)政策調整勢在必行，現在所謂“救”房地產(chǎn)其實(shí)是在“救”經(jīng)濟。

　　事實(shí)上，給開(kāi)發(fā)商放松貸款沒(méi)有實(shí)質(zhì)意義，如果需求上不去，只會(huì )是負債越背越重，陷入惡性循環(huán)。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的局面非常嚴峻，尤其是現在價(jià)位硬挺著(zhù)，房子又賣(mài)不出去，開(kāi)發(fā)商以大面積收縮方式去撐，儲備過(guò)冬。這個(gè)行業(yè)萎縮的話(huà)，對整個(gè)經(jīng)濟影響非常大。而通過(guò)對近八年來(lái)中國經(jīng)濟和房地產(chǎn)態(tài)勢的分析，八年來(lái)房?jì)r(jià)增幅低于GDP增幅。因此判斷城鎮化進(jìn)程的加速需要房地產(chǎn)業(yè)的支持，房地產(chǎn)不會(huì )深度下挫。如果明年GDP增長(cháng)速度能達到8%、9%，那么房?jì)r(jià)的增長(cháng)速度將保持在5%以上。

　　新政一出，樓市話(huà)語(yǔ)圈又熱鬧了起來(lái)，歸納起來(lái)大致形成兩方主流意見(jiàn)。一是認為這是一個(gè)非常大的利好，有助于降低交易費用和購置成本、有助于讓持續下降的交易量回升，以拉動(dòng)和擴大消費；二是認為在房地產(chǎn)量?jì)r(jià)齊跌的今天，這輪利好尚不能扭轉整個(gè)市場(chǎng)下滑的局面，民眾將繼續觀(guān)望，市場(chǎng)信心還難以確立。未來(lái)樓市向左走，還是向右行？依然是個(gè)無(wú)解的命題。

　　新政對購房人而言是利好消息

　　●成實(shí) 綠色家園集團沿海綠色中國投資有限公司副總裁

　　政府近期出臺的政策，是國家在目前國內外經(jīng)濟形勢之下促進(jìn)國內經(jīng)濟增長(cháng)的措施，對于購房者來(lái)講確實(shí)是一個(gè)利好的消息。對于企業(yè)來(lái)講，則要具體看該企業(yè)的產(chǎn)品結構，國家大的政策還是促進(jìn)開(kāi)發(fā)老百姓真正買(mǎi)得起的房子，這個(gè)政策在中長(cháng)期是不會(huì )改變的。

　　觀(guān)望派政府出臺政策

　　意不在救市

　　●陳淮 中國城鄉建設經(jīng)濟研究所所長(cháng)

　　我不大贊成或者是根本不贊成救市一說(shuō)。此次新政涉及房地產(chǎn)的面比較寬，包括了財政政策和金融政策，但值得關(guān)注的是，在這些政策中對高端房地產(chǎn)、奢侈性需求以及對投資性、投機性的需求沒(méi)有任何放松。所有的政策都高度集中于首先是拉動(dòng)國民經(jīng)濟，比如說(shuō)加大保障用房投資力度，這意味著(zhù)政府投資規模相應擴張；而買(mǎi)90平方米以下的房子可以在商業(yè)個(gè)人按揭貸款中打七折，但只說(shuō)可以沒(méi)有說(shuō)一定，這也意味著(zhù)降息仍有空間。但所有的政策首先是加強脫困型需求滿(mǎn)足，其次對改善型需求給予比較強的支持。新政的市場(chǎng)引導方向在政策語(yǔ)言中表達比較明確，即首先是支持國民經(jīng)濟的穩定增長(cháng)；其次是規避金融風(fēng)險以及國外市場(chǎng)的沖擊；第三是支持老百姓改善住房。

　　市場(chǎng)回暖不單依靠保護政策

　　●任志強 北京市華遠集團總裁

　　也許中央的政策尚屬于隔靴搔癢，真正的救市政策要看地方政府在已有中央允許地方自治的尚方寶劍的情況下，如何可脫下靴子治病了。套著(zhù)保障民生的靴子來(lái)救市，不如赤裸裸的重振房地產(chǎn)市場(chǎng)的雄風(fēng)，以確保中國經(jīng)濟的穩定增長(cháng)。我認為凡是那些為防止經(jīng)濟過(guò)熱的限制性條件都應在經(jīng)濟已出現過(guò)冷和下滑的危險時(shí)全部取消，包括限制投資與抑制消費的各種稅費、信貸等限制性措施,并更多的向消費者傾斜、有利于促進(jìn)消費的交易。只要有市場(chǎng)、有合理的交易條件、強大的剛性需求自然就會(huì )有信心重新進(jìn)入市場(chǎng)。開(kāi)發(fā)商則應在市場(chǎng)競爭中求生存，而非依賴(lài)于單獨對開(kāi)發(fā)商給予保護的政策。

　　買(mǎi)中小戶(hù)型的首次置業(yè)者受惠大

　　●胡景暉 “我愛(ài)我家”副總裁

　　政策的執行有一個(gè)滯后性。我愛(ài)我家檢測到的數據，本次政策頒布后四天比政策頒布前四天，或者比上個(gè)星期同期四天相比，二手房的交易量減少了四分之一。因為很多人認為政策是11月1日生效，所以打算再等幾天；另外，政策細節還未出臺，特別是改善性普通自住房很難界定，所以引發(fā)很多人持續觀(guān)望。一般來(lái)說(shuō)，政策剛出臺時(shí)，市場(chǎng)會(huì )是一個(gè)反向的反應。比如去年提高二手房利率，當時(shí)導致交易量爆增。而目前出臺的政策，遺憾的是并沒(méi)取消營(yíng)業(yè)稅，整體力度不夠，但總體而言，惠及購房人的面是比較大的，特別是首次置業(yè)，且購買(mǎi)中小戶(hù)型住宅的消費者。

　　能否改變市場(chǎng)悲觀(guān)情緒還有待觀(guān)察

　　●潘石屹 SOHO中國總裁

　　救房地產(chǎn)，就是救中國的經(jīng)濟。前一段時(shí)間大家討論要不要救市，有人說(shuō)是在救開(kāi)發(fā)商，有人說(shuō)是在救地方政府，也有人說(shuō)是救消費者等等。其實(shí)這些都是緊緊連在一起的，誰(shuí)也離不開(kāi)誰(shuí)。房地產(chǎn)的救市其實(shí)就是把那些時(shí)過(guò)境遷的約束房地產(chǎn)的政策松綁。財政部出臺的政策都是利好消息，對房地產(chǎn)的政策也是利好消息。但是在如此低迷的市場(chǎng)氣氛和全球經(jīng)濟危機的沖擊下，這些利好消息的力量能否改變市場(chǎng)中的悲觀(guān)情緒還有待觀(guān)察。例如，契稅下調到1%，其實(shí)上海幾年前就已經(jīng)下調到了0.75%；取消萬(wàn)分之幾的印花稅，對市場(chǎng)的需求能產(chǎn)生多大的促進(jìn)？我們還要進(jìn)一步觀(guān)察。

　　房地產(chǎn)的問(wèn)題是購買(mǎi)能力減弱

　　●胡春力 國家發(fā)改委宏觀(guān)經(jīng)濟研究所所長(cháng)

　　實(shí)際上從中長(cháng)期來(lái)看，房地產(chǎn)沒(méi)有什么可悲觀(guān)的；但從政府主要轉變增長(cháng)方式的導向來(lái)看，房地產(chǎn)今后面臨一些曲折也是難免的。國內最大塊的資金都去一輪又一輪的進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而跟它相連接包括鋼鐵、水泥、電力、運輸等56個(gè)產(chǎn)業(yè)。從統計數字來(lái)看，收入和就業(yè)最近這幾年是下降的；而房地產(chǎn)的供給，這些年來(lái)是以加速的速度增長(cháng)的，這本身預示著(zhù)購買(mǎi)力的需求走到一定程度就會(huì )受到制約。

　　對有能力改善自己的居住環(huán)境的用于個(gè)人消費的房屋的購買(mǎi)者來(lái)說(shuō)，具備這種購買(mǎi)能力的在前些年整個(gè)的經(jīng)濟大環(huán)境下，他們基本上已實(shí)現購買(mǎi)需求；而對于其他的人群來(lái)說(shuō)，恐怕還有一個(gè)繼續積累的過(guò)程。 　　

　　新聞鏈接

　　4大利好政策期待出臺

　　購房人觀(guān)望氛圍不減、項目銷(xiāo)售依舊低迷、專(zhuān)家對后市判斷爭論不休，大家認為導致上述市場(chǎng)狀況存在的癥結就是政策的細節沒(méi)有出臺。在北京，哪些措施成為有望出臺或是大家最期待的政策？《北京晨報》對100位25歲至50歲有購房意愿的讀者進(jìn)行的問(wèn)卷調查，并將結果羅列如下：

　　1.將購買(mǎi)第二套房的首付比例降至20%

　　現行政策：現行個(gè)人房貸的首付比例，購買(mǎi)第一套房且屬90平方米以下的，首付不得低于20%；購買(mǎi)第一套房但超過(guò)90平方米，首付不得低于30%；而購買(mǎi)第二套以上住房的，首付不得低于40%，貸款利率則是基準利率的1.1倍。

　　期待指數：★★★★★

　　2.將二手房交易營(yíng)業(yè)稅的征收年限從5年縮短至2年

　　現行政策：二手房交易營(yíng)業(yè)稅的起征年限為5年，五年期內住宅需繳納5.5%的營(yíng)業(yè)稅，以目前房?jì)r(jià)來(lái)看，這一部分費用往往動(dòng)輒幾萬(wàn)元，已經(jīng)對次新房成交產(chǎn)生了實(shí)質(zhì)性的阻礙作用，在放松其他稅費的同時(shí)，營(yíng)業(yè)稅年限應當適度下調。

　　期待指數：★★★★☆

　　3.上調普通住宅交易指導價(jià)格

　　現行政策：目前標準已沿用兩年之久，指導價(jià)嚴重背離真實(shí)成交價(jià)，局部地區成交價(jià)與指導價(jià)甚至相差成倍，致使陰陽(yáng)合同橫行。期待上調區域普通住宅交易指導價(jià)，將房?jì)r(jià)實(shí)際成交價(jià)格尺度和指導價(jià)拉回合理的范圍水平，能有效配合網(wǎng)簽，規避陰陽(yáng)合同存在。同時(shí)，也能擴大普通住宅的覆蓋面,使得更多購房人所買(mǎi)住房能享受優(yōu)惠稅費。

　　期待指數：★★★☆☆

　　4.調整公積金貸款上限

　　現行政策：目前北京市住房公積金貸款上限為60萬(wàn)元，繳存比例為12%，職工住房公積金月繳存上限為2392元。60萬(wàn)元的額度上限日趨能滿(mǎn)足購房者面對北京房產(chǎn)高總價(jià)的現實(shí)，上海已將貸款額度上限調整至80萬(wàn)元，值得北京效仿。(記者 王麗婭)

　　期待指數：★★☆☆☆