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　　曾經(jīng)一房難求，以至購房者需通宵排隊的樓市繁榮和喧囂，如今早已被低迷的成交和冷清的人氣所取代。即便樓市新政實(shí)施后，樓市依然未見(jiàn)顯著(zhù)回暖。

　　從繁榮到冷清，從喧嘩到沉寂，是什么讓一切轉變如此之快？

　　我們可以將這一切歸咎于房?jì)r(jià)泡沫破裂后，原先的購房大軍轉入觀(guān)望；也可以將這一切歸咎于全球樓市不景氣，改變了我國購房者的心理預期；還可以將這一切歸咎于開(kāi)發(fā)商與購房者相互博弈，彼此互不讓步、僵持不下……其實(shí)，我們最應當歸咎的是居民購買(mǎi)力的下降速度實(shí)在太快、太猛，以至于即便富人，如今也難以在房市上一擲千金。

　　富人組成的“購房團”、“炒房團”，以及一夜暴富的諸如煤老板們，曾是樓市繁榮的生力軍。他們動(dòng)輒大片樓盤(pán)通吃的強勁購買(mǎi)力，不僅加劇了樓市的供求失衡，也快速推高著(zhù)房?jì)r(jià)，以至于房?jì)r(jià)陡峭的上漲斜率更引來(lái)了居民的搶購潮。然而，美國次貸危機引發(fā)的全球金融危機改變了一切。僅僅一年不到的時(shí)間，人們發(fā)現，從鋼鐵、石油到煤炭，再到農產(chǎn)品和有色金屬，我們所能想到的大宗商品價(jià)格，如今都以水銀瀉地般的速度快速跌落。煤老板們自然風(fēng)光不再，從事大宗商品生產(chǎn)或投資的其他老板們，如今錢(qián)袋也快速縮水。沒(méi)有了暴富資源的支撐，富人們不僅不再是樓市出手闊綽的強大需求者，反而成了大肆拋售手中樓盤(pán)的樓市供給者。

　　居民的購買(mǎi)力又怎樣呢？始自去年10月、迄今高達72.8%的股市大跌，不僅使居民的賬面資產(chǎn)急劇縮水、財產(chǎn)性收入增長(cháng)成竹籃打水，也擊碎了很多居民原先的購房計劃和夢(mèng)想。而經(jīng)濟增長(cháng)速度放緩，企業(yè)利潤增速的不斷下滑，以及由此而來(lái)的“減薪潮”，在帶來(lái)企業(yè)員工收入減少的同時(shí)，也在悄然改變著(zhù)他們的收入預期和消費行為。居民購買(mǎi)力的急速下降，對普通商品住宅市場(chǎng)打擊最大�？梢宰糇C的是，在京城樓市整體持續低迷的市道中，普通商品住宅受影響最大，供應量明顯下滑。

　　現在，一邊是依然高聳的房?jì)r(jià)，一邊是快速下降的居民購買(mǎi)力；一邊是依然懷念以往多高的房?jì)r(jià)都有人買(mǎi)、幻想樓市盛景很快梅開(kāi)二度的開(kāi)發(fā)商們，一邊是望樓興嘆、錢(qián)袋干癟、期待著(zhù)樓價(jià)能與購買(mǎi)力接近甚至接軌的居民。這兩股力量間的期望、想法和行為之間的差距是如此之大，以至整個(gè)樓市不得不以僵局維持著(zhù)。

　　面對僵局，樓市救市政策蜂擁而出。在18個(gè)城市地方政府接連出臺房地產(chǎn)救市政策后，中央政府也終于出手。財政部規定，從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅；地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。緊隨財政部之后，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%；同時(shí),下調個(gè)人住房公積金貸款利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。從目前看，救市政策確實(shí)在降低居民購房成本的同時(shí)，對提高居民購買(mǎi)力有一定幫助，部分原本就擁有購買(mǎi)力的居民可能因為政策的刺激而加速釋放購房需求，樓市成交有望小幅放量。但就大部分居民而言，政策給予的優(yōu)惠與其目前自身的購買(mǎi)力之間，依然存在著(zhù)不小的差距。

　　從當前居民購買(mǎi)力現狀和今后經(jīng)濟的發(fā)展趨勢看，在自住型購房需求已接近飽和，改善型住房需求成為房市新需求的中堅后，要拯救樓市，必須將根本點(diǎn)放在如何采取措施增加居民收入、提高居民購買(mǎi)力上。自住型購房需求是房市中最剛性的需求，這部分需求曾經(jīng)推動(dòng)了房市的大牛市；改善型住房需求較之自住型購房需求，其釋放的力度和釋放的迫切性，事實(shí)上更與居民的購買(mǎi)力密切有關(guān)。如果救市政策無(wú)法讓居民的購買(mǎi)力得以改善和提升，那么，在開(kāi)發(fā)商不愿痛快降低房?jì)r(jià)的前提下，房市的僵局將很難打破。(徐紹峰)