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　　上周，房地產(chǎn)業(yè)界呼喚已久的救市政策終于出臺了。對于資金緊張的開(kāi)發(fā)商和疲弱的市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，仿佛是在干旱的季節里下了一場(chǎng)小雨。暫時(shí)緩解了旱情，卻沒(méi)能解決干渴。業(yè)內一致認為，已經(jīng)出臺的救市政策改變不了目前市場(chǎng)的下跌趨勢。主要原因，除了目前市場(chǎng)下跌趨勢已然確立，難以在短期內出現改變的市場(chǎng)規律之外，對于已經(jīng)出臺的政策市場(chǎng)也普遍感覺(jué)力度不夠。

　　綜合各方觀(guān)點(diǎn)，要想使市場(chǎng)盡快走出低迷，減少調整的幅度和時(shí)間，政府應該繼續采取更強有力的救市措施。

　　●措施一：繼續降息

　　一個(gè)月之內央行兩度降息，可以明顯看出，加息周期已經(jīng)結束，在國內外經(jīng)濟形式堪憂(yōu)的情況下，目前已經(jīng)進(jìn)入降息通道。市場(chǎng)預期，到年底還將有兩到三次降息。

　　目前五年期以上的住房商業(yè)貸款利率仍在6%以上，還有較大的下調空間。國美第一城總經(jīng)理陳云峰認為，政府應該勇敢地把利率降下來(lái)。這樣不僅對房地產(chǎn)市場(chǎng)有好處，也有利于整體國民經(jīng)濟的平穩發(fā)展。在目前宏觀(guān)經(jīng)濟目標已經(jīng)明確為保增長(cháng)的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)應該被重新啟動(dòng)。因為房地產(chǎn)市場(chǎng)可以帶動(dòng)上下游幾十個(gè)產(chǎn)業(yè)，對整體經(jīng)濟的拉動(dòng)作用很大。因此，應該把降息進(jìn)行到底，這樣不僅可以減輕購房者的還款壓力，刺激住房需求；也可以減輕企業(yè)利息負擔，畢竟房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型行業(yè)，對利率的敏感度很高。

　　●措施二：降低或取消營(yíng)業(yè)稅

　　本次救市政策中，將首次購買(mǎi)普通住宅的契稅由以前的1.5%降到了1%，同時(shí)減免萬(wàn)分之五印花稅。相對于100萬(wàn)的房?jì)r(jià)來(lái)說(shuō)，總共可以降低0.55%的稅費，意味著(zhù)買(mǎi)房人可以節省5500元。雖然能為買(mǎi)房人減輕一點(diǎn)負擔，但其幅度卻是微小的�！皩μ幱谏疃扔^(guān)望的樓市來(lái)說(shuō)，減稅的力度明顯不足。而且所降稅種的覆蓋面也不夠，涉及二手房交易的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅沒(méi)有下調�！表斝阒脴I(yè)總經(jīng)理劉新虎表示。

　　據我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀公司專(zhuān)業(yè)人士介紹，目前在二手房交易流程中，包含的所有稅種相加占房屋總價(jià)近10%。也就是說(shuō)100萬(wàn)的二手房，僅稅收一項即可占到近10萬(wàn)。而在所有稅種中，比例最大、征繳涉及面較廣的就是5.5%營(yíng)業(yè)稅和1%的個(gè)人所得稅，但此次調整沒(méi)有涉及這兩個(gè)稅種。

　　另外契稅的下調所涉及到的買(mǎi)房人的比例目前也很小。要想享受到1%的契稅是有前提條件的，首先必須是個(gè)人首次購房。相對于目前已經(jīng)進(jìn)入住宅升級時(shí)代的樓市而言，多數人是為改善居住條件而進(jìn)行的二次甚至三次置業(yè)。首次置業(yè)者已不是市場(chǎng)的主流，因此對多數買(mǎi)房人來(lái)說(shuō)無(wú)法享受到契稅的優(yōu)惠。

　　國美第一城總經(jīng)理陳云峰認為，如果能夠減免營(yíng)業(yè)稅，將會(huì )刺激二手房的交易。二手房市場(chǎng)流通加快了，自然會(huì )帶動(dòng)一手房的交易。這樣才能起到救市作用。

　　●措施三：改善型住房

　　不應受二次置業(yè)限制

　　目前出臺的所有救市政策都體現在對首次置業(yè)的關(guān)照。對于二次置業(yè)者，無(wú)論是契稅還是貸款利率都沒(méi)有任何的優(yōu)惠。二次置業(yè)者首付還要按30%交納，商品貸款利率在基準利率的基礎上浮10%，契稅也要按3%交納。這一系列負擔壓抑了大量二次置業(yè)者的需求。

　　按照階梯式消費的規律，人們在首次置業(yè)時(shí)往往由于經(jīng)濟能力不是很強而選擇購買(mǎi)小戶(hù)型住宅以解決基本的居住需求。而隨著(zhù)年齡的增加，家庭收入的增長(cháng)以及家庭人口結構發(fā)生變化，在解決了基本居住需要之后便產(chǎn)生了改善型住房需求。這時(shí)，人們對住房面積和品質(zhì)都會(huì )產(chǎn)生更高的要求。例如，對于剛剛步入工作的年輕人來(lái)說(shuō)，初次置業(yè)往往會(huì )選擇一居室，而幾年之后當他們面對結婚和生子需要而二次置業(yè)時(shí)，往往會(huì )選擇兩居室以上的住房。

　　而這時(shí)對二次置業(yè)的各種限制會(huì )給他們改善住房的需求帶來(lái)更多負擔。另外對房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，經(jīng)過(guò)近十年高速發(fā)展目前進(jìn)入升級置業(yè)時(shí)代。更多的開(kāi)發(fā)樓盤(pán)并不是針對首次置業(yè)的買(mǎi)房人，初次置業(yè)者已不是房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主流。

　　所以不論是面對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的低迷狀況，還是市場(chǎng)需求的主流，都應該放松對二次置業(yè)的限制。有專(zhuān)家認為，應該把改善型的二次置業(yè)首付降到20%。把這種需求釋放出來(lái)給市場(chǎng)注入活力。改善型的二次置業(yè)需求并不會(huì )增加市場(chǎng)的泡沫成分，他們往往是出于真實(shí)的居住需要，而不是為了投資或投機。

　　●措施四：物業(yè)稅開(kāi)征

　　無(wú)限期延后

　　在去年房地產(chǎn)市場(chǎng)狂熱之時(shí)，物業(yè)稅的開(kāi)征一度成為市場(chǎng)關(guān)注的焦點(diǎn)。相關(guān)部門(mén)對于開(kāi)征物業(yè)稅做了大量調研和模擬“空轉”的工作，一時(shí)間物業(yè)稅的開(kāi)征似乎已是勢在必行。

　　然而隨著(zhù)房地產(chǎn)市場(chǎng)“拐點(diǎn)”的出現，市場(chǎng)在幾個(gè)月之內迅速轉冷，物業(yè)稅的開(kāi)征似乎也偃旗息鼓了。業(yè)內人士認為，在目前低迷的市場(chǎng)情況下，物業(yè)稅的開(kāi)征應該無(wú)限期延后。

　　●措施五：延長(cháng)貸款年限

　　延長(cháng)貸款年限和調整貸款成數一樣，都是降低了購房者的還款壓力，減輕了未來(lái)的生活負擔，而這點(diǎn)對于自住型的購房人來(lái)說(shuō)更加優(yōu)惠。

　　專(zhuān)家建議，每月還款額應該控制在家庭月收入的30%-50%，年輕人每月少供一些，可更好地用于自身的發(fā)展和家庭的消費。

　　●措施六：取消外籍人買(mǎi)房的

　　限制

　　給外國人在中國購房“松綁”可為樓市帶來(lái)更多利好。北京作為一個(gè)國際化的大都市，在奧運之后更吸引了越來(lái)越多的外國人來(lái)華工作、定居，但另一方面，有意長(cháng)期安家的外國人在國內買(mǎi)房時(shí)，總會(huì )有一系列繁瑣的手續和政策規定需要面對。有專(zhuān)家表示，政府如給非投機性質(zhì)的外國個(gè)人購房者在政策方面“松綁”，將帶來(lái)雙贏(yíng)的局面。(記者 周宏）