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　　近日,央行、財政部針對樓市出臺一系列新的宏觀(guān)調控政策綱領(lǐng)。記者采訪(fǎng)了“偉嘉安捷”的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)，請他們針對“七套新政策組合拳”逐一給讀者進(jìn)行解釋和分析。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，金融機構對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房提供貸款，最低首付款比例調整為20%。

　　專(zhuān)家解讀：就北京地區而言，從房屋住宅一、二級市場(chǎng)來(lái)看，在房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格高企時(shí)一手房市場(chǎng)相較于二手房市場(chǎng)更容易受到投資者的青睞，存在的投資成分也較大。而住宅二級市場(chǎng)由于其現房的特殊性，多數購買(mǎi)人群以個(gè)人或家庭為單位的自住型購房群體居多。所以，此次央行針對這部分群體明確了最低首付款比例調整為20%，充分保障了中低收入購買(mǎi)群體的利益。

　　政策條款：人民銀行決定自2008年10月27日起，商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍。

　　專(zhuān)家解讀：此次央行決定擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度的好處在于，更好地為居民購買(mǎi)普通住房提供金融貸款方面的支持，尤其對于符合貸款條件的自住購房群體，貸款買(mǎi)房可以從享受優(yōu)惠利率下浮15%的基礎上擴大到30%，使得手頭稍有拮據的購房人也能夠貸款買(mǎi)房。

　　政策條款：對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款需求，金融機構可在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予支持；對非自住房、非普通住房的貸款條件，金融機構適當予以提高。

　　專(zhuān)家解讀：央行在這次政策中對普遍住房與非普通住房給予了新的定義，從這一點(diǎn)來(lái)看，央行下一步的金融調控中二套房貸政策有望適度改革，恢復借款人信心，穩定房地產(chǎn)金融市場(chǎng)健康發(fā)展。

　　政策條款：人民銀行將商業(yè)性個(gè)人住房最低首付款比例調整為20%的同時(shí)，要求金融機構根據借款人購房實(shí)際情況、信用記錄及還款能力等風(fēng)險因素，審慎地確定首付款比例，體現對不同風(fēng)險貸款予以區別對待的原則。

　　專(zhuān)家解讀：央行在適度調整房地產(chǎn)金融政策時(shí)對放貸風(fēng)險控制也愈加嚴格，尤其要求對借款人個(gè)人信用資質(zhì)審核方面從嚴審視，強化金融監管制度與執行力度，有效地防范信貸風(fēng)險，實(shí)現合理引導居民購房消費，確保經(jīng)濟運行中的平穩與穩定增長(cháng)的目標。

　　政策條款：對于已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款尚未償還部分，其利率調整主要取決于兩個(gè)因素：一是金融機構對借款人是首次購房或非首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否屬于普通住房，以及借款人信用記錄和還款能力等風(fēng)險因素的綜合評估；二是貸款合同對于貸款利率調整方式的約定。

　　專(zhuān)家解讀：自降息后對于已經(jīng)貸款的借款人來(lái)說(shuō)，最為關(guān)心的問(wèn)題就是新的稅率時(shí)間如何計征。一般央行在與借款人簽署貸款協(xié)議中，借款人通常都會(huì )選擇從固定日開(kāi)始調整，也就是從下一年度的1月1日起進(jìn)行調整�，F在，從央行新出臺的政策來(lái)看，對于新的貸款利率計征時(shí)間調整更為靈活，便于金融機構的自行管理，且很大程度上方便借款人自主調整。

　　政策條款：下調個(gè)人住房公積金貸款利率，其中，五年期以下(含)由現行的4.32%調整為4.05%，五年期以上由現行的4.86%調整為4.59%，分別下調0.27個(gè)百分點(diǎn)。

　　專(zhuān)家解讀：央行進(jìn)入降息通道后，對于公積金貸款政策給予更大的優(yōu)惠，每一次下調商業(yè)個(gè)人住房貸款基準利率的同時(shí)也會(huì )下調住房公積金的貸款利率，利率上的優(yōu)惠促使越來(lái)越多的借款人在貸款買(mǎi)房時(shí)更加傾向于住房公積金貸款。

　　政策條款：財政部10月22日宣布，從11月1日起，對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的，契稅稅率暫統一下調到1%。

　　專(zhuān)家解讀：以往買(mǎi)賣(mài)雙方在二手房交易環(huán)節中所要交納的稅費要超過(guò)總房款的10%左右，而在存量房市場(chǎng)持續走高階段，這部分稅費業(yè)主一般都會(huì )加入總房?jì)r(jià)當中轉嫁給買(mǎi)方造成人為的哄抬房?jì)r(jià)�，F在，財政部將存量房流轉環(huán)節中的印花稅、土地增值稅減除，使購房人在交易稅費環(huán)節節省不小的開(kāi)支，更加有利于普通百姓購房。同時(shí)，90平方米及以下普通住房契稅稅率的暫統下調也為刺激樓市消費需求帶來(lái)更多信心。(徐曼）