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　　在昨日舉行的“2008年金融地產(chǎn)年會(huì )”上,央行前副行長(cháng)、全國人大財經(jīng)委員會(huì )副主任吳曉靈女士,以一位淡出決策層之后的公民身份談到了她對十年房地產(chǎn)調控政策的一些思考。

　　地方與中央政府未達房政共識

　　吳曉靈在回顧1998年到2008年間的政府宏觀(guān)調控措施時(shí)表示,為拉動(dòng)內需中央政府鼓勵房地產(chǎn)交易,在1998-1999年間建設部曾發(fā)過(guò)文件,暫時(shí)減免居民自住房的交易稅和增值稅,但是當時(shí)的基本條件是對普通商品房,不過(guò)地方政府并沒(méi)有執行規定,而對大面積的住房和別墅房,甚至所有的住房全部減免了征收。這影響到后來(lái)我國住房投資增幅過(guò)大,價(jià)格增長(cháng)過(guò)快；同時(shí)對于經(jīng)濟適用房,地方政府也一直沒(méi)有按照相關(guān)的條例嚴格控制經(jīng)濟適用房的面積,而是將其變相地變成了普通商品住房。

　　“中央政府一再希望滿(mǎn)足小面積的普通住房的需求,但是地方政府則更希望房地產(chǎn)業(yè)更快發(fā)展。因而,在2002年到2006年之間,盡管出臺了許多政策,落實(shí)的情況卻并不很好,房?jì)r(jià)一直在漲�！�

　　不過(guò),吳曉靈也坦言,地方政府的變相抵制也面臨著(zhù)“土地財政”的苦衷。

　　理性對待房地產(chǎn)調控效果

　　吳曉靈表示,房?jì)r(jià)回歸理性是啟動(dòng)正常消費的基礎,對目前宏觀(guān)調控所造成的房地產(chǎn)價(jià)格回落要理性地對待。

　　她說(shuō),從2001年至2008年,我國居民住宅消費價(jià)格的指數漲幅飛快,雖然期間曾因政府的調控,房地產(chǎn)價(jià)格漲幅下降了少許,但更明顯的情況是在高房?jì)r(jià)帶動(dòng)下,開(kāi)發(fā)商對在建住宅面積的投入越來(lái)越大�？梢杂^(guān)察到的數據是2004年9月份之前,房地產(chǎn)行業(yè)竣工面積、銷(xiāo)售面積相比差別并不大；但從2004年至今,特別是2007年5月份之后,樓市竣工面積與銷(xiāo)售面積之比有大幅度上升,換句話(huà)說(shuō)就是住宅空置面積越來(lái)越多。這其中的原因,吳曉靈認為是樓價(jià)太高,導致購房者消費能力難以承受,因此,銷(xiāo)售欠佳造成空置面積增加。

　　她表示,房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)關(guān)系民生的重要產(chǎn)業(yè),維系居民的正常需求是國民經(jīng)濟向內需拉動(dòng)轉型的重要內容。在世界經(jīng)濟陷入衰退和我國經(jīng)濟發(fā)展方向轉型疊加的特殊時(shí)期,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展有著(zhù)更特殊的意義。她認為,在現情況下,啟動(dòng)國內消費,居民收入格局的調整需要一個(gè)機會(huì ),政府今后努力的方向是把房地產(chǎn)的目標從帶動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)轉向滿(mǎn)足人民的正常居住需求�！霸谶@個(gè)時(shí)期,城鎮化和現代化的背景下,我國有強大的住房需求,也應該釋放正常的住房需求,我想中央政府最近出臺的一系列措施,都是希望啟動(dòng)正常的住房需求�！�

　　房?jì)r(jià)回調不會(huì )對信貸造成沖擊

　　吳曉靈說(shuō),有人認為如果房?jì)r(jià)下調太多,就會(huì )引起大量不良貸款,但根據數據我們可以看到,2007年個(gè)人住房貸款占銀行信貸總額有了一個(gè)陡升趨勢,2007年之后又出現了突降趨勢。數據顯示,到目前為止,開(kāi)發(fā)商貸款占商業(yè)銀行貸款總額是6.64%,個(gè)人住房貸款是11%,2007年這兩項貸款全部增量占整個(gè)住房貸款余額比例為開(kāi)發(fā)商18.3%,個(gè)人23.3%,即使2007年發(fā)放個(gè)人按揭貸款全部為壞賬,也只有23.3%,也沒(méi)有對銀行的貸款產(chǎn)生那么大的沖擊。

　　不過(guò)她也表示,有時(shí)候某些房地產(chǎn)商為了促銷(xiāo),會(huì )用貸款幫助客戶(hù)首付,這樣就會(huì )出現銀行的零首付的情況,但是這樣的事件畢竟是鳳毛麟角。

　　商業(yè)房貸按揭比例依風(fēng)險出臺

　　吳曉靈認為,對多套住房按揭貸款提高首付比例是控制房地產(chǎn)泡沫的關(guān)鍵,而這個(gè)比例數應該是商業(yè)銀行出于風(fēng)險控制自覺(jué)提出來(lái),對于投資性購房,首付以不低于30%的自有資本比例,讓利率回歸市場(chǎng)利率,有利控制金融風(fēng)險。

　　吳曉靈認為商業(yè)銀行應該了解自己的客戶(hù),知道對客戶(hù)放貸有多大的風(fēng)險,根據客戶(hù)的風(fēng)險確定利率。

　　“退房”“斷供”要付出信用代價(jià)

　　在中央政府啟動(dòng)宏觀(guān)調控和房?jì)r(jià)開(kāi)始回調后,眾多“高位接盤(pán)”的購房者面臨的一個(gè)問(wèn)題是退房或斷供。吳曉靈認為這是個(gè)信用缺失的問(wèn)題。

　　她表示,我們處于商品社會(huì ),要信守合同,因此,萬(wàn)科在降價(jià)的時(shí)候,有業(yè)主曾要求萬(wàn)科給予退房或者差價(jià)補償,這樣做的理由并不充分�！拔矣X(jué)得萬(wàn)科的態(tài)度遵守了信守合同的精神,只要銷(xiāo)售的時(shí)候沒(méi)有誤導,沒(méi)有欺詐,買(mǎi)房人應該對自己的行為負責任�！倍�關(guān)于斷供,吳曉靈說(shuō),除非斷供者今后永遠不和金融機構打交道,否則斷供將在信用記錄上抹上一個(gè)污點(diǎn),以后由于個(gè)人已有不良記錄,所以任何金融機構都不會(huì )也不敢發(fā)放信用卡,也不敢再向斷供者提供貸款�！巴朔亢蛿喙┒紩�(huì )使消費者付出巨大的信用代價(jià)�！�

　　呼吁開(kāi)征物業(yè)稅

　　吳曉靈呼吁開(kāi)征物業(yè)稅。她說(shuō),信貸政策不是調控房地產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)鍵,財政政策才是關(guān)鍵,是調整市場(chǎng)走向的關(guān)鍵。

　　一方面要調整地方和中央財政的劃分,從機制上保證土地利用規劃和城市建設規劃的嚴肅性�，F在許多地方政府,一任新官上臺就把城市規劃做一次修正,這個(gè)過(guò)程中產(chǎn)生很多矛盾,最主要的問(wèn)題就是地方政府承擔的事情遠遠超出其目前可支配的財力,因而推動(dòng)財政體制的改革,是解決房地產(chǎn)行業(yè)問(wèn)題非常重要的一環(huán)。

　　另一個(gè)是降低交易環(huán)節費用,盡快明確開(kāi)征物業(yè)稅時(shí)間,加大房地產(chǎn)持有費用,合理引導居民消費。她認為,政府應該做的事情,是提供一個(gè)公平、穩定的市場(chǎng)環(huán)境,讓利益主體根據自身的情況進(jìn)行選擇�！叭绻�開(kāi)征物業(yè)費的話(huà),就會(huì )讓一些人考量,自己買(mǎi)這個(gè)房子,是否用得起。因此,只要物業(yè)稅出來(lái)了,老百姓就會(huì )自己掂量掂量我是住60平米的房子,還是住120平米的房子�！�