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　　在被業(yè)界稱(chēng)為“救市政策出臺后最重要的峰會(huì )”的“2008年中國金融地產(chǎn)年會(huì )”上,住房與城鄉建設部研究中心副主任秦虹表示,當前房地產(chǎn)行業(yè)的形勢是市場(chǎng)的主動(dòng)調整需要加上企業(yè)的被動(dòng)服從,行業(yè)處在逐漸回歸到理性的發(fā)展軌道上。

　　市場(chǎng)過(guò)度繁榮后自主調整

　　她認為,市場(chǎng)的主動(dòng)調整壓力來(lái)自2007年房地產(chǎn)業(yè)的非正常發(fā)展。這體現在多個(gè)方面:首先是全國房?jì)r(jià)普遍上漲,特別是在一線(xiàn)大城市,一些項目一年之內價(jià)格上漲了50%,甚至翻番,這樣的上漲速度大大超出了普通居民的購買(mǎi)能力。而市場(chǎng)的火爆也帶動(dòng)了居民的購買(mǎi)行為,使有購買(mǎi)能力的居民不斷入場(chǎng)搶購,甚至不少家庭透支了購買(mǎi)能力。

　　其次是全國各地“地王”頻現,最高的拍賣(mài)價(jià)格超過(guò)底價(jià)18倍!“這就出現了房地產(chǎn)倒掛,極大地刺激了人民對未來(lái)房?jì)r(jià)上漲的預期。因為樓面價(jià)格已經(jīng)超過(guò)了商品房的價(jià)格。在這樣一個(gè)情況下,房?jì)r(jià)上漲過(guò)快的城市誘導了大批投資客的介入。

　　第三是房地產(chǎn)市場(chǎng)在2007年資金異常充足,超額利潤引起其他行業(yè)紛紛涌入投機。甚至有一些企業(yè)把房地產(chǎn)投資的盈利作為其主業(yè)虧損的彌補,不少公司在房地產(chǎn)行業(yè)的盈利超過(guò)了主業(yè)的盈利。

　　第四個(gè)方面是房屋銷(xiāo)售異�；鸨�。統計顯示,2007年全年竣工商品房總面積4.7億平方米,但由于預售,開(kāi)發(fā)企業(yè)去年一共賣(mài)了6.9億平方米的房子,竣工、銷(xiāo)售比達到1:1.4,為歷史最高水平。與此同時(shí),去年全年完成商品房銷(xiāo)售額比2006年增長(cháng)了47%,供求關(guān)系可以說(shuō)嚴重失調。

　　最后一個(gè)方面是,我國去年個(gè)人住房貸款新增8000億元,個(gè)貸成為各大商業(yè)銀行競爭的重要領(lǐng)域,在這激烈的競爭中也不可避免地產(chǎn)生了一些違規行為。

　　外圍因素影響市場(chǎng)被動(dòng)服從

　　秦虹認為,2008年我們觀(guān)察房地產(chǎn)市場(chǎng)還需要加上被動(dòng)服從的因素,“房地產(chǎn)市場(chǎng)目前也不得不服從于外圍的宏觀(guān)經(jīng)濟局勢的變化”。

　　首先是國際金融動(dòng)蕩,對國內的房地產(chǎn)市場(chǎng)在心理上產(chǎn)生嚴重影響。人們對來(lái)自大洋彼岸的危機持續時(shí)間多長(cháng),波及面有多廣并不了解,因此,企業(yè)和消費者非常謹慎,同時(shí)在出口導向型企業(yè)密集的地區,居民收入水平受其影響也出現較大幅度的下降,購房承受能力也隨之下降。

　　其次是全球資本市場(chǎng)的低迷,對于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),其在資本市場(chǎng)融資的渠道基本被阻斷；對于消費者來(lái)說(shuō),購房能力隨市場(chǎng)萎靡也受到很大影響。

　　最后是我國宏觀(guān)經(jīng)濟指標的全面減速。國家統計局最新公布的城鄉家庭可支配的收入增幅,也已經(jīng)降到2005年以來(lái)的最低水平。

　　秦虹說(shuō),“所以,當前市場(chǎng)表現是信心不足,預期不定,消費能力受限,最終影響到了消費水平的萎縮”。

　　關(guān)注地產(chǎn)政策首先關(guān)注大局

　　秦虹表示,開(kāi)發(fā)企業(yè)對房地產(chǎn)市場(chǎng)應抱有信心,我國城市化推動(dòng)經(jīng)濟發(fā)展的這臺引擎沒(méi)有熄滅,同時(shí)中國也擁有巨大的市場(chǎng),“即使在被稱(chēng)為‘冬天已經(jīng)來(lái)了’的房地產(chǎn)市場(chǎng),今年1—9月全國商品房銷(xiāo)售面積也達到4億平方米,雖然比2007年下降了15%,但是比2006年1—9月交易的總量還要高一些,而且部分城市的銷(xiāo)售量仍然是在上漲的�！�

　　“當前我國要力保GDP增長(cháng),房地產(chǎn)通過(guò)投資消費雙重拉動(dòng),是拉動(dòng)GDP效果最好的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。所以最近出臺了一系列政策,這些政策既體現了靈活性,又體現了連續性�！鼻睾缃庾x最近出臺的政策時(shí)說(shuō),比如第一是政策直指首次購房,背后的含義還是高度關(guān)注市場(chǎng),防止投機；第二又一次強調小戶(hù)型和保障性住房建設。連續幾年來(lái)的政策調整焦點(diǎn)都沒(méi)有離開(kāi)這兩點(diǎn),既滿(mǎn)足了低收入家庭的住房需求,也可以彌補房地產(chǎn)投資下降產(chǎn)生的投資增速的缺口。

　　“和1998年亞洲金融危機的時(shí)候出臺的政策相比,1998年是通過(guò)制度的創(chuàng )新啟動(dòng)了這個(gè)市場(chǎng),這次是挖掘住房市場(chǎng)的潛力和保障性住房的保證。這次政策是及時(shí)的,也是非常必要的。既對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,也對整個(gè)經(jīng)濟大局的影響非常關(guān)鍵。我們更應該利用這樣一個(gè)時(shí)機,抓住機遇解決影響房地產(chǎn)市場(chǎng)深層次的一些制度因素,這樣才能維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(cháng)期穩定健康發(fā)展�！�