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    深秋的北京，位于城市西南部四環(huán)五環(huán)之間的幾個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目正在如火如荼的建設中。目前市區在售樓盤(pán)，價(jià)格以12000元至18000元/平方米居多。 中新社發(fā) 滿(mǎn)會(huì )喬 攝

　　自去年10月起陷入下跌調整開(kāi)始,廣州樓市便沿著(zhù)一個(gè)既定的通道向下運行,與本報年初時(shí)提出的“九步走”調整軌跡呈現驚人的一致———樓市從頂部到階段性底部的調整特征已經(jīng)逐一兌現。然而,樓市所面臨的重重困難似乎遠未終結,政府的救市也才剛剛開(kāi)始,未來(lái)的樓市將會(huì )走向何方?

　　歷史重演九步走“魔咒”

　　今年2月29日,本報《南方樓市》專(zhuān)刊用顯著(zhù)版面分析了一種對樓市調整模式的預言:在總結了香港及我國以往房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規律后指出,一次完整的房地產(chǎn)業(yè)調整將分為九大步驟。

　　第一步,地王頻現；第二步,地價(jià)暴跌；第三步,房?jì)r(jià)、成交量下跌；第四步,警覺(jué)的發(fā)展商降價(jià)銷(xiāo)售,一段時(shí)間后其他發(fā)展商跟進(jìn)；第五步,二手房市場(chǎng)大幅下跌；第六步,供不應求變?yōu)楣┻^(guò)于求,主流觀(guān)點(diǎn)開(kāi)始看空房?jì)r(jià)；第七步,房?jì)r(jià)進(jìn)一步下跌,空置率開(kāi)始攀升；第八步,為了生存,部分發(fā)展商進(jìn)一步大幅降價(jià)銷(xiāo)售,降價(jià)比例達20%到30%；第九步,“地王”開(kāi)始成為預售樓盤(pán),市場(chǎng)售價(jià)大幅下跌,“地王”成為“債王”。

　　不難發(fā)現,“九步走”基本上以過(guò)往經(jīng)驗為依據。歷史上香港曾經(jīng)歷過(guò)多次樓市起伏,僅“二戰”結束后香港樓市便有過(guò)6次從大漲到大跌的產(chǎn)業(yè)周期。改革開(kāi)放后,內地樓市盡管起步較晚,但在上世紀90年代也分別經(jīng)歷了兩次大規模調整�？偨Y歷次樓市調整,雖然調整并不一定完全有“九步走”,但波動(dòng)路徑基本上一致。

　　“九步走”廣州全部印證

　　按照“九步走”的邏輯,從調整的第一步到第九步恰好是一個(gè)房地產(chǎn)項目的開(kāi)發(fā)周期,同時(shí)也是從樓價(jià)頂點(diǎn)下跌到底部區域的過(guò)程�；仡欉@一年來(lái)廣州及全國部分城市樓市的調整過(guò)程不難發(fā)現,這一輪調整與“九步走”所揭示的調整路徑呈現驚人的一致。

　　正是在一年多以前,廣州及全國多個(gè)樓市進(jìn)入了高潮迭起的“地王頻發(fā)期”,廣州云祥路地塊也創(chuàng )下了高達1.9萬(wàn)元/平方米的樓面地價(jià)單價(jià)“地王”。去年9、10月間樓價(jià)到達頂點(diǎn),隨后成交大幅萎縮。在經(jīng)過(guò)幾個(gè)月的相持期后,開(kāi)發(fā)商從今年3月起開(kāi)始大規模促銷(xiāo),二手樓市也陷入低迷。

　　隨著(zhù)前些年拿地高峰時(shí)的地塊相繼成為可售項目,廣州樓市供應量在今年一季度逐漸超過(guò)了需求,樓市開(kāi)始進(jìn)入買(mǎi)方市場(chǎng)。許多樓盤(pán)也開(kāi)始出現滯銷(xiāo),空置面積攀升。進(jìn)入9月,開(kāi)發(fā)商紛紛大舉降價(jià)促銷(xiāo),價(jià)格戰由暗到明,關(guān)于某些“地王”地塊要求“退地”的傳言也不絕于耳。

　　未來(lái)存在諸多不確定性

　　“九步走”之后樓市將向何處去?行業(yè)內的觀(guān)點(diǎn)有嚴重分歧:樂(lè )觀(guān)態(tài)度的合富輝煌首席分析師黎文江稱(chēng)樓價(jià)底部基本探明,未來(lái)幾個(gè)月樓價(jià)將保持穩定�？纯盏闹性�地產(chǎn)項目部總經(jīng)理黃韜則稱(chēng)目前還處于“價(jià)跌量增”階段,距離“量?jì)r(jià)齊穩”還有待時(shí)日。

　　據以往經(jīng)驗,樓市進(jìn)入調整期后一般會(huì )維持1年至3年時(shí)間不等。在此期間,“九步走”中的任何一步都有可能再次上演。如今仍在愈演愈烈的全球金融海嘯,為樓市走出調整蒙上了陰影。

　　近期,中國政府出臺了刺激購房的救市政策,契稅以及最優(yōu)惠的貸款利率均已降至調控前的水平。此外,中央也允許地方政府根據當地情況進(jìn)行救市,“二套房貸”有望松綁,我國進(jìn)入降息周期這三重利好的提振作用也尚未顯現,如果我國經(jīng)濟能夠在全球金融危機中獨善其身的話(huà),樓市也存在較快地恢復到平穩水平的可能。(記者王昊)