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　　中國樓市的行情撲朔迷離。作為PE(私募股權投資基金)投資者，該如何理性地看待目前中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的現狀，從而捕捉房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資機會(huì )？

　　次級城市存在投資機會(huì )

　　通常來(lái)說(shuō)，判斷房產(chǎn)泡沫有3個(gè)標準：一是“面粉賣(mài)得比面包貴”，也就是地價(jià)比房子貴；二是在同一地段，普通居民住房比寫(xiě)字樓的價(jià)格貴；三是一方獨大。

　　美國萬(wàn)通投資銀行執行董事孫飛認為，“中國的房地產(chǎn)市場(chǎng)整體沒(méi)有泡沫，只是局部市場(chǎng)有泡沫�！敝袊�的房地產(chǎn)市場(chǎng)是個(gè)區域性的市場(chǎng)。一線(xiàn)城市如深圳、上海、廣州等局部地區泡沫較大，出現大幅調整，價(jià)格直線(xiàn)下降。而次級城市的房地產(chǎn)僅是小幅調整，孕育著(zhù)大量的投資機會(huì )，區域性投資整體向好。

　　在孫飛看來(lái)，次級城市房產(chǎn)投資機會(huì )較多。理由是：首先，在城鄉一體化過(guò)程中，房地產(chǎn)業(yè)堪當重任。由于房地產(chǎn)業(yè)能帶動(dòng)數10種相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，有利于次級城市產(chǎn)業(yè)的結構升級，而房地產(chǎn)業(yè)地位將會(huì )得到進(jìn)一步提升。其次，適應城市總體規劃優(yōu)化升級的需要，次級城市面臨著(zhù)總體規劃調整和修編，其房地產(chǎn)業(yè)面臨著(zhù)巨大的發(fā)展空間。最后，隨著(zhù)城市的發(fā)展，周邊縣市人口的涌入以及城市化進(jìn)程而產(chǎn)生的自住需求相對增多。同時(shí)，外地商人的投資性購房需求不斷增加。

　　PE投資應注重風(fēng)險管理

　　作為PE投資者，在投資過(guò)程中規避風(fēng)險顯得格外重要。次級城市的房地產(chǎn)投資主要呈現出以下特點(diǎn)：首先要面對城市區位競爭。城市地位、地緣、人居環(huán)境的差異可能會(huì )導致截然不同的投資結果；其次是綜合實(shí)力的競爭。城市經(jīng)濟實(shí)力、硬實(shí)力、軟實(shí)力的不同同樣會(huì )影響投資效果。另外還有政府效率的競爭；此外，三線(xiàn)城市市場(chǎng)容量小，居民消費能力偏低，可能會(huì )出現價(jià)格瓶頸。

　　目前，次級城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)還處于自發(fā)無(wú)序的發(fā)展狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商觀(guān)念落后、目光短淺、照抄照搬、乏于思考，具有很強的小農意識。這就導致次級城市房地產(chǎn)呈粗放狀態(tài)，項目規模過(guò)小，其住宅造型設計還未擺脫產(chǎn)生“火柴盒”式的單調模式。次級城市不能簡(jiǎn)單復制一線(xiàn)城市的運作模式，應采取蛙跳式發(fā)展方式，尤其要在細分市場(chǎng)中找準定位，形成品牌、獲得發(fā)展。

　　房地產(chǎn)業(yè)亟待金融創(chuàng )新

　　目前，中國金融總資產(chǎn)62萬(wàn)億元人民幣，商業(yè)銀行占了50多萬(wàn)億元人民幣，形成一行獨大的局面。由于中國房地產(chǎn)金融資金主要來(lái)自于商業(yè)銀行，只有很少公司融資來(lái)自于證券、IPO上市以及PE。因此，房地產(chǎn)市場(chǎng)間接融資過(guò)于龐大，亟待金融創(chuàng )新。

　　據麥肯錫統計，我國信托業(yè)在以25%的復合增長(cháng)率增長(cháng)，2020年信托業(yè)將達到20萬(wàn)億元人民幣，信托這種金融創(chuàng )新模式將會(huì )給地產(chǎn)融資注入新的活力。孫飛表示，以房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)為主導，再加上資本市場(chǎng)融資和PE投資，這將成為地產(chǎn)融資的主流組合模式。REITs代表了房地產(chǎn)金融未來(lái)發(fā)展的主流方向，它通過(guò)發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金，由專(zhuān)門(mén)投資機構進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理。

　　一般來(lái)說(shuō)，REITs有兩種典型的運作方式，其一是特殊目的載體公司(SPV)向投資者發(fā)行收益憑證，將所募集資金集中投資于寫(xiě)字樓、商場(chǎng)等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所產(chǎn)生的現金流給投資者還本歸息；其二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營(yíng)性物業(yè)資產(chǎn)打包設立專(zhuān)業(yè)的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利，實(shí)際上給投資者提供的是一種類(lèi)似債券的投資方式。(羅晶晶）