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　　目前，美國金融危機的發(fā)展正在對中國經(jīng)濟產(chǎn)生影響，“保增長(cháng)”成為經(jīng)濟工作的頭等大事。近日，國家出臺了一系列鼓勵居民購房的財稅、金融政策。人們關(guān)注：在這些措施的作用下，何時(shí)能實(shí)現樓市交易回暖的目標？政策是否會(huì )演變成維持高房?jì)r(jià)的“托市”？購房者現在該不該出手？對各級政府而言，除了頻繁“救市”，怎樣從根本上促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展？本報記者直擊政策背后，深入不同層面，為您打開(kāi)一連串問(wèn)號。 ——編 者

　　●對市場(chǎng)走勢有啥影響

　　——長(cháng)期有利于激發(fā)需求，短期觀(guān)望情緒可能繼續

　　下手還是觀(guān)望？這是個(gè)問(wèn)題。

　　北京的公務(wù)員徐春明去年這時(shí)就打算買(mǎi)房，和很多購房者一樣，這一年來(lái)他選擇了持幣待購。

　　10月23日晨，徐春明打開(kāi)電腦，幾乎所有新聞網(wǎng)站頭條都是“中國政府救樓市”的新聞。頭天晚上國務(wù)院出臺政策，從11月1日起，下調個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下住房的契稅至1%，免征印花稅。購買(mǎi)普通自住房最低首付比例調到20%，可享受基準利率最低0.7倍的優(yōu)惠利率，住房公積金利率下調……

　　徐春明細算了一下，如要買(mǎi)一套100萬(wàn)元左右的房子，可省下1萬(wàn)多元稅費，首付壓力可減到20萬(wàn)元出頭，20年的還款利息則可省下15萬(wàn)元，購房負擔的確有所減輕。

　　他同時(shí)算了一筆賬，如房?jì)r(jià)繼續跌，即使開(kāi)發(fā)商每平方米只優(yōu)惠500元，100平方米的房子也能輕易省下5萬(wàn)元，比減免1萬(wàn)元的交易稅費誘惑大得多。

　　“我還是再看看，至少到春節吧。反正這段日子房?jì)r(jià)不可能大漲�！毙齑好髡f(shuō)。

　　10月23日以來(lái)，各大門(mén)戶(hù)網(wǎng)站的調查結果顯示，至少有超過(guò)50%的網(wǎng)友表示將繼續觀(guān)望。而各地的“救市”政策，迄今為止并未呈現明顯效果。

　　對房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，現在唯一確定的是需求仍存在，但龐大的潛在需求何時(shí)能回到市場(chǎng)？

　　多數專(zhuān)家和業(yè)界人士認為，國家出臺的系列新政對購房者的支持力度比此前業(yè)界預測的要大，傳遞出強烈信號：希望房市交易回暖，房?jì)r(jià)實(shí)現“軟著(zhù)陸”。這有利于激發(fā)潛在需求，緩解觀(guān)望情緒。長(cháng)期看，必將提振市場(chǎng)信心，有利于這輪市場(chǎng)調整更加穩定健康。

　　但北師大房地產(chǎn)研究中心主任董藩認為，相對現在的高房?jì)r(jià)，目前的支持力度還難以刺激購房者立刻出手。此次出臺的新政并沒(méi)時(shí)間限制，對持幣待購者而言，完全可繼續觀(guān)望一段時(shí)間。而購房者對房?jì)r(jià)將繼續下跌的預期短期內很難轉變，市場(chǎng)何時(shí)能回暖尚需觀(guān)察。

　　市場(chǎng)供需狀況更不容樂(lè )觀(guān)。截至8月底，全國商品房空置面積已達1.3億平方米，同比增長(cháng)8.7%。加之交易量的持續萎縮，市場(chǎng)短期內存在較明顯的供給過(guò)剩。

　　年底臨近，資金鏈吃緊的房地產(chǎn)企業(yè)面臨如何過(guò)“年關(guān)”的問(wèn)題。雙重影響下，多數開(kāi)發(fā)商還是會(huì )延續促銷(xiāo)降價(jià)的策略，挺過(guò)今年，等待市場(chǎng)回暖。

　　●“救”樓市究竟為了什么？

　　——帶動(dòng)上下游回暖，促進(jìn)擴大內需，防范金融風(fēng)險

　　“表面看，這些政策是針對房市的。根本上講，是要通過(guò)激活房市交易，發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對拉動(dòng)投資、擴大內需的作用�！弊》亢统青l建設部政策研究中心一位專(zhuān)家說(shuō)。

　　樓市低迷、開(kāi)工減少，對整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈上下游行業(yè)的影響日益明顯。

　　上游——建材業(yè)產(chǎn)量和工業(yè)增加值增速下滑；鋼鐵業(yè)大面積減產(chǎn)，量?jì)r(jià)齊跌；不少建筑企業(yè)早在上半年就“沒(méi)活干”，年底能否按時(shí)結到工程款仍是問(wèn)題。下游——裝修、家電、家具等行業(yè)也不同程度遭到房地產(chǎn)業(yè)不景氣的沖擊。

　　“房地產(chǎn)業(yè)本身是資本密集型行業(yè)，而其上下游基本都是勞動(dòng)密集型行業(yè)，關(guān)乎就業(yè)問(wèn)題�！倍�藩認為，房市回暖，投資重新啟動(dòng)，對緩解上下游行業(yè)的就業(yè)壓力將起到一定作用。

　　此輪全球金融風(fēng)暴，也使銀行系統空前關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)走低可能造成的金融風(fēng)險。相對于次貸危機，在我國，風(fēng)險更可能來(lái)自開(kāi)發(fā)貸款。

　　江蘇一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人告訴記者，如明年4月仍無(wú)法按期償還銀行貸款，就準備把房子“扔給銀行”。而現有市場(chǎng)情況下，銀行收了房子賣(mài)不出去，很可能增加壞賬。因此，刺激需求促使樓市交易回暖，對金融安全意義重大。

　　至于地方政府，雖然其多數對“土地財政”的提法諱莫如深，但不可否認，隨著(zhù)前幾年房?jì)r(jià)快速上漲而節節攀升的土地出讓收益，已成地方政府重要財源。

　　“市場(chǎng)冷清造成大量土地流拍，部分開(kāi)發(fā)商退地，使地方政府財政收入受到影響，投入各項基礎設施建設的資金也捉襟見(jiàn)肘�！蔽錆h市武昌區一位官員說(shuō)：“某種程度上講，地方‘救市’實(shí)屬迫不得已�！�

　　●會(huì )不會(huì )為高房?jì)r(jià)“托市”？

　　——支持購房者的政策本為“暖市”，部分地方舉措不利于市場(chǎng)正常調整

　　不少人擔心，密集的政策出臺會(huì )影響市場(chǎng)的正常調整，實(shí)際救了仍偏高的房?jì)r(jià)，救了本應被市場(chǎng)淘汰的開(kāi)發(fā)商。

　　此次出臺的財稅、金融政策，主要是通過(guò)減免稅費、降低購房門(mén)檻和還貸壓力，支持購房者買(mǎi)房。既無(wú)直接針對開(kāi)發(fā)商的稅收減免，也無(wú)放寬繳納土地出讓金的時(shí)限，業(yè)界盼望的降低二套房首付比例、放寬銀行對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的限制、取消二手房交易營(yíng)業(yè)稅等，也沒(méi)提及。

　　“總體說(shuō)，政策是溫和的，并未直接緩解開(kāi)發(fā)商的資金壓力。如消費者不買(mǎi)賬，開(kāi)發(fā)商該降價(jià)還是得降價(jià)，該破產(chǎn)還是得破產(chǎn)，市場(chǎng)的正常調整不會(huì )因此停滯�！苯ㄔO部專(zhuān)家指出：“中央政策是在新的經(jīng)濟形勢下，對過(guò)去幾年房市宏調政策的適度放松和理性回歸，稱(chēng)之為‘暖市’更合適�！�

　　部分地方政府的政策中不乏直接針對開(kāi)發(fā)商的政策。江蘇某市提出，對不具備全面開(kāi)發(fā)條件的已出讓地塊，可適當順延開(kāi)、竣工時(shí)間，并根據建設規模、進(jìn)度情況分期或延期繳納土地出讓金。河北某市則提出，對開(kāi)發(fā)商不同程度減免各種稅費。

　　對于此類(lèi)“大膽”之舉，專(zhuān)家認為，資金壓力和購房者的觀(guān)望是開(kāi)發(fā)商降價(jià)銷(xiāo)售、市場(chǎng)出現調整的主要原因，而直接補貼開(kāi)發(fā)商的政策可使開(kāi)發(fā)商緩解資金壓力，可能再現“死扛”房?jì)r(jià)的局面。果真如此，不利于市場(chǎng)的正常調整和健康發(fā)展，擴大內需的目的也無(wú)從實(shí)現。推出此類(lèi)政策應慎重。

　　●除了“救”，政府還要做什么？

　　——加強住房保障是當務(wù)之急也是重中之重

　　人們注意到，此次系列新政再次要求各地加快廉租房建設，加大實(shí)物配租力度，擴大廉租住房租賃補貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(危舊房)改造。同時(shí)，《城市低收入家庭資格認定辦法》已由相關(guān)部門(mén)制定完畢，近日將出臺。而此項政策的完善，將為推進(jìn)住房保障工作的進(jìn)展掃清諸多障礙。

　　對此，專(zhuān)家認為，在目前形勢下政府強化住房保障，既能通過(guò)保障性住房建設刺激內需，又能有效改善民生，完善的住房保障有利于房?jì)r(jià)“軟著(zhù)陸”和房市健康發(fā)展，可謂“一箭三雕”。相比各地的被動(dòng)“救市”，搞好住房保障會(huì )使各級政府在加強和改善房市調控中更主動(dòng)。

　　據建設部等提出的廉租房建設計劃，2008年新增廉租住房保障戶(hù)數250萬(wàn)戶(hù)，其中實(shí)物配租戶(hù)數40萬(wàn)戶(hù)。建設部相關(guān)負責人透露，今年各地廉租房的建設任務(wù)已完成約80%，有關(guān)部門(mén)近期將赴各地調研住房保障工作進(jìn)展。而今后一段時(shí)間，加強住房保障制度建設仍將是住房政策的重中之重。 (作者：王 煒)