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　　央行近日決定擴大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下限，并調低首付款比例；與此同時(shí)，財政部公布下調購房契稅，暫免征收印花稅和土地增值稅。世華財訊分析師王豪在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪(fǎng)時(shí)說(shuō),此系列政策旨在應對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響，支持擴大內需，雖然對國內房地產(chǎn)市場(chǎng)短期影響有限，但將產(chǎn)生長(cháng)期的累積效應。

　　中國人民銀行10月22日決定，自2008年10月27日起，將商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的0.7倍；最低首付款比例調整為20%。同日，財政部決定，從2008年11月1日起，對個(gè)人首次購買(mǎi)90平方米及以下普通住房的契稅稅率暫統一下調到1%；對個(gè)人銷(xiāo)售或購買(mǎi)住房暫免征收印花稅；對個(gè)人銷(xiāo)售住房暫免征收土地增值稅。地方政府可制定鼓勵住房消費的收費減免政策。

　　“這是自9月6日下調人民幣存貸款基準利率、10月8日下調人民幣存貸款基準利率和存款準備金率以來(lái)，貨幣政策進(jìn)一步轉向的信號。雖然降息和下調存款準備金率對房地產(chǎn)行業(yè)的影響有限，但其累積作用將從刺激購買(mǎi)力和降低融資成本兩方面緩解行業(yè)緊張的資金鏈。財政部出臺的針對房地產(chǎn)消費的‘組合拳’，將有效刺激行業(yè)的需求。但應注意到，當前過(guò)高的房?jì)r(jià)仍然是制約居民購房的主要因素，未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)將在市場(chǎng)和政策的激烈碰撞中前進(jìn)�！笔廊A財訊分析師王豪說(shuō)。

　　今年以來(lái)，持續發(fā)酵的美國次貸金融風(fēng)暴令全球經(jīng)濟蒙上陰影，在出口下滑的背景下，刺激內需便成為中國政府今后政策的主要方向。此次政策的出臺，正是為應對國際金融危機對我國可能產(chǎn)生的影響、支持擴大內需、保障和改善民生而產(chǎn)生的。

　　王豪表示，連續下調利率和存款準備金率將對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金壓力有所緩解。2008年，隨著(zhù)貨幣政策從緊和銷(xiāo)售情勢惡化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中來(lái)自銷(xiāo)售和銀行貸款的資金增度大幅下降，自籌資金占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金來(lái)源的比重大幅提高到39%，是2004年以來(lái)的歷史高點(diǎn)。由于銷(xiāo)售情況惡化，同時(shí)建筑成本上漲，再加上2007年地價(jià)未付和日趨上升的資金成本，開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張程度為近年少有。這能從冷清的土地市場(chǎng)和開(kāi)發(fā)商降價(jià)促銷(xiāo)中得到印證。

　　另一方面，短期內房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商資金鏈雖然有所緩解，但長(cháng)期來(lái)看，整個(gè)行業(yè)的好轉還需要其他條件的配合。雖然當前國內房地產(chǎn)市場(chǎng)土地制度和按揭貸款制度較之貨幣政策影響更為明顯，但貨幣政策對房地產(chǎn)行業(yè)的影響越來(lái)越大。根據國外市場(chǎng)經(jīng)驗，在降息周期中，當利率下降超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)之后，房地產(chǎn)市場(chǎng)才開(kāi)始反應。因此，未來(lái)在降息至少超過(guò)100個(gè)基點(diǎn)之后，國內房地產(chǎn)市場(chǎng)才有可能會(huì )因為開(kāi)發(fā)商融資難度下降和實(shí)際購買(mǎi)力提升而出現好轉。

　　王豪預測，未來(lái)可能繼續出臺的政策包括地方系統性救市、繼續降息、放寬二套房貸限制、下調房地產(chǎn)交易綜合稅等，這些政策可能將有效刺激國內房地產(chǎn)消費，但房?jì)r(jià)偏高成為阻礙有效需求釋放的最重要因素。這些預期中的政策雖然對房地產(chǎn)市場(chǎng)起到雪中送炭的作用，但還難以期望房地產(chǎn)市場(chǎng)能在宏觀(guān)經(jīng)濟調整時(shí)期實(shí)現反轉。

　　對上市公司而言，長(cháng)期弱勢格局難以改變，并因此產(chǎn)生分化。而行業(yè)內背景實(shí)力雄厚、銷(xiāo)售情況良好的企業(yè)，如萬(wàn)科將更能受惠于政策的實(shí)施，行業(yè)整合趨勢會(huì )繼續保持。(中國產(chǎn)經(jīng)新聞 何義濤)