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　　滬上房貸：等待突破

　　“據我所知，只有農行的房貸新政策出來(lái)了吧。目前，上海的各家銀行都在等，希望看看其他銀行的政策是什么樣的，然后再決定自己該怎么辦�！睖�上某大型銀行的工作人員告訴記者。存量房貸，尤其是今年新辦理的房貸怎么辦、怎樣界定“改善型住房”等細節、利差已在收窄的銀行在房貸新政中如何盈利，都讓銀行頗費思量。

　　而上海原本就很低迷的新房銷(xiāo)售市場(chǎng)，由于各方都在等待政策的明朗而暫停交易，交易愈顯清淡。

　　房貸新政，能刺激滬上房地產(chǎn)復興嗎？

　　各銀行房貸政策不一

　　在大家還在消化央行政策意圖，市場(chǎng)各方都在觀(guān)望時(shí)，各家銀行的房貸政策也不盡相同。

　　“將房屋貸款平移我行，辦‘雙周供’還款，可省30%利息，年利率5.737%(下浮20%)，另可退保費�！边@樣的短信目前頻繁出現在上海居民的手機上。這是一家股份制商業(yè)銀行的新政策。該行信貸員介紹，如果是新政策出臺前第一次購買(mǎi)住房，在該行貸款都可以享受79折優(yōu)惠。如果是在央行新政之后首次購買(mǎi)住房，利率可以打七折�？赡苁桥滦抡�策引發(fā)爭議，這家銀行的上述政策并沒(méi)有掛在其官方網(wǎng)站上，而是通過(guò)手機短信、業(yè)務(wù)員推銷(xiāo)等渠道“擴散”。

　　正式帶頭明確房貸新政策是農業(yè)銀行。該行對居民首次購買(mǎi)普通自住房和改善型普通自住房貸款，在貸款利率和首付款比例上按優(yōu)惠條件給予積極支持，最低首付款比例為20%；貸款最低執行利率調整為同期同檔次基準利率的0.7倍。

　　交通銀行副行長(cháng)錢(qián)文揮介紹，如果按要求對“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”住房給予利率7折、首付2成的優(yōu)惠，那么銀行承受的風(fēng)險將由此大增，因為首次購房者的還貸能力、信譽(yù)未必全都良好。其次，房貸新政造成5年期存貸利率倒掛的問(wèn)題，必然導致銀行收益率下降，銀行如何在收益、風(fēng)險之間找到平衡點(diǎn)，并在此基礎上，拿出可操作的規則難度很高。錢(qián)文揮強調，交行的房貸細則可能會(huì )與已經(jīng)公布的有所不同，對房貸新政此前所提到的“改善型購房”可能要從嚴界定。

　　錢(qián)文揮表示，“改善型”的概念太過(guò)寬泛，執行起來(lái)比較困難。他舉例說(shuō)，假如一個(gè)人已有了一所小房子，以前沒(méi)有貸款過(guò)，現在他想貸款購買(mǎi)一所面積大一點(diǎn)的房子，這樣的需求可稱(chēng)之為“改善型購房”，也滿(mǎn)足“首次(貸款購房)”、“自住”、“普通(住房)”的概念，銀行可給予貸款利率、成數上的優(yōu)惠。但是，假設一個(gè)人已經(jīng)有了兩棟別墅，現在他想貸款再買(mǎi)一棟面積更大的別墅，這樣的需求顯然不能夠被稱(chēng)為“改善型購房”。

　　銀行盈利之困

　　“房貸新政對銀行的影響非常大，尤其是那些房貸業(yè)務(wù)量大的銀行。你想想看，如果首次購房者都要求貸款打七折，那銀行會(huì )損失多少？”滬上某大型銀行的工作人員感慨。

　　實(shí)際上，各家銀行的三季報都已普遍表現出利差收窄、不良率上升的壓力。

　　交行首席財務(wù)官于亞利承認，銀行業(yè)將面臨息差收窄的問(wèn)題。于亞利分析，息差收窄首先是由于央行對存貸款利率的調整。尤其是央行今年的前兩次調息對銀行的影響非常顯著(zhù)。后來(lái)盡管是對稱(chēng)降息，但由于活期利率沒(méi)有變化，實(shí)際上仍然增加了銀行的資金成本。其次，存款定期化的趨勢也給銀行帶來(lái)了不利影響。如果今年股市仍然沒(méi)有起色，短期內這個(gè)趨勢仍將繼續。第三，央行同時(shí)使用價(jià)格和數量工具，央票發(fā)行周期加長(cháng)，市場(chǎng)流動(dòng)性增加。最后，信貸控制放松，銀行的議價(jià)能力減弱。

　　今年以來(lái)，工行的凈利差已經(jīng)逐季下降。

　　在這種情況下，再讓銀行推出利率優(yōu)惠的房貸政策的確不易。

　　交通銀行副行長(cháng)錢(qián)文揮介紹，交行的房貸細則還在研究、深化、溝通中，關(guān)鍵是要在房貸細則中平衡業(yè)務(wù)發(fā)展、風(fēng)險控制和效益提升三者的關(guān)系，找到既符合央行要求，又具有市場(chǎng)操作性的辦法�；�本上首次購買(mǎi)普通住房且自住的客戶(hù)能夠享受首付兩成，貸款利率七折的優(yōu)惠�！坝绕涫歉纳菩秃妥宰⌒唾I(mǎi)房怎么界定。我認為兩者不是完全排斥的。交行細則應該不久就可以出臺�！彼�說(shuō)。(記者 高改芳)