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　　上周記者采訪(fǎng)我時(shí)，我曾用三個(gè)字母“V、U、L”描述了房地產(chǎn)市場(chǎng)的救市情況。即在今年初出現成交量下滑苗頭時(shí)，政府馬上減息，調整按揭貸款成數，減稅，房地產(chǎn)市場(chǎng)馬上就可以恢復，是“V”的形狀；在奧運之前救市，可能發(fā)生“U”形態(tài)；進(jìn)入四季度，快到年底時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的變化呈“L”形態(tài)，難以預測什么時(shí)間恢復。但我這里指的是住宅市場(chǎng)，前幾年的調整和目前救市也都是在住宅市場(chǎng)中進(jìn)行的，商業(yè)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)基本未涉及。

　　不過(guò)，需要注意的是，住宅市場(chǎng)的大格局正在改寫(xiě)。以前，主要是以商品住宅為主，現在增加了許多保障房，有廉租房、經(jīng)濟適用房，還應該包括雙限房。以北京為例，保障房去年用地是650萬(wàn)平方米規劃建筑面積，今年是760萬(wàn)平方米規劃建筑面積，相當于每年10萬(wàn)套房面向市場(chǎng)推出，而北京去年所有一手房的成交是14.9萬(wàn)套。這對住宅市場(chǎng)將是一個(gè)巨大沖擊，市場(chǎng)格局要重新改寫(xiě)了。

　　房地產(chǎn)商要適應這種市場(chǎng)格局的變化，不能適應的就會(huì )淘汰出局。從對房?jì)r(jià)的沖擊來(lái)看，關(guān)鍵看保障房在市場(chǎng)推出的時(shí)間和數量，以及政府能不能完成保障房的計劃。

　　如此巨大的保障房計劃，地方政府沒(méi)有這么大的財力獨立完成。所以，不可能走新加坡由政府建造住房的路子，只能借助市場(chǎng)力量，房地產(chǎn)商和銀行的力量。美國解決低收入住房的路子，如成立的“兩房”用降低首付款和利息的辦法解決低收入人住房問(wèn)題。我們看到的惡果就是把這部分貸款的風(fēng)險不斷放大，釀成了今天的次貸危機。實(shí)踐證明，最好辦法是由財政直接去解決，把這種福利房、保障房與市場(chǎng)分開(kāi)，新加坡的路子是安全的，可能見(jiàn)效會(huì )慢一點(diǎn)。

　　在目前房地產(chǎn)大形勢下，住宅房地產(chǎn)商做選擇是很困難的事，應該在兩年前就做出公司戰略調整的。住宅，尤其是緊靠保障房的住宅，降價(jià)可能是選擇之一。但是降到什么程度？經(jīng)濟適用房的地價(jià)是零，你的地價(jià)是“招拍掛”來(lái)的。政府出臺一系列的政策明顯無(wú)誤地傳遞著(zhù)一個(gè)信號就是：“幫助低收入人群解決住房問(wèn)題”。每一條政策背后都重復著(zhù)這個(gè)信號。

　　目前，是市場(chǎng)格局調整的陣痛期。