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　　今年年初，身為香港中原集團主席的施永青效仿“股神”巴菲特及微軟主席蓋茨，在正式退出“商場(chǎng)”時(shí)，將個(gè)人手上持有的中原地產(chǎn)、中原中國等3家公司的股份全數捐出，注入施永青基金，推動(dòng)社會(huì )公益事業(yè)。然而，全球金融危機的爆發(fā)以及內地樓市的持續低迷，讓已經(jīng)宣布淡出地產(chǎn)江湖的施永青上月宣布再度回歸，主政中原全局戰略，帶領(lǐng)公司再戰江湖。

　　他曾帶領(lǐng)中原地產(chǎn)走過(guò)了1998年的香港金融危機，時(shí)隔十年，再度面臨同樣的問(wèn)題時(shí)，他準備如何判斷和應對呢？本報記者于10月底專(zhuān)訪(fǎng)了香港中原集團主席施永青。

　　施永青

　　香港中原地產(chǎn)創(chuàng )始人之一，現任中原集團主席，同時(shí)身兼香港房屋委員會(huì )委員、香港策略發(fā)展委員會(huì )委員、香港地產(chǎn)代理監管局成員等公職。

　　施永青原籍浙江寧波，1949年出生于上海，4歲時(shí)定居香港，19歲畢業(yè)后從事教育工作8年，后轉往地產(chǎn)行業(yè)任職。1978年開(kāi)設中原地產(chǎn)代理公司，從事地產(chǎn)代理事業(yè)至今，帶領(lǐng)中原地產(chǎn)走過(guò)了1998年的香港金融危機，并獲得長(cháng)足發(fā)展，被稱(chēng)為香港地產(chǎn)教父。

　　除房地產(chǎn)外，施永青在香港以私人名義創(chuàng )辦免費報紙《am730》。

　　減薪，裁員，關(guān)店

　　新京報：你重回中原的主要原因是目前的金融危機嗎？問(wèn)題真嚴重到了需要你“重出江湖”的地步？

　　施永青：目前環(huán)境下進(jìn)行交班，顯然不合時(shí)機，內部員工有這樣的呼聲，我個(gè)人覺(jué)得有責任和大家共同進(jìn)步。內地可能還有許多人到目前為止沒(méi)有真正意識到金融危機的嚴重程度，樓市的發(fā)展離不開(kāi)宏觀(guān)環(huán)境的變化，我看到南方的珠江三角洲區域相當多的企業(yè)在危機中倒閉，裁員減薪、拖欠貨款、收不到訂單的現象非常普遍，外資金融機構也在撤出。這些都會(huì )影響到樓市的消費信心和消費能力，就整體而言，這次危機中的樓市要比1998年更不樂(lè )觀(guān)。

　　新京報：具體到中原地產(chǎn)，目前處境如何？

　　施永青：我們也在減薪和裁員，關(guān)閉一些門(mén)店。香港這邊每月自然流失的一線(xiàn)員工就有150多人，而我們在香港的員工總數可能也就3000人；同時(shí)，我們也在主動(dòng)辭退一些員工，關(guān)閉一些門(mén)店。在內地，人員自然流失同樣明顯。由于氣候影響成交，我們要退出部分東北區域市場(chǎng)，南方調整較早，目前壓力有所好轉，北京受奧運期間成交低迷的影響后，目前又遭遇了成交冷淡的局面，我們代理的一手房和二手房銷(xiāo)售都有類(lèi)似的情形。

　　新京報：中原將如何應對？

　　施永青：流失和裁員后，所有的員工需要前進(jìn)一步：門(mén)店經(jīng)理要直接關(guān)注成交，區域經(jīng)理要深入到門(mén)店經(jīng)理的職責中去。少一些戰略和管理的人員，多一些實(shí)戰人員，這個(gè)時(shí)候已經(jīng)不需要太多人關(guān)注市場(chǎng)方向、制定戰略。我回來(lái)了，就不用那么多人去考慮虛的事情了，少一些將軍，多一些士兵。

　　注意社會(huì )民意中“沉默的大多數”

　　新京報：香港政府目前主要如何應對樓市問(wèn)題，與內地有哪些差別？

　　施永青：香港在1998年金融風(fēng)暴后，房?jì)r(jià)上漲較慢，還沒(méi)有回復到十年前的水平。1997年很多人高價(jià)買(mǎi)房，1998年危機到來(lái)時(shí)，一下子都賣(mài)不出去，當時(shí)的問(wèn)題就非常嚴重，但這些問(wèn)題消化了十年，到目前已經(jīng)有了好轉，所以盡管有壓力，但是要溫和一些。政府目前主要是通過(guò)限制土地供應、維持土地價(jià)格，來(lái)穩定市場(chǎng)，另外有一些金融政策的扶持，對存款進(jìn)行擔保。

　　新京報：你如何看待目前內地全國性的“救市熱”？

　　施永青：現在“救市”已經(jīng)晚了。除了過(guò)去一些限制性的政策要取消之外，可能還需要更多新的扶持政策出臺，如取消對外籍人士購房的限制等。此外，政府一定要全面轉變觀(guān)念，增加內需，發(fā)展內向型經(jīng)濟，外銷(xiāo)導向在特殊時(shí)期應該有根本的調整，應考慮如何提升包括買(mǎi)房人在內的消費能力。

　　新京報：從網(wǎng)絡(luò )的調查來(lái)看，有高達85%的人反對目前的政策，認為政府在救開(kāi)發(fā)商。

　　施永青：這和網(wǎng)民的結構有關(guān)，新畢業(yè)的大學(xué)生、青年白領(lǐng)等占的比例大，他們還沒(méi)有進(jìn)入真正需要買(mǎi)房或者有能力買(mǎi)房的階段，這些人在網(wǎng)上很活躍，而社會(huì )民意中，有相當多的人充當了“沉默的大多數”，因此要辯證地看待；有數據說(shuō)，目前內地50%-60%的家庭都購買(mǎi)了房產(chǎn)，這些人顯然是希望救市的，但這個(gè)比例沒(méi)有顯示出來(lái)。我主張“救市”的重點(diǎn)是保證這些已經(jīng)買(mǎi)了房的人的利益，救二手房市場(chǎng)，因為買(mǎi)房人的資產(chǎn)價(jià)值主要是在二手房市場(chǎng)的交易中實(shí)現的；有些城市的政策是在救開(kāi)發(fā)商，如允許開(kāi)發(fā)商推遲土地開(kāi)工，這樣是不可取的，開(kāi)發(fā)商應該自己承擔市場(chǎng)風(fēng)險。

　　讓百姓收入追趕樓市泡沫

　　新京報：按照你的想法，樓市價(jià)格應該很難下調；而目前很多人都覺(jué)得樓價(jià)是泡沫狀態(tài)，應該擠掉泡沫，你的意見(jiàn)是否與大家的預期相反？

　　施永青：我覺(jué)得泡沫在這個(gè)時(shí)候有其重要的價(jià)值，美國拿出大量的資金注入經(jīng)營(yíng)不善的銀行，就是在維持資產(chǎn)泡沫。我們要看到金融危機之后的狀況，到那個(gè)時(shí)候，誰(shuí)的泡沫維持得更好，誰(shuí)的資產(chǎn)價(jià)值積累就高，誰(shuí)就有機會(huì )去從其他資產(chǎn)縮水嚴重的國家和區域獲得更高的回報。資產(chǎn)泡沫和價(jià)值積累可以互相轉化。

　　目前國內的出口受到嚴重的影響，今后化解危機的基礎在于內需，剛才我講過(guò)，中國城市居民購房比例在50%-60%，維持這些人的資產(chǎn)價(jià)值，就等于保持了多數人的消費能力，樓價(jià)大幅下跌，多數人無(wú)能力和信心進(jìn)行消費，將使國內的內需提升成為一句空話(huà)。

　　新京報：如何解決那些買(mǎi)不起房反對救市者的切身問(wèn)題？

　　施永青：對于年輕人，我覺(jué)得應該通過(guò)兩種渠道來(lái)解決，主要是通過(guò)政府的保障措施，建立針對性的廉租屋；有條件的年輕人應該更努力奮斗，爭取早日買(mǎi)房。另外，中國社會(huì )的分配制度需要調整，應該在更多的企業(yè)中增加股份性質(zhì)的收益，提高工資水平等，讓企業(yè)中的一般管理者、員工都能從長(cháng)期拿低工資的狀態(tài)中變革出來(lái)，緩和社會(huì )收入的兩極分化，因為兩極分化的發(fā)展，必然導致生產(chǎn)過(guò)剩。

　　當然，我主張這種提高工薪階層收入的建議，不宜通過(guò)政府來(lái)對所有企業(yè)和部門(mén)執行，經(jīng)營(yíng)效益好的企業(yè)先行，政府給予制度上的指導和規范。房?jì)r(jià)過(guò)高可以被看作是收入過(guò)低，讓收入追趕樓市泡沫，而不是讓泡沫破滅才是內地樓市的“軟著(zhù)陸”之道。

　　一線(xiàn)城市剛性需求不宜樂(lè )觀(guān)估計

　　新京報：在市場(chǎng)調整期，常常會(huì )有人認為一些城市具有特殊性，比如北京，作為全國的政治經(jīng)濟中心，其剛性需求應該會(huì )比其他城市更具有支撐力，你怎樣看待？

　　施永青：不要過(guò)于樂(lè )觀(guān)地估計這一需求。北京等一線(xiàn)城市的國際金融企業(yè)、外資企業(yè)數量大人員多，過(guò)去的置業(yè)與租賃需求一直呈現上升態(tài)勢，目前的金融危機已經(jīng)使得在華金融機構縮減，其他類(lèi)型的外資企業(yè)在本國的“后院”經(jīng)營(yíng)陷入困難后，也紛紛主動(dòng)縮減和被迫撤出，這種狀況在一線(xiàn)城市會(huì )比二線(xiàn)城市更明顯。同時(shí)，內地正在經(jīng)歷深刻的變革，不少人會(huì )考慮離開(kāi)壓力越來(lái)越大的大城市；有支付能力的剛性需求才是有效的，目前無(wú)效的剛性需求在房?jì)r(jià)相對較高的一線(xiàn)城市也比較明顯。

　　另一方面，過(guò)去更多的人在大城市租房，如果撤出，城市退租問(wèn)題也會(huì )給樓市價(jià)格帶來(lái)沖擊，退租的房子一般是房主多出的，自己住不了又租不出去，在樓盤(pán)無(wú)法上漲的背景下，只能選擇出售，這會(huì )增加樓市的供應量。

　　新京報：處于這種時(shí)候，很多人都特別期望得到一個(gè)答案：什么時(shí)候能出現轉機？

　　施永青：在全球關(guān)聯(lián)度緊密的背景下，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)受到的金融業(yè)影響較大，我覺(jué)得需要3-5年才能有好轉；內地政府部門(mén)在實(shí)體經(jīng)濟中扮演的角色較多，很難估計，但應該比香港短一些，2-3年好轉的可能性比較大，在深圳等南方城市，由于調整較早一些，現在已經(jīng)相對平穩一些。(記者 張家齊)