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　　第一演播室

　　中國證券網(wǎng)

　　樓市尚未見(jiàn)底

　　市場(chǎng)信心需要更多“實(shí)惠”提振

　　活動(dòng)策劃：唐文祺

　　主持/整理：唐文祺

　　嘉賓：仲量聯(lián)行亞太區董事 陳立民

　　抄底，又見(jiàn)抄底。似乎只要是發(fā)生深度調整的市場(chǎng)，總會(huì )相伴著(zhù)抄底的討論。根據媒體報道，高富諾及美林等海外投資機構，仍然對中國市場(chǎng)興趣不減，分別籌措到金額不等的基金意欲投向中國樓市。豪宅市場(chǎng)是否真的已回暖？房地產(chǎn)市場(chǎng)是否真的見(jiàn)底了？上證第一演播室就此話(huà)題請來(lái)業(yè)內人士做答。

　　市場(chǎng)見(jiàn)底要到明年

　　主持人：近期關(guān)于外資抄底中國豪宅市場(chǎng)的話(huà)題較多，您對此如何看待？

　　陳立民：何時(shí)是底部？究竟有沒(méi)有見(jiàn)底？我認為不是。房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是無(wú)跡可尋，可以整理出一些市場(chǎng)觸底的征兆。就以上海股市為例，2005年跌至“冰點(diǎn)”998，當時(shí)的市場(chǎng)信心可謂全無(wú)，幾乎沒(méi)有成交量。就在“冰點(diǎn)”出現之時(shí)，推行股改的政策出臺，從而引發(fā)了投資者信心，推動(dòng)市場(chǎng)一路向上。同理，如果樓市同樣無(wú)法產(chǎn)生成交，大家都不拿樓市說(shuō)事了，那么，就說(shuō)明樓市“冰點(diǎn)”已經(jīng)到來(lái)了。但現在，還沒(méi)有到這地步，所以我覺(jué)得并未見(jiàn)底。

　　有許多人買(mǎi)豪宅是為了投資，長(cháng)線(xiàn)投資針對的租賃客戶(hù)，許多來(lái)自于跨國企業(yè)。那些企業(yè)在如今的金融危機時(shí)刻，戰線(xiàn)收縮、消費開(kāi)支降低、減少人員開(kāi)銷(xiāo)成本，其中住宿補貼是很容易被縮減的部分。這部分客源的減少，就會(huì )導致豪宅租金行情的下調。

　　我覺(jué)得，從目前的市場(chǎng)情況來(lái)觀(guān)察，開(kāi)發(fā)商撐不住倒閉到銀行拍賣(mài)資產(chǎn)，大致會(huì )需要半年至一年時(shí)間來(lái)進(jìn)行，就算是自住客也要會(huì )算投資賬，所以我建議應該觀(guān)察一下明年3-9月份的市場(chǎng)情況。其次，還得看一下政府什么時(shí)候會(huì )出什么樣的政策，就像我之前所說(shuō)，等到買(mǎi)房退稅、購房入戶(hù)等政策出臺了，樓市也算是見(jiàn)底了。最后，近期說(shuō)到許多私募基金到中國房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)投資，其實(shí)從募集完成到投資成功，中間還需要一至兩年時(shí)間，所以說(shuō)現在進(jìn)來(lái)抄底并不完全正確。

　　今年難見(jiàn)大宗成交

　　主持人：據您觀(guān)察，外資如今對于中國樓市的心態(tài)是怎樣的？

　　陳立民：總的來(lái)說(shuō)，外資對中國樓市還是有興趣的。畢竟，在金融危機時(shí)期，中國的經(jīng)濟穩定已經(jīng)讓全球投資者們看出了潛力，加上房?jì)r(jià)調整力度比較明顯，因此，外資進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行所謂“抄底”，那也是很正常的心態(tài)。

　　但是，我也想指出的是，限制外資的這道檻仍然很高，并沒(méi)有忘記筑好防波堤，讓外資摸了石頭一年多，就是苦無(wú)過(guò)河妙方。但也不能說(shuō)完全杜絕了外資的進(jìn)入，如今能夠再進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行投資的，通常實(shí)力都很強。那為什么大宗買(mǎi)賣(mài)還是鳳毛麟角呢？原因很簡(jiǎn)單，買(mǎi)賣(mài)雙方還存在著(zhù)很大分歧。對買(mǎi)方而言，金融“海嘯”仍然是進(jìn)行時(shí)，風(fēng)險偏高，IRR(內部回報率)要求已經(jīng)從牛市中的15%悄悄上升到起碼20%，甚至于25%。換言之，牛市中賣(mài)10000元的貨，今天熊市中得開(kāi)價(jià)5000元才有人來(lái)瞄一瞄。開(kāi)發(fā)商呢？在國家大力救市的當兒，心態(tài)一轉，就算不撤回掛牌，也起碼挺起胸膛做人，鐵價(jià)不二了。既然買(mǎi)賣(mài)雙方分歧這么大，今年就難見(jiàn)大宗買(mǎi)賣(mài)的成交。

　　信心需要“實(shí)惠”提振

　　主持人：能否分析一下目前的房地產(chǎn)市場(chǎng)現狀？

　　陳立民：我覺(jué)得樓市目前的首要問(wèn)題是急需提振信心。中國樓市方面，后市如何，一方面得看全球金融形勢，另一方面還需要看政策會(huì )放寬到何種地步、如何落實(shí)。值得注意的是，央行的信貸新政出臺已有兩周，但商業(yè)銀行的貸款細則卻“猶抱琵琶半遮臉”，使得幾個(gè)重大問(wèn)題仍然懸而未決，包括自住型、改善型購房行為究竟怎么定義等等�；蛘吆�(jiǎn)單地說(shuō)，第二套房貸款是放還是不放。所以還是有許多買(mǎi)家在等待，市場(chǎng)觀(guān)望氣氛仍然聚而未散。

　　但我認為，這并不是核心影響問(wèn)題。舉個(gè)例子吧，如果我買(mǎi)車(chē)的話(huà)，并不會(huì )因為車(chē)模漂亮才去買(mǎi)，肯定是因為有其他附送的“實(shí)惠”才會(huì )考慮的。房地產(chǎn)市場(chǎng)反映出來(lái)的實(shí)惠是什么？就個(gè)人來(lái)說(shuō)，除了開(kāi)發(fā)商送面積、送裝修、送車(chē)位之外，買(mǎi)房退稅或者購房入戶(hù)等政策，都是比較實(shí)際的反饋�？吹玫竭@種實(shí)惠，市場(chǎng)信心才有可能提振。