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　　最近很火的一個(gè)話(huà)題就是關(guān)于房地產(chǎn)行業(yè)何時(shí)是底的判斷。在我個(gè)人看來(lái)，不論是從各項指標或是行業(yè)特性來(lái)看，房地產(chǎn)的泡沫和繼續下行的空間都是存在的。

　　各項指標顯示房?jì)r(jià)現在依然遠遠高于其基本面和成本，下行空間猶存。

　　首先從人均收入來(lái)看。人均可支配收入與房?jì)r(jià)的關(guān)系按照國際標準是3-5倍。我們假設中國人均年收入10萬(wàn)元，大家可以計算其合理的房?jì)r(jià)是30萬(wàn)-50萬(wàn)元。這是在人均可以接受的范圍之內的，所以一線(xiàn)城市低價(jià)房(接近30萬(wàn)-50萬(wàn)元)或許好賣(mài)，高于此的可能都要面臨繼續降價(jià)往這條線(xiàn)上靠的窘境。但是這個(gè)指標被房貸政策所掩蓋了，在國家GDP為綱、地方政府加大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力度以及市政工程為主的理念下，國家開(kāi)始引進(jìn)按揭買(mǎi)房政策。國際標準的房?jì)r(jià)被簡(jiǎn)單包裝后變成了"首付"房?jì)r(jià)，因此大量首付需要30萬(wàn)-50萬(wàn)元的房子被搶購一空，這使得大量中產(chǎn)階層瞬間淪為房奴，并大大刺激了房地產(chǎn)的爆發(fā)式發(fā)展。

　　其次從租售比來(lái)看。按照按揭貸款的年限計算，中國合理的租售比我的計算是略小于1∶360-1∶240，通過(guò)這一比例就可以計算出現在大部分城市房?jì)r(jià)依然存在泡沫；而且從投資房產(chǎn)的角度來(lái)看，租售比一定要大于貸款利率+折舊率的時(shí)候，炒房團才會(huì )有沖動(dòng)來(lái)抬高房?jì)r(jià)。簡(jiǎn)單計算下來(lái)應該是1：146的時(shí)候。當然這是理論值，實(shí)際情況中人性的貪婪以及資金的不同屬性都會(huì )使這一數值趨于縮小。

　　再次從房?jì)r(jià)上漲幅度與GDP增速的關(guān)系來(lái)看。GDP去年依然保持了兩位數的增長(cháng)，而相應的房地產(chǎn)價(jià)格的增速接近兩位數，總體來(lái)說(shuō)還是健康的。但是速度健康不代表絕對價(jià)位健康，我們要看到以前的年份積攢絕對價(jià)位的泡沫量是多少。

　　最后從房地產(chǎn)的成本來(lái)看。從專(zhuān)業(yè)角度來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)成本涵蓋了土地取得費用和開(kāi)發(fā)費用、建筑安裝費用、市政公共設施費用、各種稅費(契稅免了)、房地產(chǎn)流通費等。這些費用基本都可以根據不同的城市水平來(lái)進(jìn)行一定的限定。經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的計算，可以得出這些成本(除去公關(guān)費用)與樓房實(shí)際銷(xiāo)售價(jià)格依然差價(jià)很大，利潤相當可觀(guān)。而且從最近一些樓盤(pán)中大幅度降價(jià)10%-30%不等中也可以看到，過(guò)去這些利潤可都是由消費者來(lái)承擔的，現在只是開(kāi)發(fā)商讓出來(lái)為了銷(xiāo)售罷了。

　　粗放的行業(yè)特性預示房?jì)r(jià)還會(huì )繼續下跌。

　　有數據顯示：2006、2007年的房地產(chǎn)上市公司凈利潤增速分別是44.39%和106.40%，而凈資產(chǎn)收益率卻只有很少的10.89%和14.96%。很顯然大幅的凈利潤增長(cháng)并沒(méi)有使行業(yè)的投資者盈利效率和份額得到提高，而只是使資產(chǎn)額大幅度增加，這里面就會(huì )蘊含大比例負債率的可能。而一旦國家開(kāi)始調控，例如今年前期的貨幣緊縮以及銷(xiāo)售不暢的情況，其粗放型經(jīng)營(yíng)的弊端立馬呈現，大量房地產(chǎn)商的現金流會(huì )出現危機。再加上前期貨幣緊縮的政策又使得企業(yè)不得不"另辟蹊徑"去進(jìn)行融資，這樣就會(huì )逐漸推高企業(yè)負債率，對正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生極大的副作用；而且現在已經(jīng)步入11月，房地產(chǎn)商即將面臨還貸以及清算賬務(wù)的雙重壓力，這都使他們在未來(lái)的兩個(gè)月內會(huì )繼續降價(jià)銷(xiāo)售。保守測算，房?jì)r(jià)從現在到年底還會(huì )下行5%-10%。

　　雖然房地產(chǎn)泡沫的存在以及下行空間是無(wú)疑的，但是由于房地產(chǎn)以及相關(guān)的產(chǎn)業(yè)鏈條占到所有GDP的40%，在全球經(jīng)濟危機肆虐的今天，中國短期內除了加大基礎設施建設以及房地產(chǎn)投資來(lái)擴大內需，也真的是別無(wú)他法。所以，可以看出房地產(chǎn)由于其自身的屬性以及在國民經(jīng)濟中的特殊性也必然不可能跌到所謂的成本區域。但是，短期內由于這種向下趨勢的慣性以及大家持幣待購的心理，仍然會(huì )導致房產(chǎn)價(jià)格的進(jìn)一步回落。(來(lái)源：北京商報）