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　　日前公布的規模達4萬(wàn)億元的經(jīng)濟刺激政策，將9000億元“份額”劃給了保障性住房市場(chǎng)。專(zhuān)家認為，政府部門(mén)的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費轉向完善保障性住房制度，相關(guān)投資方案的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來(lái)，樓市或在2010-2011年見(jiàn)底。

　　政策思路轉向

　　目前房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現量?jì)r(jià)齊跌態(tài)勢。國家統計局公布的“國房景氣指數”在2007年11月達到高點(diǎn)后一路下滑，今年10月份跌至99.68，意味著(zhù)房地產(chǎn)行業(yè)步入不景氣區間。全國70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數的月度環(huán)比增幅高點(diǎn)出現在去年9月，其后遞減，直至今年8月份首次由正增長(cháng)變?yōu)樨撛鲩L(cháng)，價(jià)格拐點(diǎn)出現。

　　在此背景下，樓市各項新政讓不少開(kāi)發(fā)企業(yè)對未來(lái)充滿(mǎn)期待。然而，與不少開(kāi)發(fā)企業(yè)之前的預期不同，擴大內需政策強調的是“加快建設保障性安居工程”，各大部委的新政則著(zhù)力于減輕房地產(chǎn)流通環(huán)節負擔。減輕開(kāi)發(fā)企業(yè)資金壓力問(wèn)題未觸及。

　　對此，摩根士丹利日前表示，有關(guān)刺激經(jīng)濟方案意味著(zhù)中國政府更愿意興建可以讓居民承擔得起的房屋項目以刺激投資。這與中國社科院金融研究所金融研究室副主任尹中立的觀(guān)點(diǎn)不謀而合。尹中立認為各地刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策“會(huì )使事情變得更糟糕”，“刺激房地產(chǎn)投資的正確方法是增加住房保障支出”。隨著(zhù)國務(wù)院及各大部委的新政出臺，政府通過(guò)樓市盤(pán)活經(jīng)濟的思路已經(jīng)從推動(dòng)住宅消費轉向了完善保障性住房制度。

　　尹中立表示，十年前我國在應對亞洲金融危機時(shí)主要通過(guò)給房地產(chǎn)行業(yè)各種優(yōu)惠政策拉動(dòng)投資入手，收到了明顯的成效，但現在的情況與十年前有很大不同，如果還延續老路的話(huà)，效果不會(huì )好。而目前增加保障性住房投入在拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的同時(shí)，可以有效縮小居民收入分配差距；減少居民在住房消費上的開(kāi)支可以有效刺激居民消費，校正經(jīng)濟失衡，使中國經(jīng)濟盡快回到依靠?jì)刃铻橹鞯能壍郎蟻?lái)�！凹哟笞》勘Ｕ贤顿Y的力度才是一招活棋”。

　　房地產(chǎn)行業(yè)受益幾何

　　現在一些開(kāi)發(fā)商擔心，大規模修建保障性住房是否會(huì )打擊商品住宅市場(chǎng)。

　　顯然，大規模修建保障性住房必然會(huì )分流住房需求。但與新加坡等國由國家修建公屋的制度不同，我國的保障性住房主要依靠開(kāi)發(fā)商建設，政府給予一定的稅費支持，允許企業(yè)獲取一定利潤。在樓市調整期，萬(wàn)科等龍頭企業(yè)已經(jīng)開(kāi)始爭搶保障性住房項目。

　　SOHO中國董事長(cháng)潘石屹在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，我國的保障性住房包括三部分：廉租房、經(jīng)濟適用房和雙限房。廉租房與普通商品住宅市場(chǎng)沒(méi)有沖突，經(jīng)濟適用房有不完全產(chǎn)權，有一定的沖突，而雙限房與普通商品住宅在產(chǎn)權和品質(zhì)上離得很近，對普通商品住宅市場(chǎng)帶來(lái)的沖擊最大�！暗�我留意到，國家領(lǐng)導人的講話(huà)中每當提到保障性住房時(shí)，一般都提廉租房和經(jīng)濟適用房等，沒(méi)有直接講雙限房。今后這三部分保障性住房各自占有多大比重對市場(chǎng)的影響很不一樣”。

　　潘石屹認為，只要“把錢(qián)放出來(lái)，就會(huì )增加市場(chǎng)上的資金，就會(huì )增加其他行業(yè)獲得資金的機會(huì )”。

　　一般先于宏觀(guān)經(jīng)濟見(jiàn)底

　　上海易居房地產(chǎn)研究院認為，這輪調整周期中，樓市底部有可能在2010-2011年出現。

　　該研究院綜合研究部課題組組長(cháng)楊紅旭總結了兩個(gè)規律。首先，樓市周期基本與經(jīng)濟周期同步。改革開(kāi)放以來(lái)，我國經(jīng)濟經(jīng)歷了三個(gè)周期：第一個(gè)周期(1979-1990年)的高峰出現在1984年，低谷出現在1990年；第二個(gè)周期(1991-2001年)高峰出現在1992年，低谷出現在1999年；第三個(gè)周期從2002年開(kāi)始，2007年達到高點(diǎn)。若按前兩次規律，2011-2012年將是本輪經(jīng)濟調整的谷底。而房地產(chǎn)業(yè)一般會(huì )在宏觀(guān)經(jīng)濟觸底前回升，因此樓市底部有可能出現在2010-2011年。

　　此外，樓市有自身運行規律。二戰后，美國房地產(chǎn)市場(chǎng)出現過(guò)5個(gè)低潮期，每個(gè)低潮期一般持續2年左右，其中1970年和1991年屬于明顯的最低谷。我國樓市的低潮期也有可能持續2-3年。

　　楊紅旭預計，2009年全國房屋成交量仍將在低位徘徊，全年成交價(jià)格與2008年相比將出現負增長(cháng)。2010年樓市觸底反彈的可能性最大。

　　4萬(wàn)億刺激經(jīng)濟政策的實(shí)施將加速房地產(chǎn)行業(yè)底部的到來(lái)。(記者 蔡宗琦 )