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　　“全球經(jīng)濟放緩，外部需求下降，雖然可采取出口退稅等措施來(lái)刺激出口增長(cháng)，但這是以犧牲國民財富和環(huán)境資源為代價(jià)的，而且這還并非完全取決于我們的意愿�！�

　　11月15日，房地產(chǎn)高級經(jīng)濟師，地產(chǎn)評論人士章林曉在接受中國經(jīng)濟時(shí)報記者采訪(fǎng)時(shí)表示，從根本上講，我國經(jīng)濟的穩健運行還得從國內消費和投資上尋找出路。在這樣的背景下，我國宏觀(guān)調控政策不得不作出重大調整，出臺十大措施投資4萬(wàn)億擴大內需。

　　中南財經(jīng)政法大學(xué)金融學(xué)院教授、房地產(chǎn)教研室主任王凌云也對本報記者指出，今年第三季度我國GDP同比增幅9%，是我國經(jīng)濟增速自2006年以來(lái)首次降至個(gè)位數。目前，由于世界經(jīng)濟危機日趨嚴重，外部需求下降，并且存在很多不確定因素。為保經(jīng)濟增長(cháng)，必須擴大內需，包括擴大投資和消費需求。

　　上海春之聲置業(yè)有限公司董事長(cháng)、地產(chǎn)評論人士朱大鳴16日在接受本報記者采訪(fǎng)時(shí)談到，根據國際貨幣基金組織的觀(guān)點(diǎn)，房?jì)r(jià)下跌15%樓市就算是蕭條了。而且，住房越是在發(fā)達國家，占的比重越大，對于經(jīng)濟的影響也越大。股市、房地產(chǎn)、經(jīng)濟增速的周期并不一定必然重合，但有一點(diǎn)是肯定的，房地產(chǎn)周期性下滑將導致經(jīng)濟的惡化。正是看到了這一點(diǎn)，中央政府才下決心救房地產(chǎn)業(yè)，刺激成交量，而并非是托房?jì)r(jià)。

　　對于中央此次出臺的十大措施，王凌云認為最重要的是兩大類(lèi)，一類(lèi)是重大民生工程，一類(lèi)是公共基礎設施建設。

　　“在民生方面，保障性住房建設被擺在了十分重要的位置上，強調了房地產(chǎn)對于整個(gè)國民經(jīng)濟的拉動(dòng)作用，并把房地產(chǎn)對經(jīng)濟的拉動(dòng)作用放在了‘落實(shí)和完善促進(jìn)合理住房消費的政策措施’，‘促進(jìn)中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房開(kāi)發(fā)建設穩定發(fā)展’，‘加快發(fā)展二手房市場(chǎng)和住房租賃市場(chǎng)’上”。王凌云認為，這表明了中央政府的態(tài)度，即強調發(fā)展房地產(chǎn)要突出住房的消費功能，而不是強化住房的投資功能。

　　章林曉認為，這一系列政策的出臺，特別是“進(jìn)一步擴大內需，促進(jìn)經(jīng)濟增長(cháng)的十項措施”中的第一項“加快建設保障性安居工程”，無(wú)疑在“寒冬”中給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)了“春”的氣息。

　　“按照建設部的投資規劃，未來(lái)三年多的時(shí)間，在保障性住房方面將有9000億元的投資，這是一塊非常大的‘蛋糕’�！闭铝謺哉f(shuō)，除此之外，還有銀行為貫徹落實(shí)宏觀(guān)經(jīng)濟政策對房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的配套支持，11月11日中國銀行宣布的十大旨在加大對重點(diǎn)行業(yè)和產(chǎn)業(yè)的信貸支持力度的措施中，“支持房地產(chǎn)業(yè)”位居十大措施的第六條。

　　“政府的直接投資，銀行的信貸支持，這對一直以來(lái)競爭激烈以至‘食不果腹’且在近年來(lái)遭遇緊縮性調控政策的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是大大的利好�！闭铝謺哉f(shuō)。

　　與章林曉的觀(guān)點(diǎn)相似，朱大鳴對本報記者表示，持續將近一年的樓市寒冬，在新政實(shí)施后，效果很明顯�！拔覀兛吹�，10月22日的救市政策和11月9日的十條新政，以及后來(lái)國務(wù)院對于房地產(chǎn)業(yè)的定位，都顯示出管理層刺激樓市成交量的決心，以避免樓市持續低迷倒逼基本面�！�

　　“隨著(zhù)新政實(shí)施后，樓市成交量開(kāi)始回暖，比如具有代表性的天津和上海，成交量都顯著(zhù)放大�！敝齑篪Q說(shuō)，樓市成交量雖然和2007年比起來(lái)還沒(méi)有達到一定規模，但已有顯著(zhù)好轉。之所以成交量沒(méi)有迅速放大，是因為很多政策還需要配套政策的出臺，比如銀行房貸細則的出臺、一些基礎性概念的解釋?zhuān)�還有一些更優(yōu)惠的政策也在制定中。

　　章林曉指出，擴大內需政策的出臺，除了能夠起到拉動(dòng)經(jīng)濟增長(cháng)的作用外，還可以促進(jìn)民眾收入增加，這對維持房地產(chǎn)市場(chǎng)的購買(mǎi)力無(wú)疑是有好處的。

　　樓市將現保障與市場(chǎng)并行格局

　　11月12日，住房和城鄉建設部副部長(cháng)齊驥宣布，今后3年，國家將進(jìn)一步推進(jìn)和加大城鎮廉租住房，國有煤炭、林業(yè)和農墾企業(yè)的棚戶(hù)區、危舊房改造，經(jīng)濟適用住房等保障性住房建設，建設投資總額初步測算將超過(guò)9000億元，平均下來(lái)每年有3000億元的投入。如果把上下游的產(chǎn)業(yè)加在一起，每年保障性住房建設將帶動(dòng)投資近6000億元。

　　那么，大量保障性住房的建設會(huì )不會(huì )對商品房市場(chǎng)形成沖擊呢？

　　“隨著(zhù)保障范圍的不斷擴大，保障房的規模將不斷增加，相應地商品房所占的市場(chǎng)份額會(huì )逐漸收縮。對當前商品房的價(jià)格和銷(xiāo)售肯定會(huì )形成沖擊，但沖擊不會(huì )太大�！蓖趿柙茖τ浾弑硎�，隨著(zhù)國家新政策的逐步實(shí)施，房地產(chǎn)市場(chǎng)的分層會(huì )更加清晰，保障房的規模會(huì )不斷擴大，商品房市場(chǎng)份額會(huì )逐漸收縮。

　　王凌云進(jìn)一步解釋說(shuō)，保障房會(huì )對商品房市場(chǎng)形成沖擊是因為一是隨著(zhù)保障范圍的擴大，對商品房的消費者會(huì )有一定的分流；二是保障房的大量建設會(huì )強化人們對房?jì)r(jià)下降的預期。之所以沖擊有限，是因為一是保障范圍的擴大有一個(gè)過(guò)程，按目前的保障范圍，對商品房的消費者的分流作用不顯著(zhù)；二是保障房的建設也需要一個(gè)過(guò)程，從規劃到竣工需要兩年左右的時(shí)間。

　　章林曉認為，如果各地嚴格控制保障性住房的建設面積，同時(shí)嚴格篩選保障性住房購買(mǎi)對象，那么保障性住房就不會(huì )對商品房形成替代作用，也就不大會(huì )沖擊商品房市場(chǎng)正常秩序，即便有所沖擊，也最多只會(huì )拉低相應的小套型商品房的房?jì)r(jià)和銷(xiāo)量�！爸袊�的樓市將形成保障與市場(chǎng)并行的格局�！�

　　“今后保障房的大量推出與商品房將構成中國房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的分層次的格局�！敝齑篪Q也持同樣觀(guān)點(diǎn)。

　　他說(shuō)，由于保障房針對的是低收入人群，而且在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的占比份額要低于商品房，保障房的建設計劃又是逐年實(shí)施的。今年的一級市場(chǎng)土地掛牌已經(jīng)大量減少，同時(shí)在救市政策的不斷刺激下，樓市的逐步回暖幾成定局。隨著(zhù)今明兩年存量房的不斷消化，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì )走出低谷。所以保障房今后的大量推出不會(huì )拉低房?jì)r(jià)和房子的銷(xiāo)量。

　　此外，朱大鳴還認為，保障性住房所需要的資金，有很大一塊來(lái)源于商品房市場(chǎng)。中央政策的實(shí)際執行是需要地方政府來(lái)完成的，但地方政府的財政收入需要保障。因此，把商品房市場(chǎng)搞好，也能促進(jìn)保障性住房的建設。

　　不過(guò)，讓章林曉擔憂(yōu)的是，對于那些開(kāi)發(fā)小戶(hù)型為主的房企來(lái)說(shuō)，保障性住房與小戶(hù)型的商品房之間存在很大的可替代性，大量保障性住房的入市，很可能會(huì )讓他們遭遇滅頂之災。(見(jiàn)習記者 王松才)